Ofis pazarı nereye gidiyor?

Türkiye’de halen 10 milyon metrekare A sınıfı ofis bulunurken, yeni yapılan projelerle 2023’e kadar bu alanın 13,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Peki ofis pazarı nereye gidiyor?

Türkiye’de halen 10 milyon metrekare A sınıfı ofis bulunurken, yeni inşa edilen projelerle 2023’e kadar bu alanın 13,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Ekonomist gergisinde yer alan habere göre, ofis stoku bakımından İstanbul, Ankara ve İzmir başı çekiyor. Türkiye ofis piyasasını şekillendiren bu üç kentin toplam A sınıfı ofis stoku 8,5 milyon metrekare olurken, bu rakamın 2023’e kadar 11 milyon metrekareye ulaşması öngörülüyor. Üç büyük kentin ofis metrekare fiyatlarından ofis kiralarına kadar değişimi JLL’nin Ekonomist Dergisi’ne özel yaptığı çalışma ile mercek altına aldık. Çalışmanın sonuçlarına göre, her yıl yeni ofis projeleriniıf eklendiği pazarda ofis bölgeleri birbirleriyle yarışıyor. Ancak kurlardaki yükseliş ve artan rekabet kiraları ve satış fiyatlarını giderek aşağı çekiyor.

Türkiye'nin dünyaya açılan yüzü olan İstanbul'da son yıllarda dünya standartlarında yeni ofis projeleri üretilirken, ekonomideki gelişmelerle birlikte Ankara ve İzmir gibi kentlerde de son yıllarda ofis bölgeleri oluşmaya başladı. Ofis piyasasında İstanbul, Ankara ve İzmir'de yaklaşık 8,5 milyon metrekarelik ofis alanına ulaşılırken, şu anda yapım aşamasındakilerle birlikte 2023'e kadar 11 milyon metrekarelere ulaşılması bekleniyor.

Türkiye genelinde Antalya ve Konya gibi kentlerdeki ofisler de eklendiğinde toplam 10 milyon metrekare ofis stoku bulunuyor. 2023 yılına kadar yeni projelerle birlikte bu rakamın 13,5 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. A sınıfı ofis konusunda sektörde ortak kriter bulunmaması nedeniyle ofis stoku bakımından değişik rakamlar da ortaya çıkabiliyor. Ancak bizim JLL'den aldığımız bu veriler uluslararası standartlardaki A sınıfı ofisleri içeriyor.

Döviz kurlarında yaşanan yükselişle birlikte İstanbul'da yeni arz edilen ofis projelerinin yarattığı rekabet nedeniyle halihazırda birçok ofis bölgesinden metrekare kiraları ve metrekare satış fiyatları gevşemiş durumda. Önümüzdeki dönemde artan arz ile birlikte fiyatlarda bir miktar daha gevşeme görülmesi bekleniyor.

KİRALAR DÜŞÜYOR

JLL'nin Ekonomist Dergisi'ne özel yaptığı incelemeye göre, Etiler-Levent aksında geçtiğimiz yıl 37 dolar/metrekare olan ofis kiraları bu yıl 30 dolar/metrekareye düştü. Hatta 20 dolarların bile konuşulduğu söyleniyor. Basın Ekspres'te 12 dolardan 8 dolara, Kozyatağı-içerenköy'de 24 dolardan 22 dolara, Ümraniye'de 18 dolardan 15 dolara, Kavacık'ta 17 dolardan 14 dolara, Maltepe'de 16 dolardan 14 dolara, Kartal'da da 7 dolardan 6 dolara gerileme yaşandı.

Kimi ofis bölgelerinde ise ofis sahipleri kursabitleme gibi uygulamalara giderek hem kiracılarını hem de kiralarını korumayı başardı. Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş aksında 2017 yılında 22 dolar/metrekare , Maslak'ta 20 dolar/metrekare, Kağıthane'de 14 dolar/metrekare olan ofis kiralan aynı kaldı.

Ankara piyasasında metrekare fiyatları geçen yıl ile aynı kalırken bölgelere göre ofis metrekare kira fiyatları şöyle sıralanıyor: Söğütözü'nde 6-8 dolar, Çankaya'da 4-5 dolar, Çukurambar'da 6-8 dolar, Konya Yolu'nda 5-7 dolar, Eskişehir Yolu'nda 6-8 dolar.

İzmir'de Basmane-Çankaya'da geçen yıl 6-12 dolar/metrekare olan kiralar bu yıl 4-10 dolara, Bayraklı-Salhane'de geçen yıl 6-17 dolar/metrekare olan kiralar bu yıl 4-15 dolara, Konak'ta geçen yıl 11-17 dolar/metrekare olan kiralarda bu yıl 9-15 dolar seviyesine gerilemiş durumda.

JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, ofis piyasasında şu anda kiracıların güçlü olduğu bir dönem yaşandığını söylüyor. Mermer, bir dünya kenti olan İstanbul'un önemini koruduğunu ancak İzmir gibi kiraların ve işgücünün ucuz olduğu kentlere şirketlerde kayma yaşandığına dikkat çekiyor. Mahir Mermer, yeni gelecek ofis arzı ile birlikte kiralarda bir miktar daha gevşeme olacağını da vurguluyor.

İstanbul'da halihazırda 5,2 milyon metrekare ofis arzı bulunuyor. Yeni gelecek projelerle birlikte 2023 yılına kadar ofis arzının 7,5 milyon metrekareye çıkacağı tahmin ediliyor. Önümüzdeki beş yıllık süreçte İstanbul Uluslararası Finans Merkezi'nin (İFM) açılacak olmasının ofis sektöründe rekabeti daha da kızıştırması bekleniyor.

FİYATLAR DA GEVŞEDİ

Ofis piyasasında kiralar düşerken satış fiyatlarında da gevşeme yaşanıyor. Ofiste metrekare satış fiyatları 2017 ile bu yıl arasında Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş aksında 4-5 bin dolardan 3 bin 900-4 bin 900 dolara, Etiler-Levent aksında 5 bin-7 bin 500 dolardan 4 bin 500-6 bin 500 dolara, Maslak'ta 4 bin-5 bin 500 dolardan 3 bin 500-4 bin 500 dolara, Kağıthane'de 2 bin 500-3 bin dolardan 2 bin 200-2 bin 800 dolara, Koz-yatağı-içerenköy'de 2 bin 800-4 bin 500 dolardan 2 bin 500-4 bin 200 dolara, Maltepe'de 2 bin 200-2 bin 600 dolardan 2 bin-2 bin 500 dolara, Kartal'da bin 900-2 bin 300 dolardan bin 800- 2 bin 200 dolar seviyesine gelmiş durumda
 

"Kiralar düştü"

"İçinde bulunduğumuz dönemde kiracıların güçlü olduğu bir piyasa hakim. Şirketler giderlerini ve personel sayılarını kısıtlarken düşük kira bedeli olan binaları tercih etmeye başladılar. Ayrıca ofis arzı fazlalığı da kiraların düşmesine neden oldu. Ofis binalarındaki düşük boşluk oranı ve ofise olan talebin fazlalığı 2014 sonuna kadar kiralarda ciddi artışa neden olmuş, mal sahipleri dolar bazında yüzde 4-5'e varan yıllık artış oranları talep etmişlerdi. Ancak artan boşluk oranı ve düşük taleple birlikte yıllık artış oranları yüzde 2'lere kadar geriledi. Bazı döviz kontratlarında artış bile yapılmazken TL bazlı kontratlarda ise kanun gereği TÜFE, ÜFE ortalamasında artış uygulanıyor."

NELER DEĞİŞTİ?

Ofis bölgelerinde ve trendlerdeki değişimde şirketlerin son dönemde giderlerini kısması ve personel sayılarında kısıtlamaya gitmesi etkili oluyor. Şirketler daha düşük kiralı binaları tercih etmeye başlarken ofis arzındaki fazlalık da kiraların düşme trendine geçmesine neden oluyor.

Oysa 2014 sonuna kadar ofis binalarındaki düşük boşluk oranı ve ofise olan talebin fazlalığı kiralarda ciddi oranda artışa neden olmuş, mal sahipleri dolar bazında yüzde 4-5'e varan yıllık artışlar talep etmişlerdi. Ancak günümüzde artan boşluk oranı ve düşük talep ile birlikte yıllık artış oranları yüzde 2 seviyelerine kadar gerilemiş durumda. Bu süreçte bazı döviz kontratlarında artış yapılmadığına da dikkat çekiliyor. TL bazlı kontratlarda da enflasyon oranında zam uygulanıyor.

Mahir Mermer, üç yıl önce 1-4 aylık dekorasyon süreleri verilirken şimdi şirketlerin beş yıllık maliyetlerini düşürmek ve taşınma kararlarını aldırmak için 3 bin metrekare üzeri işlemlerde 18 aya kadar dekorasyon süresi verdiklerine dikkat çekiyor. Mermer, bu süre zarfında kiracıların kira ödemediğini, sadece aidat ödediklerini söylüyor.

İKİNCİ ÇEYREK RAPORU

Cushman & Wakefield Türkiye Pazar Analizleri 2018 ikinci Çeyrek Ofis, Perakende ve Sanayi ve Lojistik raporuna göre, ikinci çeyrekte 2017'nin aynı dönemine göre ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 22'ye varan oranlarda geriledi. Bu dönemde kiralama faaliyetlerinin sınırlı kalmasına neden olan iki temel etken 24
da olsa, çoğunlukla yeni olmayan binalarda TL ile kiralar gündeme geliyor. Bu yöntemler mevcut kiracılar için yoğun şekilde uygulanıyor. Yeni kiracılar içinse ilave olarak geniş alanlaf için beş yıllık sözleşmelerde 12 aya varan ücretsiz kira dönemi ve ayrıca dekorasyon destekleri gündeme geliyor" diyor.

OFİS BÖLGELERİNDE AYLIK KİRA BEDELLERİ NASIL BİR DEĞİŞİM GÖSTERDİ?

Haziran seçimleri ve döviz kurunda yaşanan dalgalanmalar oldu. Kiracı lehine koşulların en azından yılın ikinci yarısına kadar aynı şekilde kalacağı öngörülürken, geciktirilen talebin önümüzdeki çeyreklerde hızlanması bekleniyor, ikinci çeyrekte metrekare bazında en büyük işlemi 12 bin metrekarelik ofis ile Vadistan-bul'da TAV gerçekleştirdi. Önemli kiralamalar ise Multinet (2 bin metrekare, Süzer Plaza), Kovvork (Bin 600 metrekare, Flora Ofis) ve GFK (Bin 500 metrekare, Nef 09) olarak gerçekleşti. Genel olarak, boş ofis alanı ikinci çeyrekte yüzde 23,2 oranında geriledi.

TL'YE DÖNÜŞ

Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Tuğra Gönden, kurlardaki artışa paralel döviz bazında indirimlerin söz konusu olabildiğine dikkat çekiyor. Gönden, "Kısıtlı da olsa, çoğunlukla yeni olmayan binalarda TL ile kiralar gündeme geliyor. Bu yöntemler mevcut kiracılar için yoğun şekilde uygulanıyor. Yeni kiracılar içinse ilave olarak geniş alanlaf için beş yıllık sözleşmelerde 12 aya varan ücretsiz kira dönemi ve ayrıca dekorasyon destekleri gündeme geliyor" diyor.

Tuğra Gönden, İstanbul'un başlıca ofis bölgeleri için şu değerlendirmeleri yapıyor: "Son yıllarda hızla gelişen ve ofis kullanıcıları tarafından tercih edilmeye devam eden Batı Ataşehir, talep ve yoğunluk nedeniyle konumunu koruyacak. Beyaz yakalı çalışanların ikamet bölgelerine yakınlığı ve Levent'e kıyasla yüzde 50'ye varan kira avantajı sağlamasını bu bölgenin önemli tercih nedenleri olarak sıralayabiliriz. Maslak ise nitelikli ofis arzı ve yine Levent'e benzer kira avantajları sağlaması nedeniyle tercih edilmeye devam edecektir. Cendere-Seyrantepe gibi yeni gelişen ve gelişmeye devam eden bölgelerde ise önemli kira ve fiyat avantajları sunulduğu sürece nitelikli arz ile birlikte hareketlilik yaşanacaktır."

BÜTÇELER KISILDI

Yıllardır shell & core denilen yöntemle şirketlere ofisler dekorasyonsuz olarak teslim edilmekteydi. Ancak özellikle yabancı şirketlerin dekorasyon yatırımı için metrekare başına 550 dolarları bulan ilk yatırım bütçelerine yurtdışın-daki merkezler onay vermemeye başlayınca bu durum değişti. Artık şirketler ofisleri neredeyse konuttaki gibi anahtar teslim alabiliyor. Şirketlerin ofisler dekorasyonlu olmasına rağmen dekorasyon süresi bile aldıklarına işaret eden JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktörü Mahir Mermer, bazı ofis geliştiricilerin dekorasyon katkısı yerine nakit olarak da kiracıları desteklediklerini vurguluyor.

Şirketler, yükselen döviz kuru nedeniyle kiralamaların döviz üzerinden yapıldığı projelerden uzaklaşmaya başladı. Dolar bazındaki kiralar bugün makul seviyede olsa dahi her an artış riski taşıması nedeniyle tercih edilmiyor. Pro-jebeyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, şirketlerin artık iş merkezlerini fiyatlandırmada TL işlemin yapıldığı Anadolu Yakası'na taşımaya başladığına dikkat çekiyor. Uzun, "Bu dönemde öne çıkan bölgelerden en önemlisi Kartal. Kartal'dan sonra en çok tercih edilen bölgeler ise Ataşehir ve Kozyatağı. Avrupa Yakası'nda ise Başakşehir, Zeytinburnu gibi çok daha ekonomik kiralama ve satış rakamları olan bölgelere olan ilgi dikkat çekiyor" diyor.

ANKARA DA GELİŞİYOR

Ankara, son beş yılda nitelikli iş merkezleri ile finans merkezlerinin üssü haline gelmeye başladı. JLL verilerine göre Ankara'da toplam 950 bin metrekarelik ofis arzı var. Pasifik inşaat, Art inşaat ve Nuhoğlu inşaat gibi firmaların önümüzdeki iki yıllık süreçte açılacak yeni projeleri ve planlanan diğer projelerle birlikte önümüzdeki dört yıllık süreçte 150 bin metrekarelik yeni arzın gelmesi bekleniyor. Yeni Mahalle, Çankaya gibi bölgeler MİA alanı olurken, Eskişehir Yolu ve Eskişehir Yolu'na alternatif olarak gelişen Konya Yolu ulaşım bağlantılarının güçlü olması nedeniyle en fazla ilgi gören ofis bölgeleri haline gelmiş durumda.

Son iki yılda gelişen ofis yatırımlarının arz-talep dengesi açısından piyasada karşılık bulamadığı görülüyor. Kısa ve orta vadede doluluk oranlarının düşük olmasının bir sonucu olarak, duraklama döneminin devam edebileceği de düşünülüyor. Bahsi geçen bölgelerde ofis stokunun doygunluğa ulaştığı, bu bölgelerde ikamet edenlerin yanı sıra çevre bölgelerdeki prestijli projelerde yer almak isteyen şahıs firmalarının da bölgede yer seçtiği görülüyor. Son dönemde Ankara'da oldukça ses getiren Etlik Şehir Hastanesi ve Bilkent Şehir Hastanesi ile eski EGO arazisi üzerinde inşaatı başlayan projedeki prestijli ofis ünitelerinin uzun vadede firmalarca tercih edilebileceğine dikkat çekiliyor.

AİDATLAR DA DÜŞÜYOR

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yönetici Yardımcısı Bilge Sevilengül, Ankara'da ofis kiralamalarının geçmişte genellikle döviz üzerinden yapıldığını ancak son iki yıldır artan döviz kurlarıyla birlikte sürdürülebilirliği devam ettirmek adına kiralamaların TL üzerinden yapılmaya başlandığını söylüyor. Sevilengül, kiracıların kaybedilmemesi adına bazı A Plus ofis projelerinde aidatlarda indirim yapılması hatta bazı aylar aidatların alınmaması gibi yollar izlendiğini de vurguluyor. Bilge Sevilengül, "Sürdürülebilirlik adına TL bazındaki kiralamalarda önümüzdeki yıl çoğu firmanın staİDİİ kalmayı hedeflediği görülüyor. Bazı firmaların değer artış öngörüsü ise enflasyonun altında olacağı yönünde" diyor.

 İZMİR GÖÇ ALIYOR

Özellikle ucuz kiralar ve kolay bulunabilir işgücü nedeniyle son yıllarda Allianz, HSBC gibi uluslararası şirketlerin taşınmayı tercih ettiği İzmir, iş dünyasının tercih ettiği kentlerden biri haline geldi. Bu durum kentte dünya standartlarında bir ofis piyasasının da gelişmesini sağlıyor. Ayrıca yeni gelişen ofis arzı ve İstanbul'dan da gelen kaliteli işgücü sayesinde önümüzdeki dönemde İzmir ofis piyasasının daha da gelişmesi bekleniyor.

JLL verilerine göre, İzmir'de toplam 269 bin metrekarelik ofis arzı bulunurken önümüzdeki dört yılda gelmesi beklenen arz ise 185 bin metrekare. Türkiye'nin ve Ege Bölgesi'nin en önemli ticaret ve liman kentlerinden biri olan İzmir, ulaşımının kolaylığı ile ofis pazarında yatırımcılar için büyük potansiyel taşıyor. Türkiye A sınıfı ofis pazarının yüzde 2,7'sini temsil eden İzmir, İstanbul ve Ankara'dan sonra en büyük ofis pazarı olarak öne çıkıyor.

YENİ MERKEZ BAYRAKLI MI?

İzmir'de ofis kullanımlarında yeni kent merkezi olarak adlandırılan Bayraklı'ya doğru kaymalar yaşanıyor. Alsancak ve Konak'ta yeni yapıların yer almaması, tercih edilirliği giderek azaltıyor. Bayraklı'da yeni projelerle devreye giren A+ ofis stokundaki artışla birlikte rekabetin de arttığı görülüyor. Bu durumda kira birim fiyatlarında kontrolü bir azalma görülebileceği öngörülürken, bu sürecin uzun döneme yayılabileceğine de dikkat çekiliyor.

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Yöneticisi Selda Ulaşır Aksoy, İzmir'de ofis kiralarında enflasyon oranında artış yapıldığının gözlendiğini belirtiyor. Aksoy, "Alsancak, Konak, Bayraklı gibi ofis kullanımında ön plana çıkan bölgelerde, döviz kurundaki artışlardan dolayı kiralamalar TL üzerinden yapılıyor. Genel olarak ofis kiralamalarının döviz dalgalanmalarından etkilendiğini söyleyebiliriz" diyor.

"Kiracı lehine uygulamalar var"

MAKBULE YÖNEL MAYA TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MUDURU

"Ofis piyasasında stok artışı talepteki gerilemeyle birleşince kiracılar gerçekten de değerli oldu. Bu noktada kiracı lehine yapıldığını gördüğümüz en sık uygulamaların kur sabitleme, döviz bazlı kirayı TL'ye dönüştürme (en azından belirli bir süreliğine), yıllık kira artışı yapmama ya da sözleşmede yazan usullerde yapmayıp çok daha cüzi yıllık artış şeklinde yapmak olduğunu söyleyebiliriz. Kira değerlerinde döviz bazında başlayan düşüş devam ediyor. Önümüzdeki dönemde bir miktar daha düşebileceğini öngörüyorum. Ama TL de genel itibarıyla bir düşmeden bahsedeceğimizi sanmam."
 

"Kur sabitlenip kira indirimleri yapılıyor"

ÖZCAN TAHİNCİOGLU TAHİNCİOĞLU YÖNETİM KURULU BAŞKANI

"Döviz kurlarındaki yukarı yönlü hareket, kiraların döviz bazında bir miktar gerilemesine yol açtı. Artan ofis arzı, özellikle belli bölgelerde doluluk oranlarının ve buna bağlı olarak kiraların düşmesine neden olurken, ofis kullanıcılarının A sınıfı ve nitelikli binalara yönelmelerini kolaylaştırdı. Ofis kullanıcılarının döviz kurlarındaki artıştan olumsuz etkilememesi için dönemsel kur sabitleme veya dönemsel kira indirimleri uygulanıyor. Son yıllarda kat verimliliği yüksek, toplu taşımaya erişim kolaylığı bulunan, enerjiyi verimli kullanan, çevre ve kullanıcı dostu binalar öne çıkıyor. Çalışan memnuniyetinin verimliliğe olan olumlu etkisinin yaygın olarak kabul görmeye başlamasıyla sosyal alanlara kolay erişim de önemli kriterler arasında yer alıyor."

"Kiralar baskı altına girdi"

TUĞRA GÖNDEN CUSHMAN&WAKEFİELD YÖNETİCİ ORTAĞI

"Özellikle hızla artan döviz kurları ve nitelikli ofis arzı ile birlikte ofis kiraları baskı altına girdi. Döviz kuru artış oranı ile paralel olarak kiralar düştü.

Boşluk oranı daha düşük olan bölgelerde bu eğilim daha geç kendini gösterirken özellikle kısa zamanda ciddi oranda arzın arttığı bölgelerde çok daha hızlı gerçekleşti. Döviz kurundaki artışa paralel yine döviz bazında indirimler söz konusu olabiliyor. Kısıtlı da olsa, çoğunlukla yeni olmayan binalarda TL kiraları gündeme gelebiliyor. Bu yöntemler mevcut kiracılar için yoğun şekilde ve bölgeden bağımsız olarak uygulanıyor. Yeni kiracılar için ilave olarak geniş alanlarda beş yıllık sözleşmelerde 12 aya varan ücretsiz kira dönemi ve ayrıca dekorasyon destekleri gündeme geliyor."