Tarlabaşı'nda restorasyon 4 yıldır başlayamıyor!

Beyoğlu Belediyesi, Tarlabaşı'nı etap etap yenilemek istiyor. 1 'inci etapta yer alan 278 bina, kamulaştırılıp, restore edilecek. Bu amaçla 2007 yılında açılan ihaleyi Çalık Grubu bünyesindeki GAP İnşaat kazanmıştı. Belediye kamulaştırma tebligatı gönderiyor. Mülk sahibi, projeye ve kamulaştırmaya karşı dava açıyor.

Beyoğlu Belediyesi, 'Tarlabaşı Yemleme Projesi' kapsamında 278 binayı kamulaştırıp restore ettirmek istiyor. Bu amaçla Mart 2007'de yapılan ihaleyi Çalık Grubu'na bağlı GAP İnşaat kazandı. Tarlabaşı Caddesi'nden Taksim'e doğru çıkarken, sol tarafta kalan Beyoğlu Emniyet Arairliği ile Keresteci Recep Sokak arasındaki alan yenilenecek.

Projeye göre, GAP İnşaat 21 bin metrekare alanda, 63 bin metrekare inşaat yapacak. Bina altlarına dört, beş katlı otoparklar açılacak. İçinde alışveriş merkezleri, restoranlar, oteller yer alacak. Arka sokaklar konut alanı olacak. Tüm bunların bedeli 100 milyon dolar (yaklaşık 150 milyon TL). Yenileme çalışmaları tamamlandığında, Tarlabaşı birinci etabın değerinin yarım milyar doları aşması bekleniyor. Tarlabaşı'ndan sonra sıra Balat'a gelecek.
Proje alanında 520 konut, 209 işletme bulunuyor. Son dönemlerde boşalan ya da boşaltılan 334 konut var ve burada toplam 2 bin 650 kişi yaşıyor. Proje alanındaki 278 binanın yüzde 95'i özel mülkiyet, diğerleri ise kilise ve hastanelerin sahipliğindeki muhtelif vakıflara ait.

Fiyatlar artıyor

Tarlabaşı Caddesi üzerindeki iş yerlerinin kirası, büyüklüğüne göre 1.500 ila 2 bin lira. Konut kirası 600 lira civarında. Arka sokaklarda ise 250-400 lira. Elbette 'Tarlabaşı Yenileme Projesi'nin tamamlanmasıyla birlikte fiyatlar artacak. Sonuçta, üç ila beş milyar dolarlık ranttan söz ediliyor. Kiraların ve konut fiyatlarının ne kadar artacağını, yine Beyoğlu'ndaki Galata ile karşılaştırabiliriz. Galata'da, Tarlabaşı gibi büyük yenileme yapılmadı. Sadece binalar restore edildi. Buna karşın son üç yıl içinde fiyatlar yüzde 50-60 oranında arttı. Birkaç yıl önce 1+1 bir daire alıcı bile bulamazken, bugün 160 bin liraya satılıyor. 3+1, 120 metrekarelik bir evin kirası artık 1.600 lira. Yani değişen sadece bir semtin çehresi olmuyor, çok daha fazlası söz konusu.

"İhaleyi basından öğrendik"

Kamulaştırma nedeniyle mağdur olduklarını düşünenler bir araya gelip, Şubat 2008'de 'Tarlabaşı Mülk Sahipleri ve Kiracıları Kalkındırma ve Sosyal Yardımlaşma Derneği'ni kurdu. Derneğin, başkanlığını Ahmet Gün yapıyor. Kamulaştırılmak istenen 278 binada toplam 443 tapu sahibi var. 150'sinin vekâletini derneğe verdiği belirtiliyor. Başkan Ahmet Gün'ün söylediğine göre 30 tapu sahibi belediye ile anlaştı. Diğerleri şahsi davalar açtı. Ama binası kamulaşürılan ve haberi olmayanlar da var. Dernek avukatı Barış Kaşka, mevzuatı şöyle açıklıyor: "Belediye, binanın belli bir bedelle kamulaştırıldığı tebligatında bulunduktan sonra 30 gün içinde itirazda bulunulmazsa, tapu sahibinin hiçbir hakkı kalmıyor. Okuma yazma bilmeyen bir sürü insan var."

Süreç nasıl işledi?

Gelinen noktada 'Tarlabaşı Yenileme Projesi' saydığımız nedenlerden ötürü arapsaçına dönmüş vaziyette. Belediye kamulaştırma tebligatı gönderiyor. Mülk sahibi, projeye ve kamulaştırmaya karşı dava açıyor. Hatta dernek, projemin iptalini AIHM'ye götürdü. Başvuru kabul edildi. Şimdi dava gününü bekliyorlar. Projenin iptalini İstanbul Mimarlar Odası da istiyor. Onlar da mahkemeye başvurdu.
Tarlabaşı Yenileme Projesi', beş yıldır gündemde. Dernek Başkanı Ahmet Gün, süreci şöyle anlatıyor:
"2005 yılında, Tarlabaşı Caddesi üzerindeki tapu sahipleri tek tek telefonla aranarak, belediyeye çağrıldı. 'Buraları güzelleştireceğiz; herkes ön cephesini boyatsın' dendi. Rengi bile onlar seçti. Boyattık. 2006'da, tapu sahiplerini ada ada (kamulaştırılacak dokuz ada var), 30-40 kişilik gruplar halinde belediye topladılar. 'Biz Anıtlar Kurulu'nu aradan çıkardık. Parası olanlar binasını restore etsin. Maddi durumu uygun olmayanlar için Dünya Bankası'ndan 20 milyon dolar düşük faizli para alacağız, bize müracaat ederseniz, borç karşılığında tapuya şerh düşeriz' dediler. Toplantıya gidenlerden, geldiklerine karşılık imza aldılar. Sonra 'biz herkesle anlaştık' diye o imzaları gösterdiler. Süreç öyle kaldı."

"Türkçesi bozuk yasa"

İstanbul Mimarlar Odası Çevre Etki Değerlendirme Kurulu Sekreteri Müceyla Yapıcı, 'Tarlabaşı Yenileme Projesi'nin arkasında, finans sektörünü hareketlendirme isteğinin yattığını düşünüyor. Kentsel dönüşüm furyasının temel hedefinin tarihi alanlar olduğunu savunuyor. Yapıcı, projeye neden karşı çıktıklarını şöyle açıklıyor:
"Temmuz 2005'te, 5366 sayılı, Türkçesi bozuk, ne dediği anlaşılmayan, 'Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun' çıkarıldı. Bu yasa, tarihi eseri koruyarak dönüştürmeyi değil, tüm eserleri tamamen yıkarak yerine farklı bir doku getirmeyi öngörüyor. Bununla da yetinilmeyip, Temmuz 2006'da Bakanlar Kurulu; belediyelere, benzerleri savaş gibi özel durumlarda görülen, 'acele kamulaştırma' yetkisi verdi. Bu yetki ile yerel yönetimler, istediği yere el koyabilir."
Müceyla Yapıcı, bu yasalar sayesinde 'istediğimi yaparım' havasına giren belediyenin suç işlediğini ileri sürüyor:
"Belediye, mülk sahipleri yerine bir sirkede anlaşma yaptı. Yüzde 42'si burada oturanların, geri kalanı şirketin olacak. Şirket, orada hiç tarihi eser yokmuş gibi projeler yapıyor, belediye de bunu onaylıyor. Al takke, ver külah. Hem de kamulaştırırken, binaların değerinin çok altında ücretler veriyor. Yani, suç katmerli. Biz buradan hareketle dava açtık. Projenin iptalini istedik."

"Burada insan hakları ihlali yok"

Beyoglu Belediye Başkanı Ahmet Misbah Demircan ise "Bu bir ihya projesi" diyor. Demircan, bu konudaki sorularımıza ise şu yanıtları veriyor: Yenileme' ihalesine mülk sahiplerinin çoğunluğunun rızası alınmadan çıkıldığı ve binaların değerinin altında kamulaştırılmak istendiğini ileri sürüyor. Doğru mu?

Ahmet Misbah Demircan: Bu proje, 'çöküntü alanı' haline gelmiş Tarlabaşı'nı ihya projesidir. Mülk sahipleriyle onlarca toplantı yapıldı. Kendi imkânlarıyla dönüşümü yapamayacaklarını ifade etmeleri üzerine, bölgeye kat karşılığı yatırım yapacak şirketleri davet ettik. 16 Mart 2007 tarihinde yapılan ihaleye GAP inşaat, ihlas Holding ve Galata Gayrimenkul katıldı. En uygun teklifi GAP inşaat verdi. Tapu sahiplerinin yüzde 70'i ile anlaşmaya vardık; 234 mülk sahibi ile satış vaadi sözleşmesi, 30 hissedarla uzlaşma tutanağı imzaladık. 36 kişiye ulaşılamadı. 172 tapu sahibiyle kamulaştırma işlemleri sürüyor. Uzlaşma sağlanamayan tapu sahiplerinin oranı yüzde 30. Bina değerlerini, 'SPK Lisanslı Bağımsız Değerleme Şirketleri' belirliyor. Dava açıldığında, mahkemenin tayin ettiği bilirkişi heyetleri son sözü söylüyor. Belediye tarafından, mülk sahipleri aleyhine 180 civarında dava açıldı. 35 tapu sahibi de kamulaştırmanın iptali için mahkemeye başvurdu.

Kamulaştırılmak istenen bina sahiplerine, neden sahip oldukları metrekareden daha az mekân teklif ediliyor?

Demircan: ihale, artacak metrekare esasına göre değil, yaratılacak değer artışı esasına göre gerçekleştirildi. Pek çok mülk sahibi mevcut kullandıkları alandan daha az bir metrekare ile uzlaşma sağlamak durumunda. Ancak yeni projeden alacakları daha düşük metrekare alanlı yerin değeri, mevcut mülkünün değerinin en az iki katı olacak. Cadde üzerinde ticari faaliyetini sürdüren mülk sahiplerine, yine cadde üzerinden mülk alma hakkı sağlandı. Projenin bitmesinden sonra,

Özellikle cadde üzerindeki binaların kullanım hakkının Çalık Grubuna verileceği doğru mu?

Demircan: ihale gereği, tapu sahiplerine verilecek olanların dışında kalan yerler tabii olarak yüklenici firmaya kalacak.

Konunun AİHM'ye yansıması konusunda ne düşünüyorsunuz?

Demircan: Mahkemece görüşülecek bir insan hakkı ihlali yok. Hukuk sistemlerinde mülkiyet hakkı, bedeli ödenmek koşuluyla kamu yararına kısıtlanabiliyor.

"Yıkıma ağustos ayında başlanacak"

Tarlabaşı Yenileme Projesi' ihalesini alan Çalık Grubu'na bağlı GAP İnşaat'a iddiaları sorduk. Şirketin bu konudaki sorularımıza verdiği yanıt şöyle:

İhaleyi ne kadar bedelle kazandınız?

Proje Gerçekleştirme Payı olarak belediyeye yüzde beş, mülkiyet sahiplerine kat karşılığı yüzde 42.3 (toplam 26.179 metrekare) teklifinde bulunduk.

Yükümlülükleriniz neler? Neleri yapmayı vaat ettiniz?

Proje. Bülbül, Çukur ve Şehit Muhtar mahallelerini kapsıyor. 20 bin metrekarelik alanda 210'u tescilli sivil mimarlık örneği 278 bina restore edilerek, iki buçuk yıl içinde sahiplerine teslim edilecek. Proje ile büyüklükleri 50 ile 100 metrekare olan küçük tarihi evlerin, beşerli onarlı gruplar halinde birleştirilip tek   m blok haline getirilmesi planlanıyor. Bloklar oluşturulurken, binaların dış cepheleri korunacak, içlerinde alışveriş alanları, konutlar, butik otel ve pansiyonlar bulunacak. Tüm konutlar için yer altı otoparkları ve sosyal faaliyetler için yaya alanları yer alacak. 10 milyon liralık kamulaştırma öngörülüyor.

Proje ne zaman başlayacak, ne zaman sona erecek?

Mülk sahipleriyle uzlaşma sureci ] Mart 2010'da tamamlandı. Yüzde 70 oranında uzlaşma sağlandı. Tahliye süreci başladı. Uzlaşmayanlar ile ilgili kamulaştırma süreci devam ediyor. Tescilsiz binaların yıkımı Ağustos 2010'da başlayacak. Mayıs 2011'de inşaata başlayıp iki buçuk yılda ı tamamlayacağız.

Tarlabaşı yenileme projesi çerçevesinde aldığınız ihale karşılığında sizin kazancınız ne oldu?

Tarlabaşı Yenileme Projesi, yollar dâhil, yaklaşık 23 bin 400 metrekare. Yenileme projesinde üretilen 13 bin 333 metrekare otel dışında, satılabilir 45 bin 202 metrekare konut, 7 bin 846 metrekare apart-rezidans alanı ile 30 bin 76 metrekare çarşı ve ofis oluşturulacak. Bu alanlar dışında, 49 bin 131 metrekare otopark, depo ve sığınak da var.

Kamulaştırılan binalar tamamen yıkılacak mı, yoksa restore mi edilecek?

Proje alanı içindeki yapıların yüzde 75'i tarihi vasfı olan ve tescilli binalardan oluşuyor. Tescilli binaların birçoğunun dış cephesini muhafaza edip, son teknolojiye göre askıya alınarak korunacak şekilde arka taraflarını yenileyeceğiz.

Bu projenin, İstanbul'un tarihi eserlerini olumsuz etkileyeceği, doğal dokusunu bozacağı endişesi yaşıyor musunuz?

Bu yapılara müdahale, özgün mimari değerleri, değişmişlik, yapısal durumu ve tarihi doku içindeki konumu dikkate alınarak gerçekleştiriliyor. Ayrıca alandaki yapıların çoğu 1870 istanbul yangınları sonrası ucuz malzemelerle, kagir yapı tekniğiyle yapılmış konutlardan oluşuyor. Binaların tamamına yakınının çöküntü, yangın gibi riskleri itibariyle restorasyona ihtiyacı var.
Mortgage/Cemal SUBAŞI