Sitelerde hizmet yönetimi çeşitleri!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için " sitelerde hizmet yönetimi çeşitleri " konusunu kaleme aldı. İşte, Nihat Dönmez'in yazısı....
Şehirler planlanır, arsalar üretilir, fiyatlanır, mimari ortaya çıkar, müteahhitlerimiz nakitlerini piyasaya, ekiplerini sahaya sürerek mesken ve ticari anagayrimenkuller, toplu yapılar inşa eder. Mühendislerin inşa ettiği beton ağırlıklı yapılar ancak oturumla siteye , kullanıma açılmasıyla AVM’ye dönüşür.
İşte betona ruh verecek, inşaatı oturuma açacak olan, kiminin işletme, kiminin site yönetimi dediği birimce ortaya konacak hizmetler, müteahhitlerimizce iki tercihten biri ile, bundan sonra başlatılır.
1. Yönetimi, kendi bünyesinde istihdam ettiği personelden oluşturmak.
2. Yönetimi, ticari (firma) üzerinden taşere olarak oluşturmak
1. Yönetimi, kendi bünyesinde istihdam ettiği personelden oluşturmak: Bu tip oluşumda, inşaattan oturuma bir türlü geçilemez. Malikler yönetimi inşaatçı, personel ise malikleri müşteri, müteahhidi işveren olarak görür. Bu büyük çelişki fark edilemediğinden, site değil, kriz yönetilir. Aidatlar toplanamaz, geri dönüşümler yapılamaz, böylece müteahhidin hem mevcut hem de gelecekteki projeleri için olumsuz referans üretimi başlar. Toplanamayan aidatlar, müteahhidin site giderlerini bir yere kadar ayni olarak sübvanse etmesine sebep olur, bunun yanında site kontrolsüz şekilde ve mecburen müteahhide borçlanır. Site artık borç sarmalına girmiştir, gerçek gider belli olmadığından, aidatlarda da belirsizlikler başlamıştır ve kalıcı bir daimi yönetim kurulamaz, ilk yönetim kurulu da mecburen imalatçı firmayı mahkemeye verir.
2. Yönetimi, ticari (firma) üzerinden taşere olarak oluşturmak: Müteahhit oturuma çok az bir süre kala, hatta belli bir süre sonra, hizmetleri, genelde hatır referanslı veya bilinir isminden dolayı bir firmaya veya kendi kurduğu yönetim şirketine verir. İnşattan oturuma geçiş, oturumla başladığından, şirket anlaşmasını müteahhitle yaptığından, şirket malikleri taşeron, müteahhidi işveren olarak algılarken, şirket kar, devlet vergi, personel daha iyi bir iş bulma peşinde olduğundan , aidatlar gereğinden %30 fazla gerçekleşir, kalıcı elaman olmadığından sahipsizlik ve sürdürülemezlik, iki ticari firmanın sözleşmesi söz konusu olduğundan da hizmet değil ticaret ortamı oluşur ve artık emlak değeri düşüşü kaçınılmaz duruma girer.
Hem müteahhidin, hem sakinlerin memnuniyeti ve emlak değer artışı için, bizim önerimiz 3. alternatiftir: Yönetimi, Site Yönetimleri Danışmanlığı ile desteklemek.
3. Yönetimi, Site Yönetimleri Danışmanlığı ile desteklemek: Bu durumda, site yönetimi kat irtifakı ile başlar,sayaçlar site yönetimi üzerine ilk baştan alındığından ileride borçlar, fazla giderli kullanım olmaz, ortak alanlar, kolaylık tesisleri mimariye senaryo yaklaşımı ile dahil edildiğinden aidatlar yüksek olmaz, danışman tecrübeli öğrencilerini istihdamla site personelini oluşturacağından tem tecrübesizlik, hem vergi yüksüz olarak organizasyon kurulur, komşuluk hukukunun temeli atıldığından olası adli süreçler yaşanmaz, pazarlama-satış, imalat birimi ve site yönetim danışmanı birlikte çalıştığından, inşattan oturuma aynı düzlemde ve rahatlıkla geçilir ve her bir malik markanın referansına katkılı hale gelir.
Yukarıdaki, her üç alternatif özeti, tecrübelerle sabittir.
Nihat DÖNMEZ Site Yönetimleri Danışmanı
Makine Mühendisi-Emlak Müşaviri- Üniversite Eğitmeni