Sektörel

Satılık ve kiralık konutlar ateş pahası oldu! Mağduriyetler çözülecek mi?

3 Şubat 2022, Perşembe

Konut sektöründe fiyatlar gündemden düşmüyor. Satılık ve kiralık konutlar ateş pahası oldu. Kiracılar da mülk sahipleri de bazı mağduriyetler yaşıyor. Peki bu mağduriyetler çözülecek mi? İşte ayrıntılar...Finansgündemcom'dan Volkan Karsan'ın haberine göre; Gündem Medya Grubu Emlak Yazarı, ünlü bir emlak danışmanlık zincirinin Uluslararası Ticari Lisanslı Gayrimenkul Danışmanı Adnan Bülbül, gayrimenkul sektörüyle ilgili dikkat çeken değerlendirmelerde bulundu ve kendisine yöneltilen soruları yanıtladı

Dövizde yaşanan dalgalanmalar, hızla yükselen enflasyon ve faiz üzerindeki tartışmalar, kısacası ekonomideki paranın değerinin korunma çabaları gayrimenkul sektörünü tekrar ilgi odağı yaptı. Finansgündemcom'dan Volkan Karsan'ın haberine göre; Gündem Medya Grubu Emlak Yazarı, ünlü bir emlak danışmanlık zincirinin Uluslararası Ticari Lisanslı Gayrimenkul Danışmanı Adnan Bülbül, gayrimenkul sektörüyle ilgili dikkat çeken değerlendirmelerde bulundu ve kendisine yöneltilen soruları yanıtladı.

- Sayın Bülbül, kendinizi anlatır mısınız?

- Uzun yıllar kamu personeli olarak görev yaptım. Daha sonra emekli olunca gayrimenkul sektörüne girdim. Bu tercihimin en büyük nedenlerinin başında devlette aldığım çalışma disiplini tecrübesi geldi. Orada bize öğretilen takip, düzen, kanunlara uygunluk, güven, bilgi birikimi gibi konuların gayrimenkul sektöründe çok kullanışlı olabileceğini gördüm. Bu nedenle gayrimenkul sektörü benim için uygun bir iş alanı oldu. Meslekten emekli olduktan sonra ilk yaptığım gayrimenkul sektöründe nelerin gerektiğini araştırmak oldu. Yurt içi ve yurt dışında eğitimler aldım. Gayrimenkul değerleme, arsa değerleme, gayrimenkulün satış ve kiralamasına yönelik hizmetlerde gereken konular ve uluslararası alanda yeterlilik anlamında sertifikalar aldım. Bu konuda üniversiteye kaydolup bitirdim. Türkiye'de emlak ve emlak yönetimi adı altında verilen tek bir diploma var, Anadolu Üniversitesi Açık Öğretim Fakültesi Emlak ve Emlak Yönetimi lisans eğitimi. Bu diplomanın sahibiyim. Yani diplomalı gayrimenkul danışmanıyım.

Arz fazlasını eritebilmek için 2018 yılı Haziran ayında bir kredi kampanyası başlatıldı. Arzda bunun getirdiği bir azalma söz konusu oldu. Ama daha sonra ortaya çıkan Pandemi sebebiyle tekrar bir durgunluk yaşandı. Bu da konut sektöründe hareketlilik oldukça ekonomide bir hareketlilik olur düşüncesiyle hareket eden piyasanın ve yönetimin kredilere müdahale etmesine sebep oldu. Şu anda arz fazlası var. Ancak mevcut sistemde talep de çok fazla.

- Şu anda ülkemizde emlak sektöründe arz/talep dengesi ne durumda?

- Bir dönem ülkede inşaat sektörü ülkenin lokomotifi haline geldi. Hükümet de bunu destekleyici politikalarla inşaatı ön planda tuttu. Bunun bize getirdiği bir arz fazlası oldu ve yapılan birçok dikey inşaat ülkede birikime yol açtı. Bazıları satılamadı, oraya yapılan yatırımlar geriye dönmedi. Bu nedenle arz fazlasını eritebilmek için 2018 yılı Haziran ayında bir kredi kampanyası başlatıldı. Arzda bunun getirdiği bir azalma söz konusu oldu. Ama daha sonra ortaya çıkan Pandemi sebebiyle tekrar bir durgunluk yaşandı. Bu da konut sektöründe hareketlilik oldukça ekonomide bir hareketlilik olur düşüncesiyle hareket eden piyasanın ve yönetimin kredilere müdahale etmesine sebep oldu. Şu anda arz fazlası var. Ancak mevcut sistemde talep de çok fazla. Talebin fazlalığı daha çok orta veya alt gelir gruplarında kişilerde, orada bir birikme de var. Üst segmentlerde çok talep yok. Oradaki talepler iki yıldır yurt dışından geliyor, yabancılardan geliyor.

Pandemiden dolayı uluslararası alanda sıkıntı yaşandığı için, ticaret yapmak, konut almak, yerleşmek konularında bütün ülkelerde sıkıntılar olduğu gibi bizde de biraz üst segmentte stok birikmesi başladı. Ama onun dışında kiralık konutlar için bazı talepler var. Bu talep de oralardaki fiyat dengesini biraz bozuyor.

“İYİ BİR YERDE, KADIKÖY'DE, BEŞİKTAŞ'TA OTURMAK İÇİN BİR KONUT ALACAKSANIZ, ŞU AN 2-3 MİLYON LİRALARI GÖZDEN ÇIKARTMANIZ GEREKİYOR”

- Bir konutun satış değerinin genelde kiranın 260 katı olarak saptandığı söz konusu edilirdi. Ancak günümüzde bunun 400 aylık kira bedeline kadar yükseldiği söyleniyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz?

- Bu bizim piyasa için genelde halk arasında uygulanan ve alışılagelmiş bir hesap. Kirayla evin değerini hesaplamak için böyle bir yöntem yaygınlaşmış. Ancak bunu net olarak bir yerin değeri kiranın 260 katıdır veya 400 katıdır demek mümkün değil. Yerin değeri, konumuna göre, bulunduğu mevkiye göre, ulaşım imkanlarına, bölgenin arsa değerine göre değişebiliyor. Biz gene de konut değerlemesinde kira çarpanının halk arasında bir kabul edilirlik olduğunu bilsek bile, bunun yaygın olarak gayrimenkul değerinde kullanamıyoruz. Yeterli olmuyor. Örnek vermek gerekirse, iki bin lira kira ödenen bir konutu ele alalım. Buranın değeri 240 ile çarptığınız zaman 480-500 bin liraya geldi diyelim. Ama şu an 500 bin liraya herhangi bir konutu almanız mümkün değil. Şu an konutların değerleri 700 bin liralardan başlıyor, en düşük fiyatlı konutlar neredeyse 1 milyon liraya çıktı. İyi bir yerde, Kadıköy'de, Beşiktaş'ta oturmak için bir konut alacaksanız, şu an 2-3 milyon liraları gözden çıkartmanız gerekiyor. O zaman da kira çarpanıyla uyuşmaz bir hale geliyor. Biz bunu daha çok mevcut haliyle sizin buraya yatırdığınız parayı karşılayıp karşılayamadığına bakarak kira değerini esas alıyoruz. Ama bir ticari yerse burası, o zaman bırakın 200 ayı, 300 ayı 500 ayı bile karşıladığı ticari yerler var. Örneğin Bağdat Caddesi, 500 aylık değerleri bile bulamıyorsunuz.

Biz bu değerlendirmeyi halk arasında yaygın kabul ediyoruz ama sırf bu yöntem değeri saptamak için yeterli değil. Bunun için ortalama 300 aylık kira insanlara en yeterlisi geliyor. Konutun yaşına göre, konutun bulunduğu bölgeye göre kişiler “buraya yatırdığım parayı karşılar” diye düşündüğü anda o değer oluşuyor.

KİRALARA ANİDEN YÜZDE 100, YÜZDE 200 ARTIŞLAR GELDİ

- Bir iddia da bazı mülk sahiplerinin ödenemeyecek kadar yüksek kiralar talep ettikleri yönünde. Günün birinde borçlu kiracılar kalabalığı ile karşılaşabilir miyiz?

- Gerçekten bu, en büyük problemlerden biri… Sadece günümüzde değil uzun yıllardır devam eden bir konuda... Kanunlarda değişiklikler yapılarak hem kiracıyı hem ev sahiplerini koruyacak maddeler eklendi. Değişiklikler bu yönlerde yapıldı. Kanunda düzenlemeler yaparak mağduriyetleri iki taraflı önlemeye çalıştılar. Ama gerçekten de kiraların ödenemediği, çok zor ödendiği dönemlere geldik.

Kiralar aniden yüzde 100, yüzde 200 artışlara geldi. Bir kiracı çıkartıldığında yeni değer biçilen ve eski kiracının kabul etmediği rakamın üstünde orayı kiralamak isteyen kişiler aday oluyor, talepler geliyor. Bu da ev sahiplerinin bu tutumlarını sürdürmelerine neden oluyor. Şu anda borçlu kiracıların yaygınlaşması ve çoğalmasının sebebi ani kira artışları. Ancak bununla ilgili önlemler de var. Bu durumları engellemek için bankalar kira garantili hesaplar açıyorlar, anlaşmalar yapıyorlar. Kira kontratı sunuluyor bankaya ve banka kirayı ev sahibine ödüyor ve kiracıdan bunu alıyor. Bunu da gerçekleştirirken kiracıyla bir anlaşma yapıyor, kredi kartı anlaşması şeklinde… Böylece ev sahipleri kendilerini garantiye almaya başladı. Ama gerçekten de ödenemeyen kiralar karşımıza çıkıyor ve artabilir de…

“HAKLI OLMAK DEĞİL, MUTLU OLMAK GEREKİR, GERÇEKTEN BİR GAYRİMENKUL DANIŞMANININ DEVAMLI GÖZ ÖNÜNDE BULUNDURMASI GEREKEN BİR SLOGAN”

- Emlak danışmanlığı günümüzde oldukça önemli bir iş halini aldı. Köşe başı mahalle emlakçılığı hala var ama, buna karşılık yabancı şirketlere ait birden fazla zincir de rekabet halinde. Bu nedenle ciddi eğitimler de veriliyor. Bu bağlamda tanık olduğum “Haklı olmak değil mutlu olmak gerekir” sloganı özelinden de yola çıkarak eğitimler konusunda bize bilgi verir misiniz?

- Doğru bir değerlendirme, mahalle emlakçılığı hala var ve bu da hep devam edecek. Çünkü halkımızın biraz daha alışkanlıkları gereği, mahalle kültürünün içinde olan her gün gördüğü her sabah selamlaştığı kişilerden biraz daha fazla beklentisi oluyor. Ancak kurumsal emlakçılık, zincir emlakçılık çok yaygın. Bunun da en büyük nedeni gayrimenkul değerlerinin çok artmış olması… Fiyatlar arttı, piyasada dolaşan para miktarı arttı. Bu da daha kurumsal çalışan, kanuna daha uygun eğitimli insanlara ihtiyaç olduğunu gösteriyor ve bu yönde hareket ediliyor.

Bu konudaki eğitimlerin en önemli özelliği, bir gayrimenkul danışmanının sadece bir şeyleri pazarlamak için değil, farklı sunum teknikleri öğrenerek gelişmesini sağlamaktır. Bu teknikler bir gayrimenkul ile ilgili anlatılacak, ifade edilecek konuları doğru seçmesi sağlar. Gayrimenkulü yanlış tanıtmak satışı engelleyeceği gibi, doğru tanıtımlar da eve olan talebi arttırır. Bu da fiyatını yükseltir ve daha kısa sürede satılmasını sağlar.

“Haklı olmak değil, mutlu olmak gerekir” gerçekten bir gayrimenkul danışmanının devamlı göz önünde bulundurması gereken bir slogan. Çünkü siz bir evin satışıyla ilgili bir konuda alıcıyla ve satıcıyla uyuşmaz bir duruma gelmezseniz, o gayrimenkulle ilgili aldığınız nihai sonuçta siz de mutlu olursunuz. İşinizi yaptığınız için alıcı da istediği bir yeri aldığı için mutlu olur. Satıcı da evi satmak isteyip ve satışı sonuçlandığı için mutlu olur. Mutlu olmak için işinizi yapın. Ve eğitimli insanlarla çalışarak da sonuç alın.

Gayrimenkul sektöründe dolaşan para ve ortaya çıkan sorunlar lisanslı yetişmiş personele ihtiyaç olduğunu ortaya koydu. Bu konuda çalışmalar yapıldı. Bizim gibiler eğitimli personel olarak ortaya çıktıkça, kurumsal emlak danışmanlığı şirketleri yaygınlaştıkça tüm komisyonlar kayıt altına giriyor. Ülkemizde kısa bir süre önce gayrimenkul sektöründe çalışan kişilerin diplomalı eğitimli olması konusunda adım atıldı. Bunun için de çeşitli eğitim kuruluşlarında sertifika seviyeleri belirlendi. Seviye dört seviye beş gibi sertifikalar alıyorsunuz. Buna göre gayrimenkul danışmanı olarak bir yerde çalışmaya ya da bir ofis açmaya, bir gayrimenkul şirketi kurmaya hak kazanıyorsunuz. Bunun yanında bir de benim gibi üniversiteyi bitirdiğinizde diplomanızla bu sektörde çalışabilir veya gayrimenkul firması kurabilirsiniz.

Bu neden gerekliydi? Gayrimenkul sektöründe dolaşan para ve ortaya çıkan sorunlar lisanslı yetişmiş personele ihtiyaç olduğunu ortaya koydu. Bu konuda çalışmalar yapıldı. Bizim gibiler eğitimli personel olarak ortaya çıktıkça, kurumsal emlak danışmanlığı şirketleri yaygınlaştıkça tüm komisyonlar kayıt altına giriyor. Bu uygulamalar yaygınlaştıkça bu konudaki kanunlar uygulandıkça piyasada daha güzel hizmetler olacağına inanıyorum.

- Satıcı, alıcı veya kiracı olarak bir konut veya dükkânın doğru ederini bulmak nasıl mümkün oluyor?

- Burada en önemli kısım satıcı da olsanız alıcı da olsanız bir gayrimenkul danışmanından yetkili bir kişiden profesyonel bir hizmet almanız her zaman gerekli. Bunun için de siz evinizi satmak istiyorsanız “bunun değeri nedir” dediğinizde karşınıza belirsizlikler çıkıyor. Evinize örnek olsun diye sorduğunuzda, örneğin komşunuz evini bir milyona satmış. Siz de burayı bir milyona mı satacaksınız? Sizin eviniz, o evden farklı. Banyosu farklı, mutfağı farklı, metrekaresi farklı. Acaba sizin eviniz ne kadar eder? Bunun için gayrimenkul danışmanları evinizin bulunduğu konuma, bölgeye, arsa değerine, kaçıncı katta olduğuna, onun bakış yönü -kuzeye bakması güneye bakması- deniz görmesi, ormanlık alanda olması, balkonunun olması, kombili veya kombisiz olması gibi teknik özelliklerinin yanında tercih özelliklerini hesaba katarak bir değer belirler. Biz bunların hepsinin değerlemeye etkisi olduğunu bildiğimiz için evin fiyatını ortaya çıkartırken bütün bu özelliklere bakıyoruz. Aynı zamanda piyasada son dönemde işlem görmüş gayrimenkuller arasında emsallerinin fiyatlarına göre eşitliyoruz. Satıcıya ve alıcıya evin değeriyle ilgili bilgi verirken bu verilerin hepsinden faydalanıyoruz.

Siz evinizi satmak istiyorsanız “bunun değeri nedir” dediğinizde karşınıza belirsizlikler çıkıyor. Evinize örnek olsun diye sorduğunuzda, örneğin komşunuz evini bir milyona satmış. Siz de burayı bir milyona mı satacaksınız? Sizin eviniz, o evden farklı. Banyosu farklı, mutfağı farklı, metrekaresi farklı. Acaba sizin eviniz ne kadar eder?
Bu nedenle evin değeri, sadece kişinin kendi kararıyla “Benim bir milyona ihtiyacım var, evimi bir milyona satarsam hallolur” deyince ortaya çıkmamış oluyor. Gayrimenkulün değeri bütün bu bahsettiğim hususlar yerine geldikten sonra ortaya çıkıyor.

Bir dükkan ya da konut, bunların hepsi alıcı ya da satıcıya göre de, tercihe bağlı olarak farklılık gösterse de, asıl belirlenmesi gereken fiyat için, arsanın değeri, oradaki dükkan/konutun inşaat maliyet değeri, o bölgedeki satılan gayrimenkullerin metrekare değeri bunların tümü etkili oluyor. Profesyonel hizmet alarak bu değeri bulmak daha mümkün. Piyasanın ortaya çıkarttığı rakamlarla da bunu bulmak mümkün.

Bu arada eklemek isterim, Anadolu Üniversitesi Açık Öğretim Fakültesi Emlak ve Emlak Yönetimi lisans eğitiminde bir konutun değerlemesiyle ilgili öğretilenlerin yanı sıra gayrimenkul hukukunu, banka sektöründeki uygulamalar gibi dersler veriliyor. Satış teknikleri konusunda, gayrimenkul hizmetinin yaygınlaşan sosyal medyada, dijital platformlarda yer alması konusunda da eğitimler veriliyor.

KREDİLER DÜŞTÜ DİYE FİYATLAR YÜKSELTİLİYOR

- Emlak kredilerinin son durumu satışları ne yönde etkiliyor?

- Şöyle emlak kredileri düştüğünde piyasada bir talep oluşuyor ve alıcılar kendi ödeme imkanlarına göre bir alım hareketine giriyorlar. Ama aynı zamanda satıcılar tarafında da “Krediler düştü, kredi kullanan kişilerin daha uygun maliyetleri oluşuyor” düşüncesiyle fiyatları bir miktar artırıyorlar. Bu şartlarda emlak kredisini kullanan kişinin 100 – 200 bin lira bir avantajı oluşacaksa mülk sahipleri bunları kendi lehlerine çevirebiliyorlar. Satış tarafında kredilerin düşmesinden bir fayda sağlanıyor. Ama hem alıcı hem de satıcı açısından her zaman kredilerin uygun şartlarda olması mutlaka olumlu etki yapıyor. Satıcının satış kararında alıcının alış kararında ekonomik imkanlar ön planda olduğu için biz kredilerin mümkün olduğunca yüzde birin altında olmasının piyasayı her zaman desteklediği düşünüyoruz. Böyle zaman zaman düşürmek yerine kredilerinin belli bir oranda sabit kalması, bu Mortgage kredileri dediğimiz sistemin hiç değişmeden devlet desteğiyle sürdürülebilir olmasının ülke açısından ve inşaat sektörü özelinde daha faydalı olduğunu düşünüyoruz. Birçok gelişmiş ülkelerde durum böyle. Dileriz önümüzdeki dönemde bu emlak kredileri daha sabit, daha yaygın hale gelir. Kişiler de hiç değilse fiyat değişikliklerinden etkilenerek zarar görmez.

“ŞU AN PİYASADA İKİ TARAF İÇİN DE BİR MAĞDURİYET SÖZ KONUSU

- Genel olarak ev sahipleri aç gözlü, kiracılar mağdur gibi bir izlenim var kamuoyunda, halbuki çok sayıda da mağdur ev sahibi var… Tecrübelerinize göre yaygın ortalama nedir?

- Son iki senedir yaşamış olduğumuz pandemiden bütün dünyada en çok etkilenen sektör barınma oldu. İnsanlar mevcut yaşadıkları yerlerden değişikliğe gidemediler. Değişiklik ihtiyaçları olsa bile bu konuda sorunlar ortaya çıktı. Burada haliyle ihtiyaç oluşunca fiyatların artması yeni bir ekonomik denge doğurdu. Bu da fiyatlar arttıkça mevcut haliyle sürdürülebilir yaşamımı zorlaştırdı. Ev sahipleri kiralarda artış yapmak istiyor. Ama o kişinin gelirinde bir artış olmadığı için kiracı bu artışı dengeleyemiyor ve karşılayamıyor. Bu da ev sahiplerinin evden çıkartmak işte konutu boşaltma, ticari alanı boşaltma taleplerini gündeme getiriyor. Ama kiracı mağdur, neden? Çünkü geliri artmıyor. Ev sahibi neden mağdur? Piyasada her şeyin fiyatı artarken evinin kirasının enflasyonun altında kalmasından dolayı… O da kendi ihtiyaçları için gelirini arttırmak istiyor. Şu an piyasada iki taraf için de bir mağduriyet söz konusu ama kiracıların mağduriyeti daha fazla diyebiliriz. Çünkü gerçekten elinde konut olanın konutunu kaybetmediği sürece elinde birikim var. Bir değer var. Ama kiracılar için öyle değil. Gelirleri artmamış, bazıları çalışamamışlar. Gelir kayıpları var. Bu nedenle kiralarının artması onlarda giderin artmasına sebep oluyor. Bunun değişmesi de insanların gelirinin artmasıyla mümkün. Kısa sürede olamayacağı için dengenin şu an biraz daha kiracılar yönünde olumsuz olarak devam edeceğini düşünüyorum.

Kiralık ve satılık konut fiyatları çıldırdı! Peki diğer ülkeler ne yapıyor?

Satılık ve kiralık konut fiyatları nasıl düşer?

Konutta talepler değişti, sektör dönüştü!

Kripto paralar borsalarla dans ediyor! Bitcoin riskli bir yatırım mı?

Emeklilerin maaşları katlanıyor! İşte promosyon tutarları...

İstanbul'da ev fiyatları cep yakıyor!

TOKİ'den 12 bin ucuz konut geliyor!

Kripto paralarda tarihi zirve hayal mi oldu? Piyasada yaprak kıpırdamıyor!