Türkiye'de AVM çılgınlığı yaşanıyor!

Çok başarısız ve hatta şaşkınlık verecek yanlış yatırımlar olduğunu da söyleyen iki ortak, şu çarpıcı örneği veriyor: "Bazı yatırımcılar ilginç projeler üretmiş! Bir tanesiyle görüştük. İstanbul'da, o bölgeye AVM yapmayı bırakın, ticari olarak bir outlet çadırı kurmayı bile düşünürsünüz. 'Outlet çadırı kurar mısınız' diye bana sorsanız, 50 kere düşünürüm... Fakat yatırımcımız (!) AVM'yi yapmış.
İnşaat, perakende ve alışveriş merkezi (AVM) sektörlerine proje geliştirme ve uygulama hizmetleri sunan MRT Danışmanlık, yeni dönemde MRT Livtom markası altında çalışmaya başladı. AVM'ler için kiralama ve mülk yönetim hizmetleri sunan MRT Livtom'un ortakları Murat Döker ve İlkin Mert Küçük, çocukluk arkadaşı. MRT'den önce, Murat Döker Cevahir AVM ve Hamoğlu Grubu'nun Maxi AVM'si için çalışmış. 2008 yılında hayata geçirdikleri MRT Danışmanlık ile AVM ve perakendedeki deneyimlerini kullanmaya başlamışlar. Fi-Side'da hayata geçecek HOMİX'in dışında 5 inşaat-AVM projesi için çalışıyorlar. İlk projeleri, Sakarya'da belediyenin bir projesi olan Sangarius Alışveriş ve Yaşam Merkezi. Mert Küçük, "Bu projede emeğimiz yüzde 97. Çünkü, belediye burayı bize gösterdiğinde daha arazi halindeydi" diyor. Murat Döker ise yaptıkları işi şöyle özetliyor: "AVM'ler için konsept belirliyoruz, kiralama ve yönetim organizasyonlarında danışmanlık veriyoruz. İnşaat bizim konumuz değil. İnşaatçı da bizim yaptığımız işe zaman harcamıyor. Tüm sistem, projenin planlanması döneminde başlıyor. Arazi halindeyken devreye giriyoruz. Projeyi masanın üzerine açıyoruz. Büyük markalara 'Burada ne yapalım' diyoruz. 'Burada sana ne kadar metrekare lazım' diyoruz. Örneğin bir sür önce 4-5 perakendeciyle Diyarbakır'a bir AVM projesi için gittik. Lokasyon araştırdık. Mağazaların yüzde 35-40'ı ile kesin anlaşmadan çalışma yapmak tamamen intihar. Oysa İstanbul'da ve ve Anadolu'da onmilyonlarca dolarlık ölü AVM yatırımı var. Kurtköy'e bakın. AVM'ler ViaPort'un yapılması ile sıkıntı yaşadı. Rekabet analizinin iyi yapılması lazım. AVM yatırımcısı geliyor. 'Ben bunu yapacağım' diyor. Biz de 'Eeee, hayırlı olsun!' diyoruz. Buna karşılık, 'Siz de burayı kiralayın' diyor. Tamam, kiralayalım ama biz projesini geliştirmediğimiz yeri nasıl kiralayalım!"

Van ve Diyarbakır'da AVM potansiyeli var
Murat Döker, Çekmeköy-Taşdelen'de açılacak Kardiyum AVM örneğini veriyor ve "1300 metrekarelik Carrefour, AVM daha açılmadan faaliyetine başladı. Grubun benzer marketleri içinde en iyi ciroyu yapıyor. Carrefour'un CEO'su gelip fotoğraf çekti, bu başarı dikkatini çekmiş. Orada ihtiyaç vardı. Kardiyum güçlü bir grup. Aslında bu AVM'nin 8-10 katı tesis yapacak güçte. Fakat perakendeyi öğrenmek istiyorlar" diye konuşuyor. Ataşehir'de de, belediyenin başlattığı Yap-İşlet-Devret şeklindeki bir proje için çalıştıklarını aktaran Murat Döker, buradaki yatırımcı grubun, Libya'da inşaat yapmış bir grup olduğunu hatırlatıyor.

Özellikle İstanbul'da AVM enflasyonu yerine, yanlış AVM yatırımlarından bahsedilebileceğini vurgulayan Murat Döker, "110 AVM var. Beylikdüzü'nde aynı cadde üstünde belki 12 tane var. Marka karmalarına bakın, aynı AVM içinde birkaç tane mağazası olan bile var. 5 AVM yanyana oldu. Mağazaların metrekaresine 60-100 dolar kira verildi. Milyonlarca dolar şantiye parası verildi, ciddi dekorasyon masrafı yapıldı, plansız büyüme oldu. Oysa ki, İstanbul'da AVM ihtiyacı olan yerler var hâlâ" diyor. Cevahir AVM'nin, İstinyePark'ın başarılı örnekler olduğunu, Anadolu yakasında Nautilus'un yıllarca bu işin kaymağını yediğini şimdi ViaPort, Palladium, Optimum gibi yeni ve başarılı örnekler ortaya çıktığını hatırlatan Murat Döker, Doğu Ataşehir'de ise ihtiyaç olmasına rağmen AVM yapılmadığını ifade edip, "Pergelin sivri ucunu batırıyorsunuz, elinizde hiçbir şey yok. Mahalle balıkçısı var" ifadelerini kullanıyor.

Çadır için 50 kere düşünürüm
Çok başarısız ve hatta şaşkınlık verecek yanlış yatırımlar olduğunu da söyleyen Murat Döker, şu çarpıcı örneği veriyor: "Bazı yatırımcılar ilginç projeler üretmiş! Bir tanesiyle görüştük. İstanbul'da, o bölgeye AVM yapmayı bırakın, ticari olarak bir outlet çadırı kurmayı bile düşünürsünüz. Çok gereksiz yatırım. 'Outlet çadırı kurar mısınız' diye bana sorsanız, 50 kere düşünürüm... Fakat yatırımcımız (!) AVM'yi yapmış. Önümüze koymuş ve 'Burayı kirala' diyor. 'Bu şartlarda kiralanmaz' dedim. 'Sen bana ders veriyorsun. Kiralayacaksan kirala' diyor. 'Siz buraya yaptıysanız, siz kiralayın!' Bu paralar nasıl kazanılıyor, hayret. 20 milyon doları oraya yatırmış."

Şavk Enerji, Diyarbakır'a 30 milyon yatıracak
Hem Sarıgazi, hem Diyarbakır'a düşünülen AVM'lerin kendileri için önemli olduğunu bildiren İlkin Mert Küçük, "İki araziye de, bize ilk geldiklerinde 'Olmaz' demiştik. Birer ay çalışınca, 'olabilir' demeye başladık. Bizim algımız değişti, ciddi araştırma yapmak lazım. Diyarbakır'da, Diclekent'e AVM'yi, Şavk Enerji Grubu yapmak istiyor. Van'da da bir proje araştırıyorlar" dedi. Ciddi bir teknoloji marketle Taşdelen-Kardiyum AVM'yi konuşurken Van'dan söz açıldığını kaydeden İlkin Mert Küçük, "Kardium'da 150 metrekare mağaza için konuşulurken, 'Van'da 1500 metrekarede hemen varım' dedi. 'Gidin ayarlayın' dedi. Van'a talep var. Güçlü gruplar Doğu'ya gitmek istiyor" ifadelerini kullanıyor.

Şaşkınlık veren bir yatırım daha
Antalya'nın bir ilçesinde, bir yatırımcının bir alışveriş merkezi yaptığını, yanına da 'hastane' binası bitirdiğini söyleyen Murat Döker, "Herhangi bir yönetmeliğe bakmadan, daha önce hastane yapmış bir mimara projesini çizdirmiş ve hastane binasını da kurmuş. Bitirip öyle ruhsat başvurusunu yapacakmış. Yani, 'hastaneye kiralık bina!' olacak... Yanındaki AVM'de de mağazaların kat yükseklikleri 2 metre, otopark yok" diyor. Bu yatırımı yapan yatırımcının "Otoparkı bir şekilde çözeceğiz" ifadesini de tebessümle anlatan Döker, şöyle devam ediyor: "Kaba binayı yapmış, otoparkı biz söyleyince yapmak aklına geliyor. Galeri boşluğunun ortasında, merdivenlerle depolara iniliyor. Galeri boşluğu, AVM'nin en nezih, en şık olması gereken yeridir. 'Bunları düzeltin hiç değilse' diyoruz. Bütün mağazalara camekanlar yaptırmış. Her gelen söküp atacaktır."
Hürriyet Emlak