Türkiye AVM Potansiyeli Raporu 2012-2014 Analizi: 55 il henüz AVM ile tanışmadı!

 

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık A.Ş. ve Akademetre Research & Planning tarafından alışveriş merkezleri (AVM) sektörünü irdelemek, gerçek birikim ve potansiyeli ortaya koymak, Türkiye’deki potansiyel yatırım bölgelerini tespit etmek ve ihtiyaç duyulan AVM tip ve büyüklüklerini ortaya koymak, sektörün genel fotoğrafını çekmek ve gelecek öngörülerini belirlemek amacı ile yaptığı ikinci çalışmanın sonucu olan Türkiye AVM Potansiyel Raporu 2012-2014 açıklandı.   Türkiye’nin AVM Potansiyelinin ve Haritası’nın belirlendiği çalışmada; mevcutta AVM bulunan 48 ildeki alışveriş merkezleri ziyaret edildi ve incelendi. Çalışmada ayrıca, 2014 sonuna kadar açılması planlandığı tespit edilen inşaat ve proje halindeki 82 alışveriş merkezi de incelendi.    AVM Sektöründe Bilinen Rakamlar Değişti   Yeni Alan ve Aktif AVM Sayılarında Durum  Şu an Türkiye’de 265 Aktif AVM mevcut, 55 ilimiz ise henüz AVM ile tanışmamış durumda.  Bugünden itibaren 2012’de 40 AVM açılışı bekliyoruz. 2013 de bu sayı 29, 2014 de ise 13 olarak bekleniyor.  Tarih Açılacak AVM Adedi Toplam İlave Alan m2 Beklenen Toplam  Alan m2 Ortalama AVM Kiralanabilir Alan Büyüklüğü m2 Beklenen Kümülatif Sayı Bugün Aktif Durum - - 7.620.129 28.755 265 2012 40 1.472.356 9.092.485 36.809 305 2013 29 1.123.724 10.216.209 38.749 334 2014 13 683.633 10.899.842 52.587 347   Bu gelişmelerle 2014 yılında Türkiye’de 347 AVM olacak. Peki hepsi ayakta kalacak mı  Sektörde artık ciddi oranda kan kaybı da görülüyor!   2011 yılında oyuncu olmaktan çıkan, fonksiyon değiştiren alışveriş merkezlerinin sektörde 325.000 m²’lik bir azalmaya neden olduğu tespit edildi. Sektör bir yandan büyürken, bir yandan da kan kaybediyor.  Çoğunluğu İstanbul’da olmak üzere,  Ankara  ve Kocaeli illerinde alışveriş merkezleri fonksiyonlarını yitirdiler, kapandılar veya başka amaçlarla kullanılıyorlar. Bunda kiracı karması, ulaşım, ihtiyaçlara cevap verememe gibi nedenlerin olduğu tespit edildi. İstanbul’da 244.202 m², Ankara’da 63.178 m² ve Kocaeli’nde 17.500 m² fonksiyon yitiren AVM alanı söz konusu. İstanbul’da fonksiyonunu yitirdiği gözlemlenen AVM’lerin yer aldığı ilçeler; Büyükçekmece, Beylikdüzü, Bakırköy ve Pendik.   AVM Projelerinin Kiralanabilir Alanları Büyüyor Araştırmada yer alan verilere göre ortalama AVM kiralanabilir alanlarının büyüklüğünün büyüdüğü görülüyor. İlk açılan AVM’den bu yana bugün için aktif olan AVM’ler ortalama 29.000 m² büyüklükteyken, sadece 2012 senesinde açılacak AVM ‘lerin ortalama büyüklüğü 37.000 m². 2013’de ise bu rakamın 39.000 m² , 2014’de de 53.000 m² olması bekleniyor.  Çalışmadan ortaya çıkan bir başka sonuç ise özellikle İstanbul genelinde ölçeklerin büyüdüğü, büyük ölçeklerin ise daha büyük bir etkileşim alanına hitap ettiği gerçeği. Ancak ilçeler bazında alan ihtiyaçlarına bakıldığında, özellikle bazı ilçenin daha ufak alanlara ihtiyaç duyacağı kadar potansiyelinin kaldığını da görüyoruz. Kolayca ulaşılabilen, insanların kendi içinde kaybolmadığı, ulaşımı kolay -tercihen yürüme mesafesinde- müşteri alabilecek ufak  AVM‘lere de ihtiyaç olduğu çalışmadan çıkan bir diğer sonuç.   AVM’de Lider İller İllere göre bakıldığında İstanbul’ un 81 aktif alışveriş merkezi ile lider olduğu, Ankara’nın 30 ve İzmir’ in 16 alışveriş merkezi ile onu takip ettiği görülüyor. Bu rakamlara bakıldığında kan kaybına rağmen toplamda İstanbul’un geçen seneki gibi büyüklüğünü koruduğu Ankara’nın ve İzmir’in de sıralarını kaptırmadığı görüldü. Bu sene AVM ile tanışan iki yeni şanslı şehir: Osmaniye ve Bilecik.     Dünyada AVM’ler, Perakende Gelişimi ve e-ticaret E-ticaret ile AVM’lerde Oyunun Kuralı Değişiyor EVA Gayrimenkul Değerlemeden Cansel Turgut E-ticaret ülkemizde 2010 senesine göre 2011’de %50 arttı ve yaklaşık 23 Milyar TL seviyelerine ulaştığından bahsetti. Önümüzde ki dönemde bu artışın devam edeceğini düşünmek yanlış olmaz diye ilave etti. Sanal mağaza sayıları AVM’lerden daha hızlı artıyor, tüketiciyi kazanmanın yolu artık onu anlamaktan geçiyor dedi. Akademetre firmasından Halil Zeytin ise :vakit çok kıymetli, müşteri ürüne kolay ulaşabilmek ve ucuza almak istiyor, yeni perakende anlayışında dünyada farklı uygulamalar görüyoruz dedi.. Sadece e-ticaret değil farklı alışveriş yöntemleri gelişmiş durumda,  Sanal Marketler, showroom olarak kullanılan mal stoklanmayan yerinde siparişli dükkanlar, yerinde katalogdan beğenip ürünü aldığınız dükkan satışları, daha az yerde daha fazla ürüne ulaşma imkanı sağlayan yöntemler diye de açıkladı. Bu durum AVM’ler için bir tehdit olarak görülüyor. Birinci nesil AVM’ler alışveriş yapılanlardı, İkinci nesiller buna ilaveten sosyalleşilebilenler, üçüncü nesillerse hem ilk ikisini yapabildiklerimiz hem de eğlence temalılar. Önümüzdeki yıllarda perakendede oyunun kuralları farklılaşıyor. En azından yeni AVM’ler değişime ayak uydurmak zorunda.    İstanbul’da hala AVM’ye ihtiyaç var! İhtiyaç olan ilçeler; Kağıthane, Küçükçekmece, Bağcılar, Sultangazi, Gaziosmanpaşa, Fatih, Ataşehir, Beyoğlu, Avcılar, Güngören  AVM’ye doymuş ilçelerden örnekler; Avrupa yakasında Bayrampaşa, Bakırköy, Beşiktaş, Beylikdüzü, Büyükçekmece; Anadolu yakasında ise; Pendik, Ümraniye, Üsküdar, Kadıköy, Kartal ilçeleri. Ancak rekabetin yoğun olduğu bu ilçelerde ciddi bir farklılaşmaya ihtiyaç var.   Türkiye’deki alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alanları toplamı ise yaklaşık 7.620.129 m². Ancak çalışma sonucunda ortaya çıkan sonuçlara göre 2014 senesine kadar 11.441.090 m2 ye daha ihtiyaç var. Bu alanın şu anda 3.279.713 m2 si hali hazırda inşa halinde. Çalışmaya göre 541.248 m2 daha projelendirmeye ihtiyaç var.   Anadolu’da Halen Potansiyel Taşıyan İller    2012 senesinde doygunluğa ulaşmış Anadolu şehirlerine örnek olarak Eskişehir, Edirne, Erzurum, Diyarbakır, Tekirdağ, Hatay, Ankara, Kayseri, Bursa illeri veriliyor. Ancak doygunluğa ulaşmış iller maalesef bunlarla sınırlı değil, 23 ilimiz doygunluğa ulaşmış durumda.  Halen potansiyel taşıyan Anadolu illerine örnek; Kırıkkale, Giresun, Kastamonu, Çanakkale, Zonguldak, Aydın, Rize, Tokat, Konya, Kütahya illeri verilebilir.  2014 senesine kadar geliştirilmekte olan projeler dikkate alındığında İzmir’in ve Kocaeli’nin bugün ihtiyaç olmasına rağmen 2014’de doygunluğa ulaşacağı, Muğla’nın ise her iki dönemde de ihtiyaç duyduğu; Gaziantep, Eskişehir, Tekirdağ, Antalya ,Mersin,Adana,Ankara gibi illerimizin ise 2012’de doygun olduğu ve 2014’de de halen doygun kalacağı tespit edilmiştir. 2014 senesinde toplam 35 şehrin doygun olması beklenmektedir. Bu analizlerde 2014 senesine kadar planlanan ve projelendirildiği açıklanan AVM projeleri dikkate alınmıştır. Kayıp AVM alanı olmayacağı düşünülmüştür.   1000 Kişiye Düşen Kiralanabilir Alan AVM Potansiyel İhtiyaç Analizi Raporu’na göre 2012 yılı Şubat ayı itibariyle Türkiye‘de 1000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ortalama 102 m²’dir. 2013’de bu rakamın 142 m² olması bekleniyor. AVM Potansiyel İhtiyaç Analizi Raporu’na göre 2014 yılına kadar ilave olarak yaklaşık 3.279.713 m² AVM’nin hizmete girmesi bekleniyor. Bu durumda Türkiye’de önümüzdeki 3 yıl içinde, yeni yapılacak alışveriş merkezleriyle birlikte mevcut kiralanabilir alanın 10,9 milyon m²’ye çıkması öngörülüyor.    AVM Sektörü Ciroları ve Ziyaretçi Sayıları Büyüyor   Türkiye AVM’ler ile 1988 yılında açılan Galleria ile tanıştı. O günden bu yana da AVM’ler hızla çoğalmaya başladı. Özellikle 2005 yılında sektörde büyük bir sıçrama yaşandı. Verilere göre AVM sektör payı yine % 25 büyüyor.  2011 yılı itibariyle AVM’lerin aylık ortalama ziyaretçi sayısı 108 milyon kişi, bir önceki yıl bu rakam 83 milyondu. 2012 de ise rakamın 122 milyona çıkması bekleniyor.