Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik sil baştan yenilenmeli!

TURYAP Halkalı Temsilcisi Kutsal Karan, Taşınmaz Ticaretine İlişkin Usul ve Esasları Düzenleyen Yönetmelik hakkında yazı kaleme aldı. Yönetmeliğin sil baştan yenilenmesi gerektiğinin altını çizen Karan, "Emlakçı rafta bir mal değil, hizmet satmaktadır!.." diyor. İşte Karan'ın yazısı; 

TBK madde 520/1;
"Simsarlık sözleşmesi, simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkanının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması halinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir". Bu hüküm, mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır.

Simsarlık sözleşmesi, 818 sayılı BK'nun 404 vd maddelerinde, "tellallık" olarak adlandırılıp, düzenlenmiş bulunuyordu.

Yani yönetmelikten önce zaten yasa vardı!..

Buna karşın, 5 Haziran 2018 de Resmi Gazete’de yayınlanıp yürürlüğe giren Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik emlakçılıkta yapısal bir reformdur. Bu nedenle bu mesleği yapan istisnasız her meslektaş yönetmeliğe sahip çıkmalıdır. Oysa, ‘Tellallık’ veya ‘Simsarlık’ gibi isimlerle Borçlar Kanunu’nda tanımlanan mesleki kurallar günümüze uygun ve mesleğe saygınlık kazandıracak nitelikte adlandırılması ve düzenlenmesi gerekirken, aksine emlakçıların haklarının kısıtlandığı, sorumlulukları da artırıldığı bir yönetmelik olarak servis edilmiştir. Bu demek oluyor ki, emlakçılar kendilerini doğru / iyi ifade edemiyorlar ya da haklarını savunamıyorlar.

Mesleki yönetmeliğin iki yönden faydası olacaktır;

Birincisi; her işlemin kayıt altına alınması – ki alım satımın vergilenmesiyle beraber emlakçının kazancının da vergilendirilmesi  - hazineye gelir artışı, demektir.

İkincisiyse; ahbap çavuş ilişkisiyle yürütülen bir mesleği disipline edecek olmasıdır. İşte bu nedenlerle bu yasal mevzuatın yoruma açık değil, mantıklı, anlaşılır dilde ve hayatı kolaylaştırıcı olması gerekir. Hatta ‘mahkemelerin de henüz branşlaşmadıkları göz önüne alındığında’ bu bir zorunluluktur. Örneğin (14/h) gibi bir madde herkese sıkıntı yaşatır.  “…hizmet verdiği kişilere belge imzalatmadan önce bu belgeleri okumaları için yeterli süre” kime göre, ne kadar yeterli, gibi bir maddenin yarardan çok zarar vereceği açık ve nettir. 

Tellallık (simsarlık) sözleşmesi kaldırılan 818 sayılı Borçlar Kanunu(BK)’nun 404-409 maddeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun(TBK) 520-525 maddeleri arasında yıllar öncesinde (2011) düzenlenmişken bunu Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanuna dayanarak hazırlanması başlı başına bir hatadır.

Çünkü, emlakçı rafta bir mal değil, hizmet satmaktadır!..

Üstelik yetkili TKGM dolayısıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı iken, Gümrük ve Ticaret Bakanlığının yönetmelikle konuya dahil olması çelişkiden başka hiçbir anlam ifade etmemektedir.

1- Yönetmeliğin ilk maddesi – tıpkı noter ya da mali müşavirlerde olduğu gibi - her bir işlemin muhatabı bir işletme olacak, şekilde kabul edilmelidir. Yani istisnasız tüm kiralama veya satış işlemleri yetkili bir işletmenin sorumluluğunda yapılmalıdır.

2- Yönetmelikte belirlenen yetki belgesi tamam.İşin yazılı olarak belirlenmesi adına önemli bir kriter, ancak; işletmeler ofislerin boyutu, donanımı, gayrimenkul danışmanı sayısı vb kriterlere göre, örneğin; küçük – standart - büyük – prestij işletme olarak tanımlanmalıdır. Bu şekildeki sınıflandırma mesleğin gelişimi ve de hizmetin kalitesini artırmaya yönelik önemli, faydalı bir kriter olur. Yetki süresi sonunda şartlarını oluşturan ofisler ilgili makama müracaat ile sınıf atlayabilirler.

3- Yönetmelikten önce, hizmet ortaklığı adı altında bir protokole bağlı olarak çalışan çok nadir işletme vardı. Ama, yazılı olmasa da iş birliği yapan çoktu. Ancak mevcut yönetmeliğin 5 Haziran itibarıyla duyurulmasından sonra ‘özellikle hizmet bedelinin değişimine bağlı olarak’ meslektaşlar arasında paylaşım maalesef ki bitmiştir. Oysa yönetmelikteki amaçlardan biri paylaşımdı!..

4- Uzun yıllardan beri emlakçıların hizmet bedeli alıcıdan 3%, satıcıdan 3% tür. Bu toplumun çoğunluğu tarafından ne yazık ki yanlış bilinir. Zira emlakçı toplamda 6% alıyor gibi yorumlanır. Oysa emlakçı bir malın sahibini temsil ederken, alıcının emlakçısı çoğunlukla bir başkasıdır. Zaten bu da paylaşmayı sağlayan bir yoldur. Bunun yanında ‘müşteriyi getiren bakkal, berber, eş, dost’ paylaşım faktöründeki payı unutulmamalıdır!.. İşte bu sebeple, farklı mesleklerde hizmet bedeli oranları çok daha yüksekken emlakçılarla ilgili oranın toplamda en fazla 4 % ve / veya bir aylık kira ile sınırlandırılması kabul edilemez. Unutulmamalı ki; her işletmenin gideri de aynı değildir. Buna karşın (meslek temsilcilerinin görüşü alınmak kaydıyla) başka ülkelerde uygulandığı gibi hizmet bedelinin yalnızca satandan ve kiraya verenden alınması belki de daha hakkaniyetli olacaktır.     

5- Mevcut yönetmelikte ‘emlakçının devre dışı bırakılmasıyla’ ilgili madde (20/6) yine kabul edilemez durumdadır. Zira sözleşme süresi içinde ihlaller olma olasılığı yüksektir, bu sebeple sözleşme süresi ile sınırlamak yetersizdir. Olması gereken; taşınmazın yetkilendirme sözleşmesinin bitiminden bir yıl sonraya kadar yer görmeyi imzalayan kişi ya da 1.derece yakın akrabasıyla, tüzel kişiliğin yetkilisi taşınmaz gösterme belgesini düzenleyen işletmeyi bertaraf ederek doğrudan mal sahibinden satın alım ve  / veya kiralaması durumunda işletmeye hizmet bedelinin iki katını öder.

6- Yetkilendirdiği işletme dışında kendisi internet ortamı veya afiş asmak yoluyla ilan verdiği tespit edilen mal sahibi ‘sözleşme süresi içinde işlem yapılamaması halinde’ toplam hizmet bedelinin en az iki katını yetkili işletmeye öder, şeklinde bir madde unutulmamalıdır.

7- Madde15/10(e) de belirtilen, yetkilendirme sözleşmesindeki sürenin ilk bölümünün 3 ay ile sınırlandırılması işin doğasına aykırıdır ve (+3 ay da yeterli değildir)  zira öyle taşınmazlar vardır ki pazarlama ve satış için 12 ay bile yetmeyebilir.

8- Bir taşınmaz için sözleşmesiz olarak pazarlama çalışması yaptığı - farklı mecralarda ilanı - tespit edilen emlakçının yetki belgesi ‘ihtarsız’ derhal iptal edilmelidir.

9- Bir uygulama da, denetim ve ceza mekanizması olmazsa olmazdır. Ancak her ikisi de mantık ve hakkaniyet ile örtüşmelidir. Denetim ceza hükümleri (madde 22/5) özellikle markalı emlakçılar için büyük haksızlık, bir nevi cezadır! Bir yönetmelikte ceza hükümleri de olmalı elbet. Ama bu markasız emlakçıya ayrı, markalı emlakçıya ayrı olmamalıdır.

10- Son söz, mesleğin gençlerine. Yıllardan beri hoyratça tüketilen, ön yargıyla bakılan fakat bir o kadar da özenilen bu mesleğe değer katmak, saygınlık kazandırmak, mesleki faydayı topluma aktarmak, emlakçılıkta pozitif kültür oluşturmak ancak yeni nesil emlakçı gençlerle olabilir. Eleğini asmış olanlar, ya hiçbir şey yapmazlar ya da köstek olurlar. Zira toplumumuzun karakteristik yapısı yeniliğe ve değişime direnç göstermektir. Bu sebeple yönetmelik bir reformsa bu yönetmeliğin yeniden yapılmasını ve kullanılmasını ancak ve ancak gençler gerçekleştirecektir.

Kutsal Karan

TURYAP Halkalı Temsilcisi

Yönetmelik, emlakçılığın kilometre taşı!