Taşınmaz rehin hakları!

Taşınmaz rehin hakları

Taşınmaz rehin hakları Eşya Hukuku kapsamında düzenleniyor. Taşınmaz rehin hakları Medeni Kanun'da üç tür olarak düzenleniyor. Hakların bir bölümü aslen kişisel alacağı güvence altına alma, bir diğer bölümü ise arazi değerini tedvül ettirme görevleri görüyor. 

Yasa üç tür olarak belirlenen ve düzenlenen taşınmaz rehin hakları, ülkemiz açısından uygulamada sadece ipotekten oluşuyor. Taşınmaz rehni; hak sahibine, hakka konu taşınmazın değerinden alacağını elde etme hakkını tanıyan bir sınırlı ayni hak olarak karşımıza çıkıyor. Taşınmaz rehninin temelinde, taşınmazın alacağın güvencesini oluşturması yer alıyor. Taşınmaz rehin hakları türleri ise şöyle;

İpotek

İpotek Medeni Kanunun 850-857. maddelerinde de düzenlenmişbulunuyor. İpotek, halen mevcut veya ilerde vücut bulacak yahut vücut bulması muhtemel herhangi bir alacağın temini için kendisinin veya başkasının gayrimenkulünü güvence göstererek kurulabiliyor. Kural olarak resmi senet düzenlenmesi gerekiyor. Ancak bazı istisnai hallerde, resmi senet düzenlenmeden de ipotek kurulabiliyor.

Resmi senet düzenlenmeden ipotek kurulabilecek haller şunlardır: (MK 850-857)

- Taraflar arasındaki kredi ve borç sözleşmesine istinaden ipotek kurulması,

- Mahkeme kararı ile ipotek kurulması,

- Kanuni ipotek kurulmasıdır.

İpotek alacaklıya, ipoteğe konu taşınmaz malı icra kanalı ile sattırma yetkisi veriyor.

İpotekli Borç Senedi

İpotekli borç senedi bir taşınmaz rehni türü olarak karşımıza çıkıyor. Medeni Kanun madde 898 uyarınca taşınmaz rehniyle güvence altına alınmış kişisel bir alacak teşkil ediyor. Ancak ipotekli borç senedinin güvence fonksiyonunun yanı sıra tedavül görevi de vardır. Bu görevle birlikte taşınmazın değerini tedavül ettirmek için kıymetli evrak niteliğinde ipotekli borç senedinin düzenlenmesi öngörülüyor.  Buna göre ipotekli borç senedinin düzenlenmesi ile sebepten soyutlanmış kayıt ve şarta bağlı olmayan soyut bir kıymetli evrak alacağı doğuyor. Ancak ipotekli borç senedi kişisel alacağı da güvence altına almak işlevi ile yükümlü olduğundan borçlu sadece taşınmazın değeri ile sınırlı biçimde sorumlu olmayıp, senette tecessüm eden borçtan tüm kişisel mal varlığı ile sorumludur. Bunun sonucu olarak taşınmazın değeri ile karşılanamayan alacağın tahsili amacıyla borçlunun kişisel malvarlığına haciz ve iflas yollarından yararlanarak başvurulabiliyor.

İpotekli borç senedini ipotekten ayıran önemli bir fark vardır. Bu fark ipoteğin alacağa bağlı (feri) bir niteliğe sahip olmasına karşılık ipotekli borç senedinin temel borç ilişkisinden soyutlanmış bağımsız bir alacağı temsil etmesinde ve rehin senden bağlanarak tedavül kabiliyetine sahip olmasında kendisini gösteriyor. Bu suretle taşınmazın değeri taşınmazdan bağımsızlaşarak tedavül edebilmekte ve malikin kredi ve sermaye elde etmesine olanak sağlıyor.

İrat Senedi

İrat senedi taşınmazın değerinin tedavül etmesinin sağlanmasına yönelik sebepten soyut kıymetli evraka bağlanmış bir taşınmaz rehin türüdür. İrat senedinin bu özelliği bir taşınmaz yükü niteliğini taşıması sonucunu ortaya çıkarıyor. İrat senedinde senette tecessüm eden alacak sadece ve bizatihi taşınmazın değeri ile güvence altına alınıyor. Bu nedenle senet borçlusunun taşınmazın paraya çevrilmesi sonucunun tamamen veya kısmen elde edemediği alacağının tahsili için haciz ve iflas yollarıyla senet borçlusunun kişisel mal varlığına başvurma olanağı olmuyor. Bu nedenle taşınmazın devri durumunda yeni malik kendiliğinden irat senedinin borçlusu haline gelir bu borçtan sorumluluk sadece taşınmazın değerine tekabül ediyor.

Sınırlı ayni hak nedir?

Sınırlı ayni haklar kaça ayrılır?

İrtifak hakkı nedir?

Tuğçe ERSOY/Emlakkulisi.com