Ofisler konutlara mı dönüşüyor?
Koronavirüs salgını sebebiyle dünyanın birçok yerinde otellerin ve ofis binalarının büyük bir bölümü neredeyse 1 seneden fazla zamandır boş kaldı. Peki ofisler ne olacak? Kovid-19 salgını ile beraber ofis binalarının apartman dairelerine çevrilmesi yeni normal olabilir mi?
Koronavirüs salgını sebebiyle dünyanın birçok yerinde otellerin ve ofis binalarının büyük bir bölümü neredeyse 1 seneden fazla zamandır boş kaldı.
Hürriyet Gazetesi'nden Gaye Kobal'ın haberine göre; seyahatlere kısıtlama getirilmesi çoğu otelin kapanmasına neden oldu, evden çalışma düzeninin kalıcı olacağı ile ilgili tahminler de ofislerin bulunduğu büyük binaların geleceğini sorgulatıyor.
Özellikle ABD’de gündeme gelen ve tartışmalara neden olan bu konu, uzmanların boş kalan binaları uygun fiyatlı konutlar haline getirmesi çalışmasıyla yeniden konuşuluyor. Kovid-19 salgını ile beraber ofis binalarının apartman dairelerine çevrilmesi yeni normal olabilir mi?
TOPLANTI ODALARINDAN YATAK ODALARINA
Şirketlerin evden çalışma düzenine geçmesiyle boş kalan ticari gayrimenkullerin bundan sonra ne olacağı ABD’li uzmanların da gündeminde yer alıyor. Örneğin Mart'ta dünyanın en büyük finans merkezlerinden biri olan Manhattan’ın ofis alanlarının yüzde 17’sinden fazlası boş kalmıştı. Üstelik bu oran her geçen gün artıyor. Boş kalan ofislerin maddi değerlerinde de yüzde 25'e varan düşüşler oldu.
Uzmanlar bu şartlar altında bugüne kadar ofis olan birçok binanın, gelecekte apartmana dönebileceğini, toplantı odalarının yatak odası olabileceğini dile getiriyor.
KARMA KULLANIMA DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR
Ofis binalarını apartman dairelerine çevirmenintasarım, teknoloji ve finansman açısından bazı zorlukları da bulunuyor. Bazı binalar karma kullanımlı bir dönüştürme yaklaşımı ile uyarlanabilir. Yani binanın bir kısmı ofis ve kalan bölümü daire şeklinde tasarlanabilir.
Hangi dönüşüm stratejisi izlenirse izlensin, ofis ile apartman binasının mimarisi arasındaki farklılıklar sebebiyle oluşan tasarımsal ve teknik engelleri aşmak önemli bir sorun olabilir. Ofis binalarının daireye çevrilmesi için temel bina yapısının değiştirilmesi gerekebilir.
Peki ABD'li uzmanların tavsiyesi ne derece uygulanabilir? Türkiye'de de benzer bir dönüşüm yaşanabilir mi? Ofislerin konuta çevrilmesi için neler yapılmalı? Bu soruların yanıtlarını sektör temsilcileri verdi.
Uluslararası bir gayrimenkul danışmanlık şirketinin Türkiye başkanı olan Gökhan Taş ve KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ziya Altan Elmas ofislerin geleceğine ve dönüşüme ilişkin konuştu.
GENİŞ PLAZALARA TALEP OLUŞTU
Halihazırda iş yerlerinin evden çalışma düzeninin devam ettiğini fakat büyük şirketlerin henüz ofislerini boşaltmadığına dikkat çeken Taş, bununla beraber pazarda bir dönüşüm doluğuna vurgu yaparak, şöyle konuştu:
“Pandemiden dolayı geniş plazalara talep artmış durumda. Önceden çalışma alanı olarak kişi başı yaklaşık 11 metrekare yeterliyken şu anda standart 20 metrekarelere çıktı. Bunun sebebi ise iş yerlerinde sosyal mesafeyi bundan sonra kalıcı hale getirmek. Dolayısıyla ofis pazarında ciddi bir dönüşüm var. Bize gelen taleplere bakılırsa evden çalışmaya kesin bir geçiş olacağı net değil.”
İMAR ENGELLERİ YOK
ABD’de olan dönüşümün yakın zamanda Türkiye’de beklenmediğine dikkat çeken Taş, "Böyle bir dönüşüm olursa bunun önünde imar engelleri olmaz. Ofis alanları, proje revizyonları ile rahatlıkla apartman dairelerine dönüştürülebilir" diye konuştu.
Ülkemizde var olan bitmiş, kullanıma hazır ofislerin boş olarak bekletilmesinin ülke ekonomisine yük olduğunun altını çizen Ziya Altan Elmas ise, “Pandemi şartları da göz önünde bulundurularak ofislerin belirli bir süreyle konut kullanımına dönüştürülmesi adına bir yönetmelik değişikliği yapılarak atıl şekilde bekleyen bu alanların ülke ekonomisine kazandırılması olumlu olacaktır” dedi.
MALİYETLERİN YÜKSELMESİ OFİSLERİ BOŞ BIRAKTI
Öte taraftan Gökhan Taş, ofislerin boş kalmasının asıl nedeninin evden çalışma düzeninden ziyade yükselen maliyetler olduğuna dikkat çekti.
Taş, “Ofis binalarının satış ve kiralamaları genellikle dolar üzerinden yürütülüyor. Dolardaki yükselişle birlikte satış ve kiralama fiyatlarını ise imal edenler düşürmek istemedi ve bazı ofisler bu sebeple boş kaldı. Şu an bazı ofislerin boş kalmasının nedeni maliyetlerin yükselmesidir” açıklamasında bulundu.
BOŞ OFİS BİNALARI DÖNÜŞTÜRÜLEBİLİR
Uzayan salgın dönemi ile beraber evden çalışma sisteminin daha da kalıcı olduğuna vurgu yapan Elmas ise, “Bu süreç, geniş metrekarelere ulaşan ofislere ihtiyacın gerçekten olup olmadığını sorguladığımız bir dönemi de beraberinde getirdi. Boş kalan ofis binalarının pandemi döneminde, hastane, öğrenci yurdu, yaşlı bakım evi gibi alanlarda değerlendirilmeye başlandığını gördük” diyerek şunları kaydetti:
“Pandemi kaynaklı yeni çalışma koşullarına uyum sağlamaya çalışan kullanıcılar için esnek kiralama çözümleri, alternatif çözümler arasında ilk sırada yer alıyor. Birçok ofis kullanıcısı, genel merkez ofislerini küçülterek evden rahat çalışamayan ekiplerini esnek kullanıma izin veren uydu ofislere yönlendirme eğilimine girdi. Hızlı talep karşısında 2020 yılı boyunca esnek kiralama servisi veren şirketler, yeni ofis alanları kiralayarak merkez sayılarını artırdılar.”
OFİSLER ÜZERİNDE İHTİYAÇ AZALMA BASKISI OLUŞTU
İstanbul Ofis Pazarı Genel Bakış Raporu’na göre, ofis stokunun koronavirüs salgınının etkisiyle yavaşlayan ofis arzına paralel şekilde yükseldiğini dile getiren Elmas, “Salgın sonrasında esnek çalışma gibi çeşitli modeller şirketlerin gündemine gelecek. Özellikle bankaların ve finansman kurumlarının buna dönük hazırlıkları olduğunu biliyoruz. Bu da ofisler üzerinde yüzde 15 ila 20 gibi bir ihtiyaç azalma baskısı oluşturabilir. Bir firma, bir ofis plazasında 5 kat tuttuysa, bunun bir katını ofis sahibine iade edip 4 katta devam edebilir. Belki 2-3 yıl ofis piyasası üzerinde negatif bir etkisi olacak ama bir süre sonra bunlar da dolacaktır” değerlendirmesinde bulundu.
İstanbul'da ofis piyasası Kovid-19'dan nasıl etkilendi?
İstanbul'da en yüksek ofis kirası hangi ilçede?