Gayrimenkul alımında dikkat edilecek noktalar

Bunlar, belli başlıklar altında aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır.

1- Gayrimenkulün Eski Vergi Borcu

Özellikle, kullanılmış gayrimenkul alanların, gayrimenkulün geçmiş yıllardaki emlak vergisinin ödenip ödenmediğini, başka bir anlatımla emlak vergisi borcunun olup olmadığını, araştırmalarında yarar vardır. Bunun pratik yolu da, satıcının makbuzlarını kontrol etmek hatta her ihtimale karşı, fotokopisini alıp saklamaktır.

Emlak Vergisi Yasası'nın 30. maddesinin son fıkrasına göre; satış konusu gayrimenkulün, satıldığı yıl ve geçmiş yıllara ait ödenmemiş emlak vergisinden, alıcı ve satıcı müteselsilen yani zincirleme sorumlu tutulmaktadır. Yani yeni alınan evin, birikmiş emlak vergisi borcu, yeni sahibinden alınabilmektedir. Gayrimenkulü satın alan kişi, ödediği geçmiş yıl emlak vergilerini, faiziyle birlikte daha sonra, önceki sahibine rücu edebilmektedir.

2- Gayrimenkulün Tapudaki Değeri

Gayrimenkulün, tapudaki değeri birkaç açıdan önemlidir.

a) Gelir Vergisi Yönünden

Gayrimenkullerin, 1 Ocak 2007'den itibaren, iktisap yani "Edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde" elden çıkarılmasından sağlanan kazancın "Değer Artış Kazancı" olarak beyan edilip, yüzde 15-35 arasında değişen, gelir vergisinin ödenmesi gerekmektedir (GVK Mükerrer Md. 80/6).

Satın aldığı gayrimenkulü, beş yıl içinde elden çıkarmaları, yani satmaları söz konusu olanların, düşük değer üzerinden alış yapmaları sakıncalı olmaktadır. Satın aldıkları gayrimenkülün alım değerini tapuda düşük gösterenler, bu gayrimenkulü beş yıl içinde sattıklarında, gerçeğin de üzerinde yüksek bir kazanç ortaya çıkabilir. Bu kazançta beyanname verilmesini ve vergi ödenmesini gerektirebilir.

b) Harç Yönünden

Alım-satıma konu olan gayrimenkulün tapu harcına esas (üzerinden tapu harcı ödenecek) değeri, vergi değeri ile mükellef tarafından beyan edilmiş olan değerlerden yüksek olanıdır.

Vergi değeri ise, Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre belirlenen ve emlak vergisine esas alınan asgari vergi değeridir.

Bu değer, gayrimenkulün alındığı veya dört yılda bir olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı izleyen yıllarda bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak bulunur. Vergi değerinin hesaplanmasında esas alınacak artış oranları tabloda verilmiştir. (Harçlar Kanunu Md. 63 ve Emlak Vergisi Kanunu Md. 29). Örneğin, 2006 yılı emlak vergisi değeri 100 bin YTL olan bir gayrimenkulün 2007 yılında yapılacak satışında, bu değerin yüzde 3,9 oranında artırılması ve tapu harcına esas değerinin asgari 103 bin 900 YTL gösterilmesi gerekmektedir .

Alım-satım sırasında, hem alıcı hem de satıcı binde 15'er oranında, "tapu harcı" ödemektedirler.

3- Emlak Vergisi Bildirimi

Gayrimenkul alanların, gayrimenkulün alındığı yılın sonuna kadar, örneğin 2007'de alanların, 31 Aralık 2007'ye kadar, ilgili belediyeye "Emlak Vergisi Bildirimi" vermeleri gerekmektedir. Gayrimenkulün, bütçe yılının son üç ayı içinde (örneğin 1 Ekim 2007'den sonra) alınması halinde ise, emlak vergisi bildiriminin, gayrimenkulün alındığı tarihten itibaren "üç ay içerisinde" verilmesi gerekmektedir (EVK Md. 23).

Emlak vergisi ise 2008'den itibaren ödenecektir. Gayrimenkulün alındığı yılın vergisini de, satıcı kimse o ödeyecektir.

4- Eşe ve Çocuğa Alınan Gayrimenkul

Gayrimenkulün, eş ya da çocuk adına alınması, ancak bedelinin aile reisi tarafından ödenmesi halinde "ivazsız" yani karşılıksız bir intikal söz konusu olmaktadır. Bu ise, veraset ve intikal vergisine tabidir. Eş ya da çocuğun beyanname verip, yüzde 5-15 arasında oranı değişen, veraset ve intikal vergisi ödemeleri gerekmektedir. Ancak, aile reisinin; eş ya da çocuğa gayrimenkulün bedelini "borç olarak" vermesi halinde, herhangi bir vergileme söz konusu olmamaktadır.

ŞÜKRÜ KIZILOT/HÜRRİYET