Şerefiyelendirmede dikkat edilen noktalar!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İdari İşler ve İş Geliştirme Müdürü Özge Aklar şerefiyelendirmede dikkat edilmesi gereken noktaları ve bugunla ilgili görüşlerini yazdı. İşte Özge Aklar'ın yazısı;

6306 sayılı Afet dönüşüm yasasının ya da halk arasında kullanıldığı şekliyle kensel dönüşüm yasasının yayınlandığı  2012 yılı itibariyle “şerefiye” kelimesi gayrimenkul piyasasında en fazla  kullanılan ifadelerden biri haline geldi. “Şerefiye” kelimesinin ne demek olduğunu incelediğimizde TDK’ya göre; “Bir yer bayındır duruma getirildiğinde çevrede bulunan mülklerin değeri arttığından, sahiplerinden belediyece alınan para” ve “2. Kooperatiflerde üst katlardaki evlerin veya caddeye bakan evlerin sahiplerinden alınan fazla ücret” tanımlarını görüyoruz. Bana göre ise, şerefiye bir ürünün diğer bir ürün ile kıyaslandığında sahip olduğu pozitif ve negatif özelliklerin ürünün piyasa fiyatına olan yansımasıdır.

Afet dönüşüm yasası kapsamında şerefiyelendirme çalışmaları büyük önem taşımaktadır. İlgili dönüşüm alanında yer alan mevcut yapı stoğunu oluşturan hane ve/veya arsa sahiplerinin arazi üzerinde yeni geliştirilecek projedeki yeni konumunu belirlemede kullanılması gereken metodoloji şerefiyelendirmedir. Yeni projede oluşan yapı stoğu kendi içinde irdelenmeli, hem eski hem yeni proje gözönünde bulundurularak şerefiyelendirme çalışması yürütülmelidir.

Ancak şerefiyelendirme  sadece dönüşüm bölgelerinde kullanılmıyor. Tekil bir bina ölçeğinde de bağımsız bölümlerin kendi içindeki farklılıklarını ortaya dökerek satmak veya kiralamak gerekebiliyor. “ofis binalarının şerefiyelendirmesi” de ilgili binanın detaylı incelenmesini, varsa bağımsız bölümler yoksa katlar arasındaki fiyat farklılıklarını oluşturan özelliklerin tanımlanmasını gerektirir. Aslında burada ürünümüz bina, daire, villa, konut, ofis, alışveriş merkezinde ya da sokakta dükkan hepsi olabilir. Önemli olan ürünü diğerlerinden ayıran özelliklerdir.  

Ofis binalarında şerefiyeyi etkileyen kriteler;

Ofis binasının konumu, ana arterlere - toplu taşımaya olan yakınlığı, İstanbul içinde bir ofis ise köprülere ulaşımın çözümü

Ayrıca binanın konumunu önemli kılan bir diğer faktor ise, çevresindeki yapılaşmanın niteliğidir. Ilgili binanın bir ofis bölgesi içinde yer alıp almadığına bakılmalı, ofis bölgesinde yer alıyor ise diğer ofis binalarına gore olan özellikleri irdelenmelidir.

Projede yer alan fonksiyonlar, ofis kullanıcılarının ihtiyaçlarını karşılayabilecekleri mekanlar, otopark, sigara içilme bölgeleri,

Binanın ve binada bulunan bağımsız bölüm ve katların piyasa fiyatını etkiletecek en önemli unsurlardan birisi de manzarasıdır. Bu manzara lokasyonuna gore Boğaz manzarası da olabilir, stad ya da şehir manzarası da…

Taşınmazın hangi katta olduğu ve katın neresinde olduğu kriteri, manzara faktörü ile ilişkili olarak piyasa fiyatını etkilemektedir.

Taşınmazın içinde kaç kolon var ve bunların dağılımı, verimliliği etkileme kriteri

Taşınmazın kat içindeki konumunun günışığıyla ilişkisi, ışık alıp almaması, günışığından faydalanabilmesi

Taşınmazın kat yüksekliğinin katlara göre değişip değişmediği ve diğer iş merkezlerine gore kıyaslanması önemli bir girdidir

Taşınmazın kapladığı alan büyüdükçe satılmasının zorlaşması kriteri, brut – net oranının min’a yakın seviyelerde tutulması, m2 kayıplarının minimize edildiği bir dizayna sahip olması

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. 

İDARİ İŞLER VE İŞ GELİŞTİRME MÜDÜRÜ

ÖZGE AKLAR