Prof. Dr. Ali Hepşen: Konut projelerinin finansmanında yenilik yapılmalı!
Prof. Dr. Ali Hepşen, Dünya gazetesinde kaleme aldığı yazısında son zamanlarda sık sık gündeme gelen konut projelerinin finansmanında yeniliklere ihtiyaç duyulduğunu söyledi.
Dünya gazetesi yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen bugünkü yazısında konut projelerini kaleme aldı. Prof. Dr. Ali Hepşen yazısındaki konut projelerinin finansman ihtiyacına üst ölçekten bakmak gerektiğini belirterek, ihtiyacın “inşaatın finansmanı, arazi ve proje geliştirmenin finansmanı, stokun finansmanı” olarak karşımıza çıkabildiğini kaydetti.
Prof. Dr. Ali Hepşen yazısında farklı miktarlarda ve amaçlar doğrultusundaki bu ihtiyaçların fonlanması hususunda senetli satışlar, sat-yap modeli, barter olarak da isimlendirilebilecek ön ödemeli konut satışı gibi kurumsal olmayan yapılar kullanılabildiğini belirtti.
Yazısında fonlama kurumsal yapı çerçevesindeyse ya finansal kuruluşlar üzerinden proje finansman kredileri ile ya da finansal piyasalar üzerinden doğrudan geliştirici firmanın halka arzı, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşüm ve devamında halka arz, gayrimenkul sertifikası ihracı ya da gayrimenkul yatırım fonu özelinde gerçekleştirilebildiğini kaydeden Prof. Dr. Ali Hepşen her ne kadar 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 2012'den bugüne kurumsal yapı ölçeğinde sermaye piyasası araçlarını kullanımı göreli şekilde artmış olsa da, geliştiricilerin hala eski kalıplaşmış kurumsal olmayan finansmana dayalı alışkanlıklarını devam ettirdiklerini de gözlemlediklerini kaydetti.
Prof. Dr. Ali Hepşen'in yazısı şu şekilde:
Fakat söz konusu finansmanda eski alışkanlıkların da değişmesi gerekli; buna zemin hazırlayan gelişmeler artık daha da görünür bir hal aldı: Faiz artışlarına bağlı şekilde konut kredi faizlerinin aylık olarak yüzde 3,0-3,5 olduğu bir ortamda, özellikle nakit şekilde alım yapma imkânı olan üst gelir grupları dışında tüm gelir gruplarının satın alma gücünün günden güne azaldığını biliyoruz. Kredili alımlar da neredeyse bitti gibi. Geçtiğimiz günlerde açıklanan konut satış istatistiklerine bakıldığı zaman ülke genelinde ipotekli konut satışları 2024 yılının Ocak ayında bir önceki senenin aynı ayına göre yüzde 63,5 azaldı ve 5 bin 915 oldu.
Açıklanan rakamlara göre toplam konut satışları içerisinde ipotekli satışların payı da yüzde 7,4 şeklinde gerçekleşti. Bugünkü ortama bakıldığı zaman kredili talep geçmiş dönemlere kıyaslandığında zayıflıyor ve görünür gelecekte de zayıflamayı sürdürecek gibi duruyor. Bu nedenle de konut kredileri üzerinden projelerin finansmanı döneminin sonuna gelmiş bulunmaktayız.
Yeniliğe doğru…
Finansmana erişimlerin hem zor hem de maliyetli olduğu ortamda, son dönemdeki halka arzlar içerisinde gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümün ve devamında halka arzın tercih edildiğini belirtmek yanlış olmaz. 2023 yılı içinde yapılan toplam 54 halka arzın 9 tanesi gayrimenkul yatırım ortaklıklarının halka arzı şeklinde karşımıza çıktı. Toplam halka arz büyüklüğü de 15,6 milyar Türk Lirası düzeyinde oldu.
Ayrıca ilerleyen zaman dilimlerinde 2017'deki gayrimenkul sertifikası ihracına benzer bir başka ihracın da yolda olduğunu belirtmek gerekir. Bu konuda daha da fazla ihracın, önümüzdeki seneler içinde olabileceğini düşünüyorum. Sermaye Piyasası Kurulu'nun beklenen düzenlemesinin sonrasında da proje gayrimenkul yatırım fon ihraçlarını gözlemlersek de bu konuya şaşırmamak gerekiyor.
Beklentiler…
Şimdilik bizim eksiklerimizden bir tanesi gayrimenkul projesinin kira gelirlerine dayalı menkul kıymet ihraç edilmesi. Ben özellikle düzenli kira geliri ölçeğinde nakit girişi elden eden geliştiricilerin buraya doğru da yöneleceklerini düşünüyorum.
Konu ile ilgili olarak bir başka eksik de kitle fonlaması tarafında var. 2021'de yürürlüğe girmiş olan Kitle Fonlaması Tebliği’nin 12.b maddesi kitle fonlaması platformlarının, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hakların alım satımı ve gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi ile diğer şirketlere yatırım yapılması amaçlı projelere ilişkin kitle fonlaması faaliyetini yürütemeyecekleri hükmünü kapsıyor.
Yurt dışı uygulamalarda da kitle fonlamasına bağlı konut projelerine finansman sağlanması kullanılmış olan bir uygulama. Benim şahsi düşüncem, söz konusu Tebliğ’in ilgili maddesinin gelecek dönemlerde değişebileceği şeklinde. Eski alışkanlıkların değişmesi ve sermaye piyasası araçlarının daha aktif olarak konut projelerin finansmanında kullanılması gerekli. Kurumsal geliştiriciler bunun farkında fakat genel olarak bunun sektörün tüm unsurları için bilinmesi de oldukça önemli.
Ev almayı düşünenlere müjde! Finans uzmanı İslam Memiş 1.20 faizli konut kredisi için tarih verdi!
