Şişirilen balon hava kaybediyor! Emlakta neler olacak?

Bir dolarlık gayrimenkul karşılığı piyasaya 88 dolarlık kağıt çıkarıldı. Sonunda şişirilen balon hava kaybetmeye ve inmeye başladı.

İlk olarak yurtdışındaki gelişmelere bakmakta fayda var. Konut fiyatları son yıllarda sadece Türkiye'de değil dünyada da büyük yükselişler gösterdi. Finansal piyasaların lokomotif ülkesi ABD'de, mortgage kredi sistemi ile satılan gayrimenkul karşılığı aracılar, bankalar, sigorta şirketleri fonlar oluşturdu. Bir dolarlık gayrimenkul karşılığı piyasaya 88 dolarlık kâğıt çıkarıldı. Sonunda şişirilen balon hava kaybetmeye ve inmeye başladı. Yumuşak iniş için merkez bankaları seferber olsa da kaydedilen zararların verdiği hasarın ancak uzun bir zaman içerisinde onarılması mümkün görünüyor.

Gayrimenkul pazarının en büyük destekçisi beklentilerdir. Özellikle ABD'de tüketici güveninin son 16 yılın en düşük seviyesinde gerçekleşmesi ve konut fiyatlarındaki rekor yıllık düşüşün ardından ekonomi ciddi oranda sarsıldı. Beklentilerin kötüye gitmesi arz tarafında yığılmaya ve fiyatları düşürmeye başladı. Çıkarılan borçlanma kâğıtlarının karşılıksız kalması dev bankaları bile zor duruma soktu. Dünyada dolaşan likiditenin emilmesi Türkiye'ye gelen parayı kısıtlayınca, tüm sektörlerde durgunluk yaşanır oldu.

Türkiye'de durum

Türkiye emlak ve dolayısıyla inşaat pazarında da bu durgunluktan büyük ölçüde payını aldı. Türkiye'de sistem farklı olduğu için mortgage krizinin bizi etkilemesi ancak dolaylı yönden gerçekleşti. Piyasaların göstergesi olan döviz, faiz, borsa üçlüsünden ikisi direkt olarak emlak piyasasını etkilemekte. Döviz fiyatları ve faiz oranlarının değişimi "fiyat" üzerinde etki yaratırken ilginç olarak borsanın da "satın alma" kararı üzerinde büyük etkiye sahip olduğu görülüyor.

Bir diğer ilginç ilişki faiz ile kurulabilir. Piyasalar iyi olunca faizler düşer fakat emlak fiyatları artar. Faizler yükselirken bu sefer emlak fiyatları düşüş sürecine girer. Nitekim elinde nakit parası olan için zamanlama büyük fırsatlar sunarken kredi ile alma sürecinde belli bir seviye korunur fazla fark yaratmaz. Fırsatlar daha çok konu hakkında az bilgisi ya da hiçbir bilgisi olmayan, ancak sektördeki yüksek kâr marjlarının peşinden koşan girişimciler tarafından yaratılır. Nakit ve kredi problemleri yaşanması ve nakit paraya en çok ihtiyaç duyulduğu zaman zararına satışlar söz konusu olabilir.

Lüks konut hep iyi

Daha işe başlamadan maket üzerinden satış yapacak kadar hareketli inşaat sektöründe şimdi işler durma noktasında. Önceden yapılan satışlar, öngörülemeyen maliyet artışları ile birleşince inşaat firmalarının zararları da beklenmedik bir şekilde arttı. Demir fiyatlarının yüzde 100'e varan oranda yükselmesi ve diğer ana inşaat girdi maliyetlerinde de kur farkı nedeniyle yaşanan fiyat artışları firmaları zorluyor. Şimdi iş yapan müteahhitler işleri tamamlayamama tehlikesi ile karşı karşıyalar. TOKİ'nin kaynak bulabilmek amacıyla konut ve işyeri alana borcunu erken kapatması halinde yüzde 25 indirim yapacağını açıklaması, durumun vahameti hakkında bilgi veriyor.

Bu durumda konutta arz fazlasının yanı sıra halkta gerekli birikimin olmaması da büyük sorun yaratıyor. Durumun son zamanlarda parlak olduğu söylenemez. Sırf aidatı ödensin diye sudan ucuz kiraya verenler ya da bazı siteleri kapıcıların kiralayıp kendi akrabalarını memleketten getirip yerleştirmesi yaşanan gerçekler. Büyük projeler arasında en fazla doluluk oranının yüzde 60 düzeyinde olduğu düşünülürse, durgunluğun son dalgalanma öncesinde zaten var olduğu, ertelenen taleplerin doyduğu söylenebilir.

Yeni değilse, ölü yatırım

Yatırım olarak ev sahibi olanlar son dört yıllık süreç içinde suni olarak ciddi para kazandılar. Satanlar kârlarını realize etti, tutanlar ise halen suni olarak kazanmış görünüyorlar. Ancak şu sıralar gerçek satış aşamasında ya fiyatlar çok büyük oranda düşüyor ya da ilan tahtasında bekliyor. Türkiye'de konut sektöründeki sıkıntının arzda değil, halkın alım gücünde olduğu bilinen bir gerçek. Bu dönüşümden etkilenmeyen ise lüks sınıf konutlar. Ülkemiz ekonomisinin doğası gereği zenginin gitgide zenginleştiği bir ortamda pahalı evlerin her daim talep görmesi normaldir. Ancak çoğunluk açısından zaman, fiyat, ödeme şartları, konutun yeri, faiz oranları ve buna bağlı değişkenler uzun vadede negatif etki yaratabilir.

Faizin orta vadede düşmeyeceğini düşünürsek, yüzde 70'lik bir oran ile kredi vasıtasıyla satılan konutlarda azalma yaşanması kaçınılmaz. Maliyetlerin artması, kâr marjını azaltmayarak satış yapılamayacağını gösteriyor. Bugüne kadar büyük inşaat şirketleri ortam ne olursa olsun bu büyüklükte toplu konutlar yapmamışlardı. Arz fazlası artık yolda giderken insanın gözüne çarpıyor. Hemen hemen bütün göstergeler fiyatların en az 2010 yılına kadar artmayacağını, hatta büyük oranlarda düşüşler yaşanabileceğini gösteriyor. Unutulmaması gerekir ki gayrimenkul eğer yeni değilse, ölü yatırımdır. Ve 2008 yılı bu yatırımı yapmak için doğru zaman değildir.

Murat TURAN / Referans