Talep artışı konut fiyatlarını nasıl etkileyecek?
Kamu bankalarının konut kredisi faizlerini 0.64'e çekmesi ve konut üreticilerinin başlattığı kampanyalar sonrası konut satışları hareketlendi. Düşen faiz oranları ile konutların fiyatlarında meydana gelen artış, alıcıları zor duruma sokuyor...
Konut kredisi faizlerinin düşürülmesi konutta talebi patlattı. Buna bağlı olarak fiyat da değişiyor. Konut satıcıları değişen koşullara göre fiyatları ayarlıyor.
Habertürk Gazetesi köşe yazarı Abdurrahman Yıldırım, bugünkü köşesinde konut satışlarını kaleme aldı.
İşte Abdurrahman Yıldırım'ın '5 ayda 500 milyar dopingi' başlıklı yazısı...
Faizlerdeki sert düşüş ve kredi hacminin 5 ayda yüzde 20 artarak 498 milyar lira büyümesi, konutta, otoda ve borsada talebi patlattı. Hepsi negatif faiz ve kredi artışından.
Normalleşmeyle konut, otomobil ve hisse senetleri piyasasında büyük heyecan ve canlılık yaşanıyor. Borsayı önceki yazımızda ele aldık.
-Konut piyasasına ilişkin istatistikler açıklanıyor ama ticari gayrimenkullere ait veri yok. Arsa ve arazi satışları da geriden geliyor. Konuttaki benzer canlılığı arazi ve arsada alım satımında da görebiliriz.
-Ticari gayrimenkul ise ayrı bir konu ve korona virüsle başlayan yeni dönemde talepte düşüş yaşanabilir. Çünkü ticaretin yapısı değişiyor, daha çok dijital ortamda internet üzerinden alışveriş yaygınlaşıyor. Sosyalleşmede ciddi bir düşüşle beraber ticarette korona virüs öncesi kazançları yakalamak hayli zaman alacak gibi.
ÇOK OYNAK EMLAK PİYASASI
-Dün açıklanan mayıs konut satışları yüzde 44.6 azalmayla 51 bin adede geriledi. Nisan ayında da konut satışları yüzde 55 gerilemişti. Nisan da, mayıs da aylık bazda en düşük konut satışlarını ifade ediyor.
-Karantina altında sokağa çıkma yasaklarının olduğu aylarda bu kadar konutun el değiştirmesi bile önemli. Düşüşler gayet normal bir gelişme.
-Daha da önemlisi haziran ayındaki talep patlaması. Sektör temsilcileri 130 bin konut satışına ulaşılarak haziran rekorunun kırılacağını tahmin ediyor.
-Hane halkının en büyük harcama ve yatırım kalemi olan konut piyasası en ağır ve oturaklı piyasa olması lazım. Ama bir ay taban, bir ay tavan yapabiliyor. Çok oynak bir emlak piyasası ile karşı karşıyayız. En azından satış rakamlarında durum böyle.
PİYASA TEK YÖNLÜ ÇALIŞMAZ
-Buna bağlı olarak fiyat da değişiyor. Satıcılar en az alıcılar kadar piyasa şartlarını okuyor. Değişen şartlara göre fiyat ayarlamasına gidiyor. Düşen faiz oranları ile konutların fiyatlarında ciddi artışlar yapılması potansiyel alıcıların en büyük yakınma konusu.
-Anında fiyat artışlarının olması alıcıları caydırıyor ve sektörün büyüme potansiyelini sınırlandırıyor. Alıcılar ise şartların kendi lehlerine değişmesini, faiz oranlarının düşmesini ama konut fiyatlarının değişmemesini istiyorlar. Bu ise piyasa mekanizması içinde imkansız bir şey. Hiçbir piyasa tek taraflı çalışmaz.
ŞARTLARI DEĞİŞTİREN NE?
-Konut, otomobil ve hisse senedi piyasasında şartları değiştiren, talebi bu kadar canlandıran gelişmeler neler?
-En başta paranın fiyatının düşmesi geliyor. Faiz oranları geçen yılın temmuz sonundan itibaren düşüşe geçti, yüzde 24 düzeyinden yüzde 8.25’e indi. Bağlı olarak mevduat ortalaması yüzde 7.35’e indi. Vergisi kesildikten sonra bunun neti yüzde yıllık yüzde 6.24’e gelir. Mayıs ayındaki yıllık enflasyon ise yüzde 11.39.
-Mevcut durumda net faiz getirisi enflasyonun yarısı düzeyinde. Bir kere paranın gidecek alternatif alan arayışı buradan kaynaklanıyor. Negatif faiz parayı mevduattan kovucu sonuçlar doğuruyor.
-Paranın veya sermayenin enflasyon karşısında erimesini önlemenin yolu reel varlıklara yatırım.
EMLAKTA ÇİFTE GETİRİ CAZİBESİ
-Bu alanların başında da gayrimenkul geliyor. Faiz oranları ve kredi kullanımı ile emlak fiyatları arasında yakın bir korelasyon var. Faizlerin hızlı gerilemesi ve düşük faizlerin uzunca bir süre devam ettirilmesinin tahmin edilmesi, gayrimenkul fiyatlarının yükseleceği beklentisini doğuruyor. Fiyatın artacağı öngörüsü de, bizzat gayrimenkul talebini körükleyen en önemli etken.
-Değer artışı yanında gayri menkulun kira getirisi de var. Mayıs itibariyle konutlardaki yıllık kira artışı yüzde 9.5 düzeyinde. Gayrimenkule yatırımın değer artışı yanında bir cazibesi de kira getirisi. Şu anda yapılmakta olan da gayrimenkule yönelmek.
-Biz bunun sadece konut tarafını görüyoruz. Muhtemelen arazi ve arsa satışlarında benzer bir canlanma olabilir. Tapu devirleri açıklandığında konut dışındaki gayrimenkul talebinin boyutunu da görebiliriz.
498 MİLYAR LİRALIK KREDİ ARTIŞI
-Halbuki bankacılık sistemi kredi artışı yoluyla hızla piyasalardaki parayı bollaştırıyor. Bankaların yurtiçi yerleşiklere yani şirket, kurum ve bireylere kullandırdıkları kredilerin toplamı 2019 sonunda 2 trilyon 526 milyar liradan 5 Haziran itibariyle 3 trilyon 24 milyar liraya yükseldi.
-Kredi stokundaki 5 aylık artış, yüzde 20 ve 498 milyar lira. Kredilerde yıllık enflasyonun iki katı düzeyinde artış meydana geldi. Mevcut kredilerin yapılandırılması, yeni kredilerin açılması toplamda yüzde 20 büyüdü.
-Kredi artışı ile piyasalara dolaşıma çıkan paranın bir miktarı da çeşitli alanlara yöneldi.
Bir yerde getiri arayışına girdi ve kendini korumaya aldı. Bütün bunların hepsi yüksek negatif faiz ile yüksek kredi artışından kaynaklandı.
Faiz indirimi konut satışlarını hızlandırdı!
