Sitelerde yöneticiler toplantısız görevden alınabilir mi?
Hürriyet yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında pandemi döneminde sitelerde görev alan yöneticilerin nasıl görevden alınacağını kaleme aldı. İşte Armutçu'nun o yazısı...
Hürriyet yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında pandemi döneminde sitelerde görev alan yöneticilerin nasıl görevden alınacağını kaleme aldı. İşte Armutçu'nun o yazısı...
İçerisinde okul, spor salonu, yüzme havuzu, karakol, AVM, otel yer alan kompleks halindeki siteler artık yönetilmesi zor olan tesis haline geldi. Bu nedenle Türkiye'de ve dünyada bu alan sektör haline geldi. Sektörün adı ise Tesis yönetimi sektörü.
Türkiye Kentsel Tesis Yönetim Derneği tarafından geçtiğimiz hafta İstanbul'da gerçekleşen 2. Tesis Yönetim Çalıştayı ve İş Zirvesi”nde tesis sakinlerinin ve alt sektörlerin sıkıntıları ve geleceğe dair sorunlar ele alındı.
Toplantıda, site güvenliğinden, site yönetimine, kişisel verilerin koruması için yapılması gerekenlere, atık yönetiminden, ısıtma ve asansör sistemine kadar tüm sorunlar tartışıldı. Oturumlara uzman isimler, akademesiyler ile birlikte iş dünyasının önemli isimleri ve bakanlıklardan uzman kamu görevlileri katıldı.
Sektör büyüklüğü 1.2 trilyon dolar
Moderatörlüğünü Uludağ Üniversitesi Sürekli Eğitim Merkezi Eğitmeni Muzaffer Ulaşdı'nın üstlendiği “Sektöre Genel Bakış” oturumunda geçen yıl Avrupa Tesis Yönetim Ağı (EuroFM) Yönetim Kurulu üyeliğine seçilen Levent Alatlı’nın sunumu oldukça ilgi çekti. Sektörde yapılan yasal ve standart düzenlemenin önemine ilişkin açıklama yapan Alatlı, 2018’de yapılan bir araştırmaya göre dünya tesis yönetim pazarının 1.2 trilyon dolar, Türkiye pazarının 6.1 milyar dolar olduğunu dile getirdi. Norveç Teknik Ünivesitesi tarafından yapılan yeni bir araştırmaya göre de Türkiye’de bu sektörde en az 1 milyon kişinin çalıştığı ifade edilirken sektör büyüklüğünün 15-18 milyar dolara ulaştığı açıklandı.
Yöneticiler toplantısız görevden alınabilir mi?
Oturumda ele alınan konulardan biri de pandemi döneminde gerçekleşemeyen genel kurullar nedeniyle site yöneticilerin görevden alınıp alınamayacağı oldu. Çalıştaydaki oturumlara başkanlık yapan Maltepe Üniversitesi Medeni Hukuk Anabilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Etem Saba Özmen, şu öneride bulundu: “1965 yılından kalan Kat Mülkiyeti Kanunu eskidi, felç oldu. Sorunları çözmeye yetmiyor. Yargıtay’ın içtihatları yetersiz kalıyor. Bu kanun kesinlikle değiştirilmeli. Yeniden yazılmalı. Ama kötü yönetici sorunu şu anda kanun değişikliğine gerek olmadan çözülebilir. KMK’na göre yönetici seçmek için illa olağanüstü genel kurulun toplanması gerekmez. Biz bilim adamları olarak, Abdulkadir Arpacı hocamla kitaplarımızda hep yazıyoruz. Kat malikleri birliği diye bir şey var. Bu birlik sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alıp, elden imza dolaştırarak ve sulh hukuk hâkimine ibraz edince, yöneticinin görevi sona erer.”
Profesyonel yöneticilik yapılmalı
Türkiye Noterler Birliği Başkanı Dursun Cin ise noterlerin yöneticilerle iş birliğine girebileceğini belirterek şunları söyledi:
“Profesyonel yöneticilik ile amatör yöneticilik arasında çok ciddi fark var. Bir emekli vatandaş yönetici seçiliyor. Kat malikleri kurulu toplanıp bir yönetici yardımcısı seçiyor. Sonra notere işlem yapmaya geliyorlar. Tabii ki kanuna aykırı olduğu için yapamıyoruz. Çünkü, KMK’ya göre apartmanın bir yönetici veya üç kişilik bir kurul tarafından yönetilmesi gerekiyor.”
Kanun teklifi hazırlandı
Çalıştay sonrası TRKTYD Başkanı Suat Sandalcı ise kanun ile ilgili şu açıklamalarda bulundu:
“2. Tesis Yönetim Çalıştayı’nı yaparak 600 sayfalık ‘tespit-tavsiye-teklif’lerimizi içeren ‘Tesis/Site Yönetimi Çalıştay Raporu’ hazırladık. Bu rapor, mevcut mevzuat, saha gerçekleri, mevzuatın hukuki değerlendirmesi, teklif kanun metnini içermektedir. Bu raporu yasama organına ulaştırılmak üzere ilgili yürütme organlarına sunacağız. Bu çabamız, halktan gelen, sivil inisiyatif özellikli bir kanun teklifi olarak hukukumuzda belki de bir ilk olacaktır.”
Siteler sahipsiz kaldı
“Konut siteleri çok sahiplilikten dolayı da sahipsizdir; site yönetimleri sahibi yoktur da hamisi vardır. Sulh Hâkimi. Hâkim de sitelere ancak mevzuatın uygulanmaması iddiası ile yine kanundaki usul çerçevesinde müdahale edebilir. Söz konusu, hâkimin müdahalesinin usullerini belirleyen kanun da 1965 yılının sosyo-ekonomik şartlarına göre omurgalanmış, bugüne kadar da ondan fazla defa ekleme-düzeltmelere uğramıştır.”
Saha gerçekleri ile kanunlar bir değil
“Hayatın normal akışını kelepçe gibi sınırlayan saha gerçekleri ile kanunun uyuşmazlığıdır. Bu uyuşmazlığın bir kanıtı da kanunda şimdiye kadar on defadan fazla yapılan değişikliklere rağmen, uyuşmazlıktan dolayı hakkında kürsü ile üst mahkeme arasındaki karar farklarından dolayı, site yönetimindeki uyuşmazlıklarda kanun maddelerinden çok içtihatların kararı belirleyiciliğidir. Herkes gibi gördük ki sorun site yönetimlerinin mevzuat temeli olan 634 Sayılı Kat Mülkiyet Kanunu’nda.”
Hükümete sunum yapılacak
Üç gün süren çalıştayın ardından 600 sayfalık “Tespit-tavsiye-teklifleri” içeren bir rapor ve kanun teklifi hazırlandı. Rapor, Kat Mülkiyeti Kanunu değişikliği çalışmasına destek vermesi için Dernek Başkanı Suat Sandalcı tarafından hükümete sunulacak.
Apartman mantığı bulunmuyor
Çalıştaya katılan Oya Armutçu şu gözlemde bulundu: "Tesis yönetimi ile ilgili en önemli kanun olan ve 1965’te apartmanlar için hazırlanan KMK’nın, binlerce bağımsız bölümden oluşan toplu yapılar ve özellikle karma yapılar açısından acilen güncellenmesi gerekiyor. Çünkü, aynı parsel üzerinde rezidans, ofis, otel ve AVM’den oluşan karma ve kompleks yapılar artık basit bir apartman mantığıyla yönetilemiyor. Tesis yönetim sektörünün sağlıklı büyümesi için ise standart, yönetmelik ve kanun çıkarılmalı. Belirli sayıda bağımsız bölümden büyük olan yapıların profesyonel ve sertifikalı şirketlerce yönetilmesi sağlanmalı ve desteklenmeli."
