Satılık ve kiralık konut piyasası masaya yatırıldı! Kira ve reel konut fiyatlarında düşüş devam ediyor!

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) işbirliğiyle hazırlanan “sahibindex Kiralık ve Satılık Konut Piyasası Görünümü” raporunda Ekim ayında kiralık ve satılık konut piyasasındaki gelişmeler masaya yatırıldı. 

sahibinden.com’un, Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) tarafından hazırlanan Rapora göre Eylül ayından Ekim’e ülke genelindeki ve üç büyükşehirdeki cari konut fiyatı artış oranları enflasyon oranından daha düşük olduğu için, hem ülke genelindeki hem de üç büyükşehirdeki reel (enflasyondan arındırılmış) satış fiyatı düştü. 

İSTANBUL'DA ORTALAMA KONUT FİYATI NE KADAR OLDU?

Reel fiyatlardaki yıllık değişim oranı Eylül’de ülke genelinde yüzde -17,9; İstanbul’da yüzde -18,5; Ankara’da yüzde -16,1 ve İzmir’de yüzde -14,8 oldu.

Cari fiyatlar incelendiğinde ise bir önceki yıla göre artışın devam ettiği gözlemleniyor. Cari fiyatlardaki yıllık artış oranı, Eylül ayına kıyasla ülke genelinde 0,3 puan artarak yıllık yüzde 21,9’a yükseldi.

Buna göre Türkiye genelinde ortalama satılık konut ilan metrekare cari fiyatı 31.097 TL oldu. Satılık konut ilan metrekare cari fiyatlarındaki yıllık artış oranları üç büyükşehirde de artarak İstanbul’da yüzde 21, Ankara’da yüzde 24,7 ve İzmir’de yüzde 26,7 olarak hesaplandı.

Ortalama satılık konut metrekare fiyatları İstanbul'da 42.529 TL, Ankara'da 24.045 TL ve İzmir'de 36.538 TL oldu. 

REEL KONUT FİYATLARI DÜŞMEYE DEVAM EDİYOR 

2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksinin (2017=100) 2023 Temmuz’dan bu yana gösterdiği düşüş 2024 Ekim’de de devam etti.

Reel konut fiyat endeksi Ekim’de Eylül’e kıyasla 1 puanlık bir azalışla 158,9 oldu. Eylül’den Ekim’e enflasyon oranı cari konut fiyat artış oranından daha yüksek bir düzeyde gerçekleşti. (sırasıyla, yüzde 2,9 ve yüzde 2,2). Son bir yıldır cari konut fiyatları sistematik olarak enflasyonun altında kaldığından reel fiyatlar azalmakta.

Üç büyük ilde son bir yılda düşüşte olan konut reel satış fiyat endeksi Eylül’deki düşüşünden sonra Ekim ayında da düşüşünü sürdürdü.

Eylül’den Ekim’e reel konut fiyat endeksi İstanbul’da 1,2 puan, İzmir’de ise 0,6 puan azalmıştır. Ankara’da is reel konut fiyat endeksi 1,6 puanlık artış göstermiştir. Ekim’de reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) İstanbul’da 154,1, Ankara’da 182,5, İzmir’de ise 168,1 oldu.

REEL FİYATLARDAKİ YILLIK DEĞİŞİM NEGATİF!

Ağustos 2022’de yüzde 65,8’e ulaşan yıllık reel fiyat artışı Eylül 2022’den itibaren hızla inişe geçti. Büyük depremin etkisiyle Şubat 2023’te geçici olarak yükselen yıllık reel fiyat artışı marttan itibaren yeniden azalmaya başlamış, bu yılın başından itibaren de reel fiyat mutlak olarak azalmaya başladı.

 Ekim 2024’te yıllık fiyat değişimi oranı Eylül 2024’e kıyasla 0,7 puan artarak yüzde -17,9 ile negatif değerlerde seyrini sürdürmüştür. Bununla birlikte reel fiyatlarda düşüşün haziran ayından itibaren ivme kaybetmekte olduğu dikkat çekiyor.

BETAM tarafından sahibinden.com verileri ile hazırlanan kira endeksi ile TÜİK’in açıkladığı TÜFE kira endeksinin hesaplama yöntemlerinin farklı olduğunu belirtmek gerekir.

BETAM tarafından yayınlanan kira endeksi, “yeni kiraya verilmek üzere ilan edilen” konutların “talep edilen kira fiyatlarındaki” artışı dikkate almakta.

Ancak, ilan edilen fiyatlardan bir kiralamanın gerçekleşip gerçekleşmediği ve gerçekleştiyse hangi fiyattan gerçekleştiği bilgisi bilinmemekte. Bu nedenle, doğrudan enflasyon hesabına yönelik bir kira endeksi hesabı yapmak uygun değil. Öte yandan, TÜİK’in Hanehalkı Bütçe Anketi ile izlemekte olduğu kira fiyatı endeksi ise “aynı evde oturmaya devam eden kiracıların yaşadığı” fiyat artışını yansıtıyor. 

CARİ FİYATLARDA ARTIŞ EĞİLİMİ DEVAM EDİYOR

Cari fiyatlarda yıldan yıla artış oranlarında son bir yıldır bariz bir yavaşlama söz konusu. Yıllık konut fiyatı değişimi Türkiye genelinde Ağustos 2022’de yüzde 198,7 artışla zirve yaptı.

 Konut fiyatları izleyen aylarda enflasyon nedeniyle artmaya devam etse de artış temposunda bariz bir yavaşlama ortaya çıkmıştır. Ülke genelinde ortalama konutun cari fiyatla yıllık artış oranı Eylül 2024 itibarıyla yüzde 21,9 oldu.

Cari fiyatların yıllık artışları 3 büyük şehir için Ekim 2024’te geçen aylardaki trendin aksine yukarı yönlü. İstanbul’da zirveye (yüzde 240,9) Temmuz 2022’de ulaşıldıktan sonra düşüş başlamış ve yıllık fiyat artışı Ekim 2024’te yüzde 21’e geriledi. 

Ankara ve İzmir'de ise zirveye Eylül 2022’de ulaşılmış (yüzde 205,6 ve yüzde 183,1) Ekim 2024’te bu iki ilimizde yıllık artış oranları, sırasıyla, yüzde 24,7’e ve yüzde 26,7’ye geriledi. 

KONUT TALEBİ ARTIYOR

Ocak 2023’te istisnai bir yükselişle 235’e ulaşan talep endeksi, Şubat 2023 depreminin ardından düşüş yönlü bir seyir izleyerek Kasım 2023’te 88,7’ye kadar gerilemişti.

Aralık 2023’ten itibaren yönünü yukarı çeviren endeks eylülden ekime yüzde 4,5’lik bir artışla 165’e ulaştı. Geçen yılın ekim ayına kıyasla endeks yüzde 69,2 daha yüksek.

REEL KİRADA YILLIK DEĞİŞİM NEGATİF

Türkiye genelinde enflasyondan arındırılmış (reel) kirada yıllık değişim oranları uzun süredir azalmaktaydı. Geçen yılın Mayıs ayından Haziran ayına istisnai artış hariç, ortalama reel kirada yıllık değişim oranı Şubat 2023’te yüzde 86,6 ile zirve yaptıktan sonra inişe geçmişti.

Şubat 2024 itibarıyla yerini negatif artışlara bırakan yıllık reel kira fiyatları değişimi Mayıs ayında yaklaşık yüzde -15 olmuştu. Mayıs’tan sonra reel kiralardaki düşüş ivme kaybetti.  Bu ivme kaybı Ağustos’tan itibaren daha belirgin hale gelmiştir. Ekim verisine göre reel kira fiyatındaki yıllık değişim 0,7 puan artarak yüzde -2,1 oldu.

KİRA FİYATLARINDAKİ ARTIŞ ORANI YÜKSELDİ 

Türkiye genelinde cari kira fiyatlarının yıllık değişimi geçen yılın Eylül ayından beri düşüşteydi. Bu yılın Ağustos ayında cari artış hızında az da olsa bir yükselme gözlemlense de Eylül ayı itibarıyla düşüş devam etmekte. Ekim ayında ise bu düşüş yerini hafif bir yükselmeye bıraktı.  Eylül 2024’te yüzde 45,2 olan ülke genelindeki kira fiyatlarının yıllık değişim oranı Ekim 2024’te yüzde 45,4 oldu. 

Kiralık konut piyasasında talebin önemli bir özelliği de mevsimsel etkiye açık  olması olarak değerlendirildi.  Mevsimsel etki Şekil 8’de açıkça gözlemlenmektedir: Nisan ve Eylül ayları arasında artan talep, izleyen aylarda azalmakta, kış aylarında ise nispeten durağan bir seyir izlemekte.

Bahar ve yaz aylarında kiralık konut talebinde ortaya çıkan bu yükselişte tayinle il değiştirenlerin ve üniversite öğrencilerinin etkili oldukları düşünülebilir. Bu nedenle talep göstergesinde değişimler yorumlanırken mevsimsel etkiler göz önünde tutulmalı.

Kiralık konut talep göstergesi geçen yılın Ağustos-Kasım arası dönemde düşerken, Aralık ayından sonra hafif tempoda artış eğilimine girmiş, 2024 Mayıs ayından itibaren ise konut talep endeksi belirgin oranda artış göstermişti.

Ekim ayında ise kiralık konut talep endeksi yüzde 18,9 azaldı (215,5’ten 174,7’ye). Kiralık konut talebi geçen yılın Ekim ayına kıyasla yüzde 0,6 daha yüksek.