Tapuda gerçek bedele geçiş düzenlemesi ertelendi!
Ekonomim yazarı Abdullah Tolu, bugünkü yazısında tapuda gerçek bedele geçiş düzenlemesinin ertelenmesi ile ilgili detayları kaleme aldı. İşte Abdullah Tolu'nun o yazısı...
Ekonomim yazarı Abdullah Tolu, bugünkü yazısında TBMM’ye verilmesi beklenen Torba Yasa Teklifi ile ilgili detayları ve tapuda gerçek bedele geçiş düzenlemesinin ertelenmesini kaleme aldı. İşte Abdullah Tolu'nun o yazısı...
Bu hafta sonuna kadar yani bayram öncesi TBMM’ye verilmesi beklenen Torba Yasa Teklifi’nde, yeni ve mevcut maddelerde değişiklik öngören çok sayıda düzenleme bulunuyor. Söz konusu bu yeni düzenlemelerin büyük bir bölümü gayrimenkul sektörü ile ilgili. Bu son derece normal fakat, yapılacak olan düzenlemeler, gayrimenkullerin vergilendirilmesinde 20 – 30 senedir uygulanan kuralları tamamen değiştirecek nitelikte olunca durum da biraz karışıyor!
Geçen seneden bu yana gerçekleştirilen düzenlemelerle gayrimenkul yatırımcılarına tanınan vergisel avantajların birer birer kaldırılması gayrimenkul sektörünü oldukça tedirgin ediyor, üzüyor! Söz konusu bu durumu özellikle belirtmekte yarar görüyoruz.
Torba Yasa Teklifi Meclise ne zaman verilecek?
Yeni Torba Yasa Teklifi’nin bu hafta sonuna kadar yani bayram öncesinde TBMM’ye sunulması bekleniyor. Neden bayram öncesi veriliyor? Çünkü, Torba Yasa Teklifi’nde yer alan çok sayıda yeni düzenlemenin kamuoyunda bayram tatili süresi boyunca tartışılması isteniliyor!
Bir aksilik olmazsa söz konusu Teklifin bayram sonrası TBMM’de görüşülerek Temmuz ayının başına kadar da yasalaştırılması öngörülüyor.
Teklifte gayrimenkulle ilgili yer alması beklenen düzenlemeler!
Gündemden düşmeyen Torba Yasa Teklifi’nde gayrimenkulle ilgili yer alması beklenen yeni düzenlemeler yurttaşlarımızın büyük bir kısmını ilgilendiriyor.
İşte Teklifte gayrimenkullerle ilgili yer alması beklenen önemli düzenlemeler:
- GYO ve GYF’lerin kazançlarına yönelik kurumlar vergisi istisnasının, gayrimenkulden elde edilmiş olan kazancın yüzde 50’sinin dağıtılması (temettü) şartına bağlanması,
- Gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 sene geçtikten sonra elden çıkarılması sonucunda elde edilmiş olan kazançların tutarı ne olursa olsun değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi tutulmamasını öngören düzenlemenin yürürlükten kaldırılması,
- Değer artış kazancı istisnasının (2024 yılı için 87 bin Türk Lirası) yürürlükten kaldırılması,
- İktisap tarihinden itibaren 5 sene içerisinde elden çıkarılan sadece tek bir konuta değer artış kazancı istisnası uygulanması.
Yalnız, yapılacak olan bu düzenlemelerde dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, müktesep haklar. Yeni düzenlemenin yürürlük tarihinden önce iktisap edilmiş gayrimenkuller için müktesep hakların korunarak eski hükümlerin uygulanması da şart.
Konut kira gelirlerine ilişkin istisna kaldırılacak mı?
Söz konusu mevcut düzenlemeye göre, bir takvim yılı içerisinde elde edilmiş olan konut kira gelirleri, takip eden senenin Mart ayı içerisinde verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan ediliyor. Elde edilmiş olan konut kira gelirlerinin belli bir tutarı (2024 yılı için 33 bin lirası) da gelir vergisinden istisna bulunuyor. Yani, 2024'te elde edilmiş olan konut kira gelirleri 33 bin Türk Lirası'nı aşmıyorsa beyan edilmiyor, aşıyorsa beyan edilmesi gerekiyor. Kira gelirlerinin beyanı durumunda da, söz konusu tutar kira gelirlerinden düşülerek vergilendirilmiyor. Söz konusu bu istisna ile, konut sahipliği ve yatırımcılığının desteklenmesi ve kira gelirlerinin belli bir kısmından vergi alınmaması amaçlanıyor.
Yazılı ve görsel medyada, söz konusu bu istisnanın kaldırılacağına ilişkin çok sayıda haber yer aldı.
Ekonomim'de 3 Haziran 2024 tarihinde yayınlanan “Torba yasadaki yeni düzenlemeler gayrimenkul sektörünü şok etti!” başlıklı köşe yazımızda; bu istisnanın kaldırılmasının son derece yanlış olacağını, birden çok konuttan kira geliri elde edenle tek bir konuttan aldığı kira geliriyle geçimini sağlayan insanların aynı tutulduğu ve her ikisinin de aynı biçimde vergilendirileceğini, ayrıca, istisna gelire isabet eden ve ödenen gelir vergisi tutarının, ev sahipleri tarafından kiralara yansıtılacağını, bunun da kira tutarlarının artmasına sebep olacağını, bunun oldukça geniş kapsamlı ve çok sayıda vatandaşı ilgilendiren önemli bir düzenleme olduğunu, söz konusu bu düzenlemenin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini, kişisel görüşümüzün bu istisnanın kaldırılmayacağı yönünde olduğunu belirtmiştik.
Beklediğimiz gibi de oldu ve konut kira gelirlerine ilişkin istisnanın kaldırılmasına ilişkin düzenlemeden vazgeçildi.
Bu son derece olumlu bir gelişme!
Tapuda gerçek bedele geçiş başka bahara kaldı!
Yurttaşlarımızın büyük bir kısmını yakından ilgilendiren bir başka düzenlemeden de teknik nedenlerle şimdilik vazgeçildi, ileri bir tarihe ertelendi.
Evet, tam da tahmin ettiğiniz gibi, söz konusu bu düzenleme, tapuda gerçek bedele geçişle ilgili.
Tapuda gerçek satış bedeline geçiş başka bir bahara kaldı da denilebilir!
Neden bu düzenlemeye geçilmek isteniyordu?
Gayrimenkullerin özellikle 2. el satışlarında yüksek bedellerle satıldığı halde tapu devirlerinin belediye rayici (emlak vergisi değeri) üzerinden yapılması, ciddi vergi ve tapu harcı kayıplarının yanı sıra sektörde de ciddi haksız rekabete sebep oluyor.
Sektör 2018 yılından bu yana tapuda gerçek bedele geçilmesini istiyor!
Gayrimenkul sektörünün 3 önemli STK’sı olan KONUTDER, GYODER ve İNDER, 2018 yılından bu yana;
- Tapu devirlerinde gerçek satış bedeline geçilmesini,
- Gerçek satış bedellerinin ekspertiz raporlarından da faydalanılarak devlet tarafından belirlenmesini,
- Tapu devirlerinin belirlenen bu bedellerin altında yapılmamasını
istiyor.
Çünkü, tapuda gerçek satış bedeline geçilmemesi, sektördeki firmalar arasında ciddi düzeyde haksız rekabete de sebep oluyor.
Tapuda gerçek bedele geçiş için bir düzenleme yapılması bekleniyordu!
Torba Yasa Teklifi’nde, tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılması ve tapu harcının bu bedel üzerinden alınması, bunun için tüm satışlarda ekspertiz raporu aranılması uygulamasına geçilmesi ya da ekspertiz raporlarından da faydalanılarak tapuda emsal satış bedelleri oluşturulması ve satış bedellerinin bu emsal bedellerin altında olmaması ile ilgili bir düzenlemenin bulunması bekleniyordu.
Bu konuda yazılı ve görsel medyada çok sayıda haber yer aldı, ciddi tartışmalara da sebep oldu.
Söz konusu bu düzenleme ile ilgili uyarımız: Her satış için ekspertiz raporu aranılması aksamalara sebep olabilir!
Ekonomim'de 3 Haziran 2024 tarihinde yayınlanan “Torba yasadaki yeni düzenlemeler gayrimenkul sektörünü şok etti!” başlıklı köşe yazımızda; tapuda gerçek satış bedeli düzenlemesinin gayrimenkul sektörü açısından gerek kayıt dışılığı gerek ise haksız rekabeti önleyecek önemli bir düzenleme olduğunu fakat her satış için ekspertiz raporu aranılması durumunda, mevcut ekspertiz uzmanı sayısı dikkate alındığında ciddi sıkıntılarla karşılaşılabileceğini, bunun da satışlarda aksamalara hatta iptale varan sorunlara sebep olabileceğini, bu konunun iyi bir biçimde ele alınması ve sektörün de görüşü alınarak son halinin verilmesinde yarar olduğunu belirtmiştik.
Neden böyle bir uyarıda bulunduk?
Çünkü, benzer bir sorunu birkaç sene önce hayatımıza giren değerli konut vergisinde yaşadık!
Değerli konut vergisine esas değerler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlendi. Fakat vatandaşlar Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen bu değerlere çok ciddi tepki göstererek itiraz etti, çok sayıda dava açıldı. Kamuoyundan gelen tepkiler ve açılmış olan davalar dikkate alınarak, kısa bir zaman sonra Değerli Konut Vergisinde artık Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nce belirlenmiş olan değerlerin değil, konutun emlak vergisi değerinin esas alınacağına ilişkin yeni düzenleme yapıldı. Söz konusu bu değişiklik ile, değer tespitine yönelik olarak yapılan itirazlar kökten çözüldü, açılması muhtemel on binlerce dava önlendi, Hazine milyonlarca dava masrafı ve vekalet ücretinden kurtuldu.
Gerçek bedele geçişin ertelenmesi olumlu!
Bize göre, tapuda gerçek satış bedeline geçişle ilgili bu düzenlemenin şimdilik ertelenmesi son derece doğru ve olumlu.
Çünkü, tam hazırlık yapılmadan ve sektör dahil ilgili tüm paydaşlardan görüş alınmadan, apar topar söz konusu bu uygulamaya geçiş, beklenenden daha çok sorunlara ve tartışmalara sebep olabilirdi.
Tapuda gerçek bedeline geçiş düzenlemesi kısa ve orta vadede mutlaka hayata geçirilmeli!
Özellikle 2. el gayrimenkullerin tapu devirlerinin gerçek satış bedeli üzerinden yapılmaması, hazineyi ciddi tutarlarda vergi ve tapu harcı, belediyeleri de ciddi tutarlarda emlak vergisi kaybı ile karşı karşıya bırakıyor. Bu yeni bir şey değil, uzun senelerden bu yana böyle. Yani, bu alanda ciddi bir kayıt dışılık söz konusu! Artık buna dur demenin zamanı geldi de geçiyor.
Bu sebeple, söz konusu uygulamanın önümüzdeki günlerde/aylarda teknik alt yapısı tamamlanarak ve sektörün de görüşü alınarak hayata geçirilmesi şart!
TOKİ İstanbul ve Ankara projeleri için düğmeye bastı! 5 projede tam 915 yeni konut geliyor!
Gayrimenkul sektöründeki durgunluğa ticari binalar can suyu oldu! Ticari binalara büyük talep!