Proje GYF mi? Hisseli konut mu? Toraktan konuta mı?

Konut kampanyalarının detaylarını ve sözleşmelerinde yatırımcıyı koruyacak olan ve PGYF’lerde zorunlu tutulan maddelerin (aşağıda) eksik veya yetersiz olduğunun altını çizen Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Akif Çelenk, Proje GYF düzenlemesinde yer alan ve kolektif bir şekilde konut projelerine yatırım yapmanın sürdürülebilir olmasını sağlayan önemli maddeler hakkında bilgi vererek konuyla ilgili önemli açıklamalarda bulundu. İşte Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Mehmet Akif Çelenk'in o yazısı...

Son zamanlarda müteahhitler, stokta bulunan konutların veya yeni başlayacak projelerin bünyesindeki konutların satışını kolaylaştıracak kampanyalar yapmaktadır. Bu kampanyalarda geçtiğimiz yıllarda pek karşılaşmadığımız PAYLI, HİSSE, TOPRAKTAN ve ORTAK gibi kolektif yatırımı çağrıştıran kelimelerin vurgulanması dikkat  çekmektedir.

Bu kampanyaların içeriğine baktığımızda; konut sahibi olmak isteyen yatırımcıların önce arsadan pay alması daha sonra da payına düşen kadar inşaatın maliyetini karşılaması veya oturuma hazır bir konuta hisseli olarak ortak olması ve kira geliri elde etmesi planlanmaktadır.

Bu kampanyaların ve kampanyalara konu projelerin içeriğine baktığımızda SPK tarafından düzenlemesi yapılan ve yatırımcılara birçok avantaj sunan Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu’nun (PGYF) bu projelerde başarıyla uygulanabileceği görülecektir. Peki müteahhitler neden PGYF kurmak yerine farklı alternatifleri denemektedir ?

MÜTEAHHİTLER NEDEN PGYF KURMAK YERİNE FARKLI ALTERNATİFLERİ DENİYOR?

Sanırım bunun sebebi PGYF’nin anlaşılması için biraz daha zamana ihtiyaç olmasıdır. Ayrıca müteahhitler kontrolün daha fazla kendilerinde olduğu alternatifleri geliştirmeyi tercih ediyor da olabilir.

Açıkçası mevcut konut kampanyalarının detaylarını ve sözleşmelerini incelediğimizde yatırımcıyı koruyacak olan ve PGYF’lerde zorunlu tutulan maddelerin (aşağıda) eksik veya yetersiz olduğu görülmektedir.

Kısa vadede mevcut kampanyalara olan ilgi düzeyi ve bu kampanyalara konu projelerin akıbeti netleşecektir. Bu vade içerisinde ilk PGYF uygulamalarının ortaya çıkmasıyla birlikte sektörün ve yatırımcının hangi alternatifin daha sağlıklı olduğuna dair kanaati de oluşacaktır.

PROJE GYF düzenlemesinde yer alan ve kolektif bir şekilde konut projelerine yatırım yapmanın sürdürülebilir olmasını sağlayan bazı önemli maddeler aşağıdaki gibidir.

- Projenin tamamlanması için müteahhit tarafından gerekli olan bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya alternatif teminatların verilmesi, (PGYF’lerde gerekli teminatların alınmamasından dolayı Kurucu PYŞ, yatırımcıya karşı sorumludur).
- Projelerin gecikmesi veya tamamlanmaması durumuna karşı, yatırımcının haklarının belirlenmesi ve sözleşmelerle (kat karşılığı ve yatırımcı sözleşmesi) garanti altına alınması,
- Süreç içerisinde yatırımcının aleyhine olabilecek değişikliklerin tüm yatırımcıların onayı olmadan yapılamayacak olması,
- Projelerin ve müteahhitin süreç içerisinde bağımsız kuruluşlarca denetlenmesi ve raporlanması, (PGYF’de 6 bağımsız kuruluş denetleme yapmaktadır)
- Kampanyaya veya fona dahil edilecek projenin; mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu hususlarının bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması,
- Fona dahil edilecek olan konutların, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilememesi, üzerine ihtiyati tedbir konulamaması ve iflas masasına dahil edilememesi…

Yukarıdaki maddeler üzerinden öncelikle konut kampanyası planlayan müteahhitlerin iyice çalışma yapması daha sonra da kampanya üzerinden konut sahibi olmak isteyen yatırımcılar tarafından bu maddelerin tek tek sorgulanması ortaya çıkabilecek mağduriyetlerin önlenmesi için önem arz etmektedir.