Satılık gayrimenkuller yatırıma ivme kazandıracak!
Döviz kurlarındaki artış, yavaşlayan GSYH artışı ve yüksek enflasyon gibi ekonomide yaşanan olumsuzluklara rağmen 2018 yılında gerçekleşen ofis kiralama işlemleri bir önceki yılın rakamlarına yakın olarak gerçekleşti.
Uluslararası ticari gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield tarafından hazırlanan "Türkiye Pazar Analizleri 2018 Dördüncü Çeyrek Ofis, Perakende, Sanayi ve Lojistik” başlıklı rapor, sanayi, perakende ve ofis pazarlarındaki son durumla ilgili önemli bilgileri ortaya çıkardı.
Yılın ilk üç çeyreğinde 2017'nin aynı dönemine göre cadde mağazaları ve ofis kiraları kura bağlı olarak yüzde 22'ye varan oranlarda gerilemişti. Gerilemenin aynı eğilimde sürdüğü dördüncü çeyrek rapor sonuçlarına göre, Türkiye genelindeki ofis kiraları döviz bazında ortalama yüzde 20 düşerken, perakende pazarında da yüzde 25 civarı bir azalma kaydedildi.
Yeni kiralamalardaki düşüş fiyatlara yansıyor
İstanbul’da dördüncü çeyrekte 92 bin 750 metrekare yeni ofis alanının pazara girdiği ve toplam arzın 6.18 milyon metrekareye yükseldiği belirtilen rapora göre; son çeyrekte gerçekleşen kiralama işlemleri bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 7,78 azalırken, geçtiğimiz çeyreğe göre yüzde 20.22 oranında düştü.
Yılın dördüncü çeyreği Aralık sonuçlarına göre, İstanbul Levent’te metrekare başına ve döviz bazında ofis kiraları 2017’nin aynı dönemine oranla yüzde 8,6 azalarak 32 dolara, Gayrettepe’de yüzde 9,1 düşüşle 20 dolara, Maslak’ta yüzde 32,1 düşüşle 19 dolara, İstanbul Anadolu Yakası’nda ise yüzde 4’lük düşüşle 24 dolara gerileme kaydetti. Söz konusu rakamlar İzmir’de yüzde 7.1 azalışla 13 dolar olurken, Ankara’da yüzde 6.7 düşerek 14 dolar olarak hesaplandı.
Ofis pazarı ekonomik koşullara rağmen daralmadı
Rapora göre 4. çeyrekte, döviz kurlarındaki artış, yavaşlayan GSYH artışı ve yüksek enflasyon gibi ekonomide görülen olumsuzluklara rağmen 2018 yılında gerçekleşen kiralama işlemlerinin bir önceki yılın rakamlarına yakın seyretmesi sektörde beklenen talebin 2019 yılında da artmaya devam edeceği öngörüsünü ortaya çıkardı. Bu durum ofis pazarının, zorlu ekonomik koşullara rağmen daralma göstermediğine işaret etti. Türk Parası Kıymetini Koruma hakkında tebliğler ile yabancı kişiler için yapılan son istisnalar ve TÜFE artışı nedeniyle A sınıfı ofis pazarında ekonomik sorunların etkisi tahmin edilenden az hissediliyor. Ortaya çıkan bu tablo da fiyatların alıcı beklentilerine yaklaşabileceği sonucunu ortaya koydu.
Satılık gayrimenkullerin sayısı artacak
Artan satılık gayrimenkuller ile birlikte, yatırım faaliyetlerinin ivme kazanmaya devam edeceğinin öngörüldüğü rapora göre, dördüncü çeyrekte birincil perakende kiralarındaki metrekare fiyatları, Türkiye genelinde döviz bazında ortalama yüzde 25 civarında azaldı. Birincil perakende kiraları İstanbul’da geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre yüzde 27.8 azalarak 140 dolara geriledi. İzmir’de yüzde 25 düşüşle 70 dolar, Ankara’da ise yüzde 21.7’lik düşüşle 90 dolar olarak gerçekleşti.
Rapor, ekonomide devam eden zorlu tabloya ve Türk lirasının uğradığı değer kaybına rağmen, kira sözleşmelerinin TL’ye dönüştürülmesini öngören tebliğlerle sözleşmelerin büyük ölçekte TÜFE artışı ile Türk lirasına dönüştürülmesi ve Kasım ve Aralık aylarında görülen enflasyon düşüşüyle perakendecilerin kısmen de olsa nefes alacağına işaret ediyor. Satılık ve özellikle acil satılık gayrimenkullerin artacağının öngörüldüğü rapora göre, önümüzdeki dönemde perakende sektörünün büyümesinde mağaza alternatifleri ve mal sahiplerinin yatırım katkılarının belirleyici unsurlar olacağına işaret edildi. Bunun sonucu olarak da yatırımcı odağından bakıldığında artan satılık gayrimenkuller ile birlikte yatırım faaliyetlerinin de ivme kazanacağı belirtildi.
Türkiye bölgenin lojistik merkezi haline gelebilir
Sanayi ve lojistik yatırım işlemleri temel olarak arazi satın alımları nedeniyle 2018’in son çeyreğinde sınırlı sayıda kaldı. Rapora göre, 4. çeyrekte birincil endüstriyel kiralar İstanbul’da geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 4.2 düşerek 5.75 dolar oldu. Ankara’da ise bu rakam yüzde 7.1 azalarak 3.25 dolar olarak hesaplandı.
İhracat ve ithalat rakamlarında gözlenen olumlu tablo ekonomistleri 2019 yılına dair daha umutlu bir bakış açısına yöneltirken, ekonomik veriler dış ticaret açığının Kasım’da bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 89,8 daraldığını ortaya koydu. Rapora göre; 2018 sonu itibariyle kurdaki yüksek dalgalanma ve enflasyonun çift haneli seviyelerde devam ettiği ekonomik koşulların ardından, arsa fiyatlarının, döviz cinsinden düşmesi ve kiralar üzerindeki yükselen baskının devam etmesi bekleniyor. Bununla birlikte, yeni İpek Yolu projesinin de dahil olduğu küresel ticaret rotalarının doğuya kaydığı ve ayrıca Türk Akımı Doğalgaz Boru Hattı vb. projeler ile birlikte bölgenin enerji koridoru haline gelmesi ile bu dönemde Türkiye’nin bir lojistik merkezine dönüşmesinin mümkün olduğu öngörülüyor. Bunun sonucunda da yeni fırsatlar sunacak olan demiryolu taşımacılığı başta olmak üzere Türkiye’nin doğusunda yer alan kentlerdeki lojistik inşaat çalışmaları da dahil olmak üzere yeni yatırımların ivme kazanacağı göz önünde tutuluyor.
Bunun yanı sıra rapor, küresel e-ticaret şirketlerinin Türkiye pazarına girerek, burada stratejik yatırımlar yaptığı bu dönemde, artan perakende ve elektronik ticaret satışları hem nitelikli depolara hem de kentsel lojistik çözümlerine yönelik talebin daha da artacağını öngörüyor.