Son 10 senede 2 milyon konut fazlası birikti, ama kiradaki nüfus da 23 milyon oldu! Fahiş fiyatlar ev almayı engelliyor!
Konut sektörü en durgun dönemlerinden birinde. Hem konut fiyatları hem kredi faizleri cep yakarken, kiradaki nüfus da konut fazlası da büyüyor. İşte detaylar...
Türkiye'de yalnızca son 10 senede milyona yakın konut fazlası birikirken, son zamanlarda hızla yükselen kiradaki nüfus 23 milyona erişti. Enflasyonu ikiye katlayan inşaat maliyet artışları, fiyatları yukarı çekerek orta gelirlinin alım gücünü düşürdü.
Dünya Gazetesi köşe yazarı Naki Bakır, bugünkü köşesinde konut piyasasındaki son durumu 'Hem kiradaki nüfus hem konut fazlası büyüyor' başlıklı yazısında kaleme aldı.
Bakır, "Son yıllarda hızla büyüyen konut talebine rağmen, fiyat balonu ve fahiş kredi faizleri nedeniyle konut piyasası en durgun süreçlerinden birinde. Gittikçe yükselen kiradaki nüfus 23 milyona yaklaşırken, kullanım izni alınanlar ile ilk el satışlar sonrası elde kalanlara göre yalnızca son 10 senede 2 milyona yakın satılmayı bekleyen konut birikti" ifadelerini kullandı.
Konuttaki durgunlukta, aşırı artan girdi maliyetleri konut fiyatlarını yukarı iterken gelirleri buna paralel artış göstermeyen ve aşırı yüksek faizler yüzünden konut kredisi kullanma imkanları daralan orta gelirlilerin talebindeki düşüş de etkisini gösterdi.
7.3 MİLYON AİLE ZORUNLU KİRACI DURUMUNDA
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından geçtiğimiz hafta açıklanan “İstatistiklerle Aile” araştırmasına göre oturduğu konutun sahibi ailelerin 2022’de yüzde 60,7 olan oranı 2023 yılında yüzde 56,2’ye düştü, kirada olanların oranı yüzde 27,6'dan yüzde 27,8’e yükseldi.
Naki Bakır, konuya ilişkin "Hane halklarının yüzde 15,1’inin oturdukları evin sahibi olmamakla beraber kira da ödemediği ve yüzde 0,9’unun da lojmanda oturduğu tespit edildi. Buna göre zorunlu kiracı durumunda 7 milyon 313 bin 994 hane olurken, ortalama hane nüfusu 3,14 olduğu dikkate alındığında kiracı konumunda yaklaşık 22 milyon 965 bin 942 kişilik bir nüfus olduğu ön plana çıkıyor" açıklamasında bulundu.
KONUT KREDİSİ DE EL YAKAN SEVİYEDE
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) belirlediği konut kredilerinde azami kredi tutarı limitleri, satış fiyatı ve konutun sınıfına göre yüzde 50-90 arasında değişiklik gösteriyor.
Bankacılık sektörü ortalamasında konut kredisi yıllık basit faizi 2014 yılındaki yüzde 11,9’luk düzeyinden bu yılın nisan ayı itibarıyla yüzde 45’i gördü, bu sene ilk dört ayın ortalamasında yüzde 42,6 olarak gerçekleşti.
Fakat bankalar kredi taleplerini miktar bazında çok daha düşük oranda karşılıyor. Bankaların konut kredisine uyguladığı aylık faiz oranları da yüzde 3,1-6,99 arasında değişiklik gösteriyor.
En büyük kamu bankasının uyguladığı şartlarda on sene vadeyle alınacak 1 milyon TL’lik konut kredisi için toplamda masraflar hariç 5,2 milyon TL geri ödemesi oluyor.
100 METREKARELİK EV ORTALAMA 3.2 MİLYON LİRA
Merkez Bankası’nın Konut fiyat endeksine göre piyasadaki durgunluğa karşın Türkiye genelinde 100 metrekare bir konutun ortalama satış fiyatı Mart 2024 itibarıyla son bir senede yüzde 52 artışla 3 milyon 188,5 bin TL'yi buldu.
Ortalama konut satış fiyatı İstanbul’da 4 milyon 601,3 bin, Ankara’da 2 milyon 503,8 bin, İzmir’de 3 milyon 672,7 bin TL şeklinde belirlendi. Üç büyükşehir içinde ortalama konut fiyatları son bir yılda da en düşük artışı yüzde 40,4’le İstanbul’da yaşadı. Yıllık bazda en yüksek artış ise yüzde 63,9’la Ankara’da gerçekleşti. Ortalama konut satış fiyatlarında yıllık artış İzmir’de de yüzde 49,5 şeklinde tespit edildi.
Yıllık artışının görece düşük kalmasına karşın, ev fiyatları İstanbul’da açık farkla diğer iki büyük kenttekinin çok üzerinde seyrediyor. Tabakalanmış Ortanca Fiyat yöntemiyle hesaplanan birim fiyatlara göre belirlenen ortalama konut satış fiyatlarında, düşen talep sebebiyle son 1 senede yavaşlayan artışların enflasyonun altında kaldığı, ancak buna rağmen konut satışlarının düşmeyi sürdürdüğü dikkatleri çekiyor.
KREDİYLE SATIŞ DÜŞTÜ
Naki Bakır, söz konusu yazısında "Pandeminin başladığı 2020'de 1,5 milyona yaklaşan konut satışlarının yüzde 38,2 oranında 573 bin 337’si banka kredisi ile (ipotekli) yapılmıştı. Anılan yıldaki satışların 469 bin 740 adetle üçte birini “ilk el” satışlar meydana getirmişti. 2023'te toplam konut satışları 1 milyon 225 bin 926 adede, bunun içinde banka kredisi ile satılanların oranı 177 bin 748 adetle yüzde 14,5’e geriledi, ilk el satışlar da 379 bin 542 adetle yüzde 31 pay aldı." ifadelerini kullandı.
Ayrıca, Bakır, "Bu yılın ilk dört ayında ise toplam satışlar geçtiğimiz senenin aynı dönemine göre yüzde 3,7 düşüşle 355 bin 173 adet olurken, bunun içinde banka kredisi ile satılanlar yüzde 57’lik bir gerileme ile 34 bin 693 adette kaldı, payı da yüzde 9,8’e kadar geriledi. Özellikle Nisan ayında toplam satışlar aylık bazda 75 bin 569 adetle son yılların en düşük düzeyini görürken, ülke genelinde banka kredisi ile satılan konut sayısı yalnızca 7 bin 71 olarak kaydedildi" bilgilerini verdi.
İNŞAAT MALİYETLERİNDE REKOR SEVİYE
Uzun seneler ekonominin lokomotifi konumundaki inşaat sektörü, oluşan konut fazlası, buna karşılık yüksek faizler yüzünden baskılanan talep sebebiyle girdi maliyetlerindeki aşırı artışı fiyatlarına yansıtamıyor.
Bakır, bu konuyu "TÜİK verilerine göre 2016 başından Mart 2024 sonuna kadar olan dönemde TÜFE bazında birikimli enflasyon yüzde 693,8 (7 kat) olurken, inşaat maliyetlerindeki artış yüzde 1.361,4’e (13,6 kat) yükseldi. Bu dönemde inşaat sektöründe özellikle malzeme fiyatları aşırı hızlı bir yükseliş kaydetti. Malzeme maliyetlerindeki yüksek oranlı artışta ise özellikle son senelerde çarpıcı bir vizyon ve konsept değişimi yaşanan inşaat sektöründe nitelikli malzeme kullanımının ve ithal girdinin payının artması etkili oldu." diyerek açıkladı.
Maliyetlerde yaşanan hızlı artışın caydırıcılığı ile yeni inşaatına başlanan konut sayısında özellikle 2018’den itibaren belirgin bir düşüş kaydedildiğini aktaran Bakır, "Dar ve orta gelirli kesimin konut alma imkanının diplere düşmesi sebebiyle sektör daha çok üst gelir grubuna hitap eden projeleri tercih etmeye başladı. Buna bağlı olarak alınan inşaat ruhsatları kapsamındaki binalarda daire sayısı da düştü. 2017'de 1 milyon 405 bin 447 dairelik 161 bin 921 bina için inşaat izni alınmıştı." ifadelerini kullandı.
10 SENEDE 1,8 MİLYON KONUT FAZLASI
Satılan ilk el (sıfır) konutların sayısı, yapı kullanım (oturma) izni alınan konut adedinin altına düştüğü; başka deyişle inşaatı bitirilen konutların önemli bölümü satılamadığı için her sene ülkedeki konut stokuna, on binlerce yeni konut ilave oldu.
2014 başından, 2023 sonuna kadar olan on yılda toplam 7 milyon 133 bin 675 konut için yapı kullanım izni alınırken, aynı dönemde satışı yapılan ilk el konutların sayısı 5 milyon 365 bin 743 oldu. Buna göre sadece anılan on yıllık dönemde konut stokuna 1 milyon 767 bin 932 yeni konut eklenmiş oldu.
Belçika’daki sosyal konut sahibi Türkiye’deki mülkü sebebiyle 10 senelik evinden oldu!
Bodrum'da kiralar yüzde 70 arttı! Günübirlik kiralar 1 milyon TL'yi buldu!Çimentoya yeni zam iddiası!