Tebernüş Kireçci: İstanbul 50 bin doları görür mü

İstanbul konut piyasasını New York, Londra ve Paris ile karşılaştıranlar, İstanbul"da ultra lüks konutlarda metrekare fiyatının 50 bin doları göreceklerini yıllardır iddia ederler¦. Bu tezi savunanların başında, görüşlerine çok güvendiğim, Serdar İnan gelir. Yaşar Aşçıoğlu ve Ali Ağaoğlu da bu tezi savunanların safında¦
 
Uzun yıllardır gayrimenkule ve gayrimenkul fiyat hareketlerine kafa yoran bir editör olarak işin aslı bu rakamların biraz yüksek olduğu düşüncesindeyim¦
 
Gayrimenkul fiyatları ile kişibaşına düşen gelir ve toplam nüfus artışı arasında doğrudan bağıntı vardır. Bir lokasyondaki emlak fiyatlarının yükselebilmesi için o bölgede toplam nüfusun ve kişibaşına düşen gelirin artması gerekir¦ Türkiye ve İstanbul"da toplam nüfus artışı 2020"li yıllara kadar devam edecek. Bu açıdan baktığımızda gelen sinyaller son derece sağlam.
 
İkinci kriter olan kişibaşına düşen gelir açısından baktığımızda ise dip seviyeler olan 2 bin dolarlardan 10 bin dolarlara geldik¦ Bu ülkede kişibaşına düşen gelirin 2 bin dolar civarında olduğu yıllarda konutlar bırakın arsa payını, inşaat maliyetinin altında satılıyordu. Kısacası fiyatlar dip seviyelerdeydi¦ Bankaların konut kredisi musluklarını açmaları, siyasal istikrar ve ekonomik göstergelerin iyileşmesi emlak fiyatlarını yükseltti.
 
Özellikle İstanbul"da uzun vadeli trendi incelediğimizde konut fiyatları ile kişibaşına düşen gelir arasındaki rasyo karşılaştırmasından sağlıklı sinyaller gelmiyor¦ Sinyaller biraz dengesiz¦ Ayrıca İstanbul"da yüksek enflasyon yıllarında 120 ay olan kira çarpanı, yani bir gayrimenkulün kaç aylık brüt kira geliriyle kendini amorti ettiği ay sayısı, 240"ları geçti. 300"leri zorluyor¦ Burada da bir dengesizlik var. Bu dengesizliğin nedeni ise arsa fiyatları¦ Arsa fiyatları konut fiyatlarının birkaç katı fazla artıyor¦
 
Konuyu dağıtmadan sonuca bağlayacak olursak, İstanbul"da toplam nüfus artışı ve kişibaşına düşen gelir artışı devam ettiği sürece konut fiyatları yükselişini sürdürür¦ Fiyatların bahsedilen seviyelere gelebilmesi için kişibaşına düşen gelirin bence 30 bin dolar sevyilerini aşması gerekiyor¦
 
Daha kısa bir yol yok mu TabiÜ® ki var¦ Yabancıların İstanbul"da konut alımını kolaylaştıracak bir yasal düzenleme metrekare bazında fiyatlarda 50 bin doların habercisi¦ Bu düzenleme yapılırsa, banka kredisine uygun ve nitelikli konutlarda metrekaresi 5 bin TL"nin altında ev bulabilmek imkansız olur¦
 
Benden söylemesi¦
 
Haftaya görüşmek üzere¦

Tebernüş Kireçci