Tali edim nedir?

Tali edim nedir?

Tali edim, gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine payları ile orantılı olarak dağıtılması işlemine deniyor. Tali edim ile ilgili hükümler 5 Temmuz 2013 tarihinde 28698 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği kapsamında yer alıyor.

Tebliğe göre "Tali edim nedir?" sorusunun yanıtı; tali edim ifa süresi ve tali edimlerin kullanılması ile ilgili hükümler şu şekilde sıralanıyor;

Tali edim

Tali edim ifa süresi içerisinde izahname veya ihraç belgesinde belirlenen esaslar çerçevesinde tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satılması ve satış tutarının gayrimenkul sertifikası sahiplerine payları ile orantılı olarak dağıtılmasına deniyor.

Tali edim ifa süresi

İzahname veya ihraç belgesinde tali edimin yerine getirilmesi için öngörülen süreyi ifade ediyor.

Tali edimlerin kullanılması

MADDE 8 – 

(1) Asli edim kullanım süresi içerisinde asli edim talebiyle başvurmayan veya başvurmasına rağmen izahname veya ihraç belgesinde asli edimin yerine getirilmesi için öngörülen şartları yerine getirmeyen yatırımcıların, proje bitiş tarihi itibarıyla tali edimi talep ettikleri kabul edilir.

(2) İhraççının tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümleri satmak ve satış tutarını yatırımcılara payları ile orantılı olarak dağıtmak suretiyle tali edimi yerine getirmesi zorunludur.

(3) Tali edimin yerine getirilmesinde aşağıdaki esaslar uygulanır.

a) Tali edim ifa süresinin, izahname veya ihraç belgesinde belirtilen proje bitiş tarihini izleyen 120 günü aşmayacak şekilde belirlenmesi zorunludur.

b) İhraççı tarafından izahname veya ihraç belgesinde öngörülmesi ve esaslarının açıkça belirtilmesi şartıyla tali edimi talep ettiği kabul edilen yatırımcılar tali edim ifa süresi içerisinde asli edimi talep edebilirler. Bu durumda yatırımcılar tarafından gayrimenkulün bağımsız bölümleri için verilmesi gereken sertifika sayısı, ihraç öncesi yayınlanan izahname veya ihraç belgesinde ilgili bağımsız bölüm için öngörülen sertifika sayısı ile aynı olacak şekilde belirlenir.

c) Tali edime konu gayrimenkul sertifikalarına karşılık gelen bağımsız bölümlerin satışından elde edilen satış tutarı, tali edim ifa süresi boyunca tali edime konu bağımsız bölümlerin tamamı satılıncaya kadar vekilin özen borcu çerçevesinde yetkili kuruluş tarafından devlet tahvili, hazine bonosu, Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen kira sertifikaları, mevduat veya katılım hesabı olarak veya Kurulca uygun görülecek diğer sermaye piyasası araçlarına yatırılmak suretiyle yatırımcılar adına değerlendirilir ve bağımsız bölümlerin tümünün satışının tamamlanmasını takip eden 2 iş günü içerisinde yatırımcıların hesaplarına payları oranında aktarılır. Tebliğin 5 inci maddesinin üçüncü ve dördüncü fıkraları kapsamında yapılan ihraçlarda, satış tutarı TOKİ, İller Bankası Anonim Şirketi veya bunların bağlı ortaklıkları tarafından yatırımcılar adına değerlendirilebilir.

ç) Tali edimin yerine getirilmesi amacıyla satılacak olan bağımsız bölümlerin, tali edim ifa süresi içerisinde nakde çevrilmesinde satışlar en çok 3 kez açık artırma suretiyle yapılır ve bu açık artırmalarda aşağıdaki esaslar uygulanır:

1) En geç proje bitiş tarihini izleyen 30 gün içerisinde yapılacak olan birinci ihalede, Tebliğin 6 ncı maddesi çerçevesinde hazırlanacak değerleme raporunda tespit edilen bağımsız bölüm satış bedelleri, ihalede verilecek teklifler için asgari tutar olarak belirlenir. Bu asgari tutar, bağımsız bölümlere konu gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinden az olamaz.

2) Birinci ihalede satışa sunulan bağımsız bölümlere yeterli talep gelmemesi halinde, Tebliğin 6 ncı maddesi çerçevesinde yeni değerleme raporu hazırlatılarak ikinci kez ihaleye çıkılır. İkinci ihale, birinci ihalenin usul ve şartlarına göre yapılır.

3) İkinci ihalede bağımsız bölümlerin tamamının satılamaması halinde, kalan bağımsız bölümlerin satışı için üçüncü ihale düzenlenir. Üçüncü ihalede satışa sunulacak bağımsız bölümler için asgari bedel tespit edilmez. İhalede bağımsız bölümler en yüksek teklifi verene satılır.

4) Üçüncü ihaleden elde edilen satış geliri bu ihalede satışa sunulan bağımsız bölümlere konu gayrimenkul sertifikalarının ihraç değerinden düşük ise veya hiç satış geliri elde edilememiş ise, aradaki fark ihraççı tarafından 2 iş günü içerisinde ödenir. Bu süre her durumda tali edim ifa süresini geçemez.

5) Halka arz yoluyla satılan gayrimenkul sertifikası ihraçlarında ihale ilanı, her bir ihale tarihinden en az 15 gün önce, ihraççının internet sitesinde ve KAP’ta yayınlanır. Ayrıca ihale ilanı ve ilgili dokümanların nerede yayınlandığı bilgisi Türkiye çapında yayın yapan ve en yüksek tirajlı beş gazeteden ikisinde ilan edilir. Halka arz edilmeksizin nitelikli yatırımcılara satılan gayrimenkul sertifikası ihraçlarında ihale ilanı ve ilgili dokümanların nerede yayınlandığı bilgisi Tebliğin 12 nci maddesinin ikinci fıkrası çerçevesinde yatırımcılara duyurulur.

6) Bu madde kapsamında yapılan ihalelere ihraççı ve ihraççının ilişkili tarafları katılamaz.

(4) Banka garantili ihraçlarda tali edimin;

a) İhale süreci gerçekleştirilerek yerine getirilmek istenmesi durumunda üçüncü fıkranın (ç) bendinde ihraç değerine yapılan atıflar yerine itfa bedeli esas alınır.

b) İhraççının izahname veya ihraç belgesinde öngörmesi halinde ihale süreci gerçekleştirilmeksizin proje bitiş tarihini izleyen 10 iş günü içerisinde itfa bedelinin ödenmesi suretiyle yerine getirilmek istenmesi durumunda bu maddenin ikinci ve üçüncü fıkraları uygulanmaz.

(5) İzahname veya ihraç belgesinde belirtilmiş olması kaydıyla, ihraççılarca tali edim yerine getirilirken;

a) Üçüncü fıkranın (ç) bendinde belirtilen ihraç değeri,

b) Dördüncü fıkrada itfa bedelinin hesaplanmasına esas alınan ihraç değeri, yerine ihraç değerinin üzerinde olacak şekilde bir varlık veya getiriye endekslenmiş ihraç değeri esas alınabilir.

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com