Site yönetimi kime aittir?

Posta köşe yazarı Tamer Heper, bugünkü yazısında kendisine yöneltilen ''site yönetimi'' konulu soruyunu yanıtladı. İşte, Tamer Heper'in yazısı... 

Sitemizde 92 dairesi var. Durum şöyle: Bir kooperatif yapmış, ruhsatı, tastikli projesi yok. Ben daireyi kooperatif ortağı olan birinden ortaklığın devri sureti ile aldım. Binada 2000’den beri oturuluyor. Binalar hem kooperatif yönetimi tarafından hem de site yönetimi tarafından yönetiliyor. Bu durumda site yönetiminin hukuki durumu nedir? Bu yönetim yasal vekil tayin edebilir mi? Site yönetiminin hukuki zemine oturması için ne yapabiliriz? Yapılan toplantılar genel kurul niteliği taşır mı? ● R.B. 

Okuyucumun mektubunu özetledim. Yanıtımın içinde yukarı alamadığım sorular da yer alabilir.

Önce şunu söyleyeyim. Bir binada ruhsat yoksa tasdikli proje yoksa kaçaktır, gecekondudur. İyi ama okuyucum tam 92 daireden söz ediyor. Binaların yüzünü boyamaya kalksanız bir-iki belediye görevlisi başınıza dikilip “Burada ne yapılıyor?” diye sorgu sual ederken tam 92 daire yapılırken bunlar nerede? Buna aklı başında, makul ve mantıklı bir yanıt verilebilir mi? Şimdi gelin böyle bir sitede yaşam sürdürün.

Okuyucum önce site yönetiminin durumunu sormuş. Böyle bir durumda site yönetimi diye bir şey olamaz. Zira site yönetimleri Kat Mülkiyeti Mevzuatı’na tabi binalarda vardır. Bu binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış. Dolayısıyla Kat Mülkiyeti Mevzuatı’na tabi hiçbir kurum olamaz. Mesela yönetici yoktur, yönetim kurulu yoktur, kat malikleri kurulu yoktur.

İŞLER ÇOK KARIŞACAK 
Peki ne vardır? Bunun yanıtını vermek için tapunun halen kim adına kayıtlı olduğunun bilinmesi lazım. Siteyi kooperatif inşa ettiğine göre halen kooperatif adına kayıtlı olabilir. Oturanlara tahsis yapılmıştır veya kat maliki gibi görünen kişiler adına hisse verilerek paylı mülkiyet kurulmuştur.

Böyle bir durumda kooperatif adına tescilli ise kooperatif yönetim kurulu söz sahibi olacak, diğer halde ortakların kararları geçerli olacak. Ancak bu kurul bir kat malikleri kurulu mahiyetinde olmayacak. Örneğin bazı kararlara katılmayan ortak para ödemeyecek. Bazı yerleri kullananlar masraf ödeyecek, kullanmayanlar ödemeyecek. Yani işler çok karışacak.

Site yönetim kurulu diye bir kurul olmayacağı için bu isim altında bir vekalet de verilemez. Bu durum nasıl düzeltilir? Durumun düzelmesi için kat mülkiyetine geçilmeli. Tüm malikler bir araya gelse bile tasdikli projesi olmayan bir bina için kat mülkiyeti kurulamaz. Kat mülkiyeti tesisi sureti ile ortaklığın giderilmesi davası açsanız dahi tasdikli projenin olma şartı aranır.

Böyle bir girişimde de tüm kat maliklerince (sizin durumunuzda ortaklarca) imzalanmış bir yönetim planı gerekecektir ki ben 92 kişinin imzalayabileceği bir yönetim planına tanık olmadım. Sizi ümitsizliye sevketmeyeyim ama işiniz zor.