Türkiye'de kentsel dönüşüm çalışmaları 2014'te hız kazanacak!

Türkiye çapındaki yaklaşık 20 milyon konut stokunun yüzde 45'i çürük yapılardan oluşuyor. Türkiye'de 400 milyar dolarlık ekonomik büyüklük yaratması beklenen kentsel dönüşüm çalışmaları 2014'te hız kazanacak. Fikirtepe'nin ardından Amplio'nun Sütlüce'de, Ihlas Yapı'nın da Gaziosmanpaşa'da geliştirdiği kentsel dönüşüm projeleri 2014'te yapılacak büyük çaplı projelerin öncüleri oldular... 

İSTANBULLU KİRA YARDIMI ALIYOR 

Kentsel dönüşüm konusunda İstanbul'da hızlı adımlarla ilerlemek isteyen Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, İstanbullulara 5 milyon TL'lik kira ve taşınma yardımı için düğmeye bastı. Bu çerçevede İstanbul'daki 501 yeni başvurunun tamamı bakanlık tarafından prosedüre uygun bulunursa, mülk sahiplerine 5 milyon 206 bin 500 TL, kiracılara ise 72 bin 800 TL'lik kira ve taşınma yardımı yapılıyor. 

Kentsel dönüşüm kapsamında mali yardım yapılabilmesi için yıkım kararı alınan konutun tapu fotokopisi, yıkım tebligatı, talepte bulunan vatandaşların hüviyet fotokopileri, taşınacakları adresi ibraz eden kaymakamlık veya muhtarlıktan alınan ikametgâh belgesi isteniyor. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti belli olmayan tapulu başvurularda ise yıkım kararı alınan konuta ait emlak vergisi beyannamesi ve daireye ait faturalar talep ediliyor. 

Türkiye'nin kanayan yarası olan çürük yapılar sorununa, 2012'de çıkarılan Kentsel Dönüşüm Yasası ile neşter atıldı. Ancak yara o kadar büyük ki bir anda temizlemek mümkün değil. Çünkü Türkiye'deki 20 milyonluk konut stokunun yüzde 45'i çürük yapılardan oluşuyor... 

Kentsel dönüşüm çalışmaları konusunda 2013 yılının hazırlık yılı olduğu ve 2014 yılının ilk çeyreğinden itibaren dikkat çeken çalışmaların açıklanacağı belirtiliyor. Bu çerçevede Türkiye'de kentsel dönüşüm çalışmalarına örnek teşkil eden Fikirtepe gibi büyük çaplı kentsel dönüşüm çalışmalarının bir bir tanıtılacağına işaret ediliyor. 

2013 yılının sonunda Amplio'nun Sütlüce'de, Ihlas Yapı'nın da Gaziosmanpaşa'da geliştirip kamuoyuna duyurdukları kentsel dönüşüm projeleri 2014'te yapılacak büyük çaplı projelerin öncüleri olarak yorumlanıyor... 

İstanbul'un değerli lokasyonlarındaki Uçaksavar benzeri sitelerin bir bir müteahhitler tarafından toplanıp kentsel dönüşümle yenilenmelerinin planlandıklarına dikkat çekiliyor. Büyük çaplı projelerin yanı sıra, Bağdat Caddesi, Etiler gibi İstanbul'un öne çıkan değerli semtlerinde irili, ufaklı kentsel dönüşüm çalışmalarının 2014 yılında daha da hız kazanması beklentiler arasında. Bu süreçte yenileme ile birlikte bu semtlerin prim yapmaları ve yatırımcılarına kazandırmaları da bir diğer beklenti. 

2014 yılında hız kazanması beklenen kentsel dönüşüm yatırımlarının önümüzdeki 10 yıl içinde yıllara göre azalarak sürmesi bekleniyor. Bununla birlikte 2014 yılında ve sonrasında yabancı yatırımcıların da Türkiye'deki dönüşüm faaliyetlerinde direkt yatırımcı olarak yer almaları da beklentiler arasında yerini alıyor... 

400 MİLYAR DOLAR 

Türkiye'nin en büyük endüstrisi konumundaki inşaat sektörü kentsel dönüşüm çalışmaları ve bu konuda yapılan planlamalarla daha da hareketleniyor. Türkiye genelinde önümüzdeki yıllarda gerçekleştirilmesi planlanan dönüşüm çalışmalarına yaklaşık 400 milyar dolar harcanacağına da dikkat çekiliyor. Amplio Emlak Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Alaeddin Babaoğlu, İstanbul'un yüzde 70'lik bölümünün son 30 yılda inşa edildiğini, Nüfusun yüzde 55'lik bölümünün bu alanda yaşadığını, bireysel yatırım şeklinde gerçekleşen bu yapıların yeni süreçte planlama, tasarım gibi hususları göz önüne alarak yeniden inşa edilmesi gerektiğini vurguluyor. 

Kentsel dönüşüm ile hız kazanan yenilenme sürecinde inşa edilecek yapıların sadece depreme dayanıklı yatakhaneden ziyade yaşam alanı sunan projeler şeklinde gerçekleştirilmesi gerektiğini belirten Babaoğlıı şunları söylüyor: "Sağlam mimari alt yapı için inşa edilecek alanlara sadece para değil, hayat kalitesini arttırmaya yönelik fikirler için zaman da harcamak gerek. Binalar yeniden yapılırken bir master plana uygun ve mimari alt yapısı olan tasarımlar ile oluşturulması gerekli." Ayrıca 2014 yılında hayata geçmesi beklenen kentsel dönüşüm projelerinin kimi inşaat projelerine rakip olup, bazı projelerin prim potansiyelinin düşmesine neden olabileceklerine de vurgu yapılıyor. 

2014 HAREKETLİ GEÇECEK 

Bu beklentiler de 2014 yılının 2013'e göre farklı ve hareketli bir yıl olacağının da işaretlerini vermiş oluyor, inşaata dayalı büyümenin devam edeceği 2014 yılında inşaatta ve konutta da trendlerin değişmeye başlayacağı da vurgulanıyor. Artık markalı konut üreticilerinin 'ne yaparsak satar' mantığından sıyrılıp fark yaratan ve tüketicinin taleplerini takip eden projeler üretmeleri de bekleniyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, 2014 yılının kentsel dönüşüm yılı olacağını ve 3-4 tane Fikirtepe benzeri kentsel dönüşüm çalışmasının lansmanının yapılmasını beklediklerini söylüyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarının özellikle özel sektör kanalıyla hız kazanmasını beklediklerini belirten Maya, "istanbul başta olmak üzere Ankara, İzmir, Bursa,  Adana  gibi büyük kentlerde de kentsel dönüşüm çalışmalarının hız kazanmasını bekliyoruz. Bu çalışmalar mevcut çürük yapı stokunun yenilenmesini sağlayacak olmaları nedeniyle de büyük önem taşıyor" diyor. 

ANADOLU'DA DA HİZ KAZANACAK 

Kentsel dönüşüm çalışmalarında İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Bursa ve Adana gibi kentlerde de çalışmaların hız kazanacağına dikkat çekiliyor. İstanbul'da özellikle prim potansiyeli barındıran merkezi ve deniz manzaralı semtlerin öne çıkması beklenirken, Zeytinburnu'nun bu süreçte öne çıkan bölge olması da beklentiler arasında. Bununla birlikte Gaziosmanpaşa, Kağıthane ve Sarıyer gibi semtlerin de kentsel dönüşüm çalışmalarıyla anılacak semtler olacaklarına işaret ediliyor. 

Kartal, Ataşehir, Maltepe, Ümraniye gibi semtler de İstanbul'un Anadolu yakasında kentsel dönüşüm çalışmaları ile öne çıkan semtler arasında yerini almaya devam edecek. Anadolu'da ise, özellikle Ankara,  İzmir  ve Bursa'nın kentsel dönüşümde 2014 yılında öne çıkan kentler olmaları bekleniyor. Ankara'da Kentsel Dönüşüm Yasası'ndan önce başlayan kentsel dönüşüm çalışmalarının yasanın ardından da hızla devam etmesi, kentin çarpık yapı stokunun her geçen yıl azaltılması bekleniyor. 

İzmir'de ise Karşıyaka, Basmane gibi semtlerde dönüşüm çalışmalarının yapılması ve semtin daha sağlam yapılara kavuşması da beklentiler arasında yerini alıyor. Sanayi kenti olan Bursa'nın da konut talebinin artması ve çarpık yapılarının ayıklanıp yerine daha sağlam ve kaliteli yapıların yapılması isteği doğrultusunda yenileneceğine de dikkat çekiliyor. 

BELEDİYELER DE İŞTAHLI 

Kentsel dönüşüm konusunda daha yeni ve güvenli yapılarda yaşamak isteyen vatandaşların yanı sıra ilçe belediyeleri de faaliyet alanlarındaki yapıların yenilenmesi için çalışmalara önderlik yapıyorlar. Kentsel konusunda iştahlı belediye sayısının da her geçen gün daha da arttığı gözleniyor. Özellikle İstanbul'da yürütülen kentsel dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak özel sektör firmaları kanalı ile yapılırken Küçükçekmece, Gaziosmanpaşa, Ataşehir, Esenler, Kağıthane gibi ilçe belediyeleri de kendi bölgelerinde kentsel dönüşüme dönük çalışmalar yapıyorlar. Bu çalışmalar kapsamında yerinde yıkıp yapmak gibi küçük çaplı çalışmalardan çok parselerin birleştirilip daha büyük çaplı projelerin oluşturulması için de emsal artışı vermek gibi destekleyici faaliyetler de yapılıyor. İstanbul'da şu anda gerçekleştirilen dönüşüm çalışmalarının da daha çok parsel bazlı çalışmalar olduğuna da işaret ediliyor. İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Başkanı Nazmi Durbakayım, kentsel dönüşüm çalışmalarının tek parselde yapılan küçük çalışmalar yerine ada ve parselleri birleştirerek büyük çaplı çalışmalar olması gerektiğine işaret ediyor. 

Fikirtepe'de yapılan yanlışların ve kimi uygulamaların kentsel dönüşüm konusunda dünyada örnek teşkil edecek çalışmalar olduğuna işaret eden Durbakayım, "Firmalar burada yapılan yanlışlardan ders alıp başka bölgelerde aynı hataları yapmasınlar. Türkiye'de ve özellikle İstanbul'da kentsel dönüşüm konusunda gidilecek çok yol var. 

Burada önemli olan geçmişte yapılan hataları yapmadan çalışmalara hız kazandırabilmek" diyor. 

KALİTELİ YAPI YAPILMALI 

Kentsel dönüşüm çalışmaları çerçevesinde eski binaların yıkılıp yerine yeni yapıların yapılmasının tek başına yeterli olmadığına işaret eden sektör temsilcileri gelecek nesillere kaliteli ve çevre dostu binalar bırakılması gerektiğine dikkat çekiyorlar. Güvenli yapının deprem sonrasında yapılacak yapı olmadığına işaret eden Türkiye İnşaat Malzemeleri Sanayicileri Derneği (İMSAD) Başkanı Dündar Yetiş, enerji kaynaklarını tasarruflu kullanan, yapı ömrünü tamamladığında geri dönüşümü olan yapılara güvenli yapılar dendiğini söylüyor. 

Kentsel dönüşüm çalışmaları sırasında eski yapıların yıkılıp yerine kalitesiz yapıların yapılmasının kentsel dönüşüm olmadığına vurgu yapan Yetiş şunları söylüyor: "Türk insanının hak ettiği güvenli ve konforlu yapılarda oturma hakkı var. Ancak dönüşüm yapılırken kullanılan malzemelerin kaliteli malzemelerden oluşması da büyük önem taşıyor. Yeni yapılar güvenli ve sağlam olmalarının yanı sıra çevre dostu, eneıji tasarruflu yapılar olmalı. Aksi halde gelecek nesillere yeniden kentsel dönüşüm çalışmaları yapma zorunluluğu bırakırız. Kentsel dönüşüm çalışmalarının başlayıp 

hız kazandığı şu süreçte önümüzde büyük bir fırsat var. Bu fırsatı değerlendirelim." 

YÖNETMELİK OLUŞTURULMALI 

Türkiye'deki binaların yenilenme çalışmaları sırasında sadece depreme dayanıklı yapılar değil yangın, sel gibi diğer afetlere de dayanıklı yapılar oluşturulması gerekiyor. Çünkü olası doğal afetlerde geçtiğimiz yıllarda da olduğu gibi büyük can kayıpları yaşanabiliyor. Kentsel dönüşüm çalışmalarının hedefine ulaşması için acil olarak bina yönetmeliğine ihtiyaç duyulduğuna işaret ediyor. Türkiye'de güvenli yapı zinciri sistemi oluşturulması gerektiğine dikkat çeken Yetiş, "Ülkemizde acil olarak ulusal bina yönetmeliğine ihtiyaç var. Bıı çerçevede Bina Yönetmeliği Koordinasyon Kurulu adı altında bir platform oluşturulmalı. İMSAD olarak böyle bir oluşumda gönüllü çalışmaya hazırız" diyor. Uzmanlar, yeni yapılar planlanırken kentin ekonomisi ve tarihi yapısıyla uyumlu projeler üretilmesi gerekliliğine de dikkat çekiyorlar. Ayrıca sürdürülebilir bir çevre için de çevre dostu yeşil binaların teşvik edilip desteklenmesi gerektiğine de vurgu yapılıyor. 

GÜVENLİ YAPILARIN YOL HARİTASI ÇİZİLDİ 

İMSAD tarafından hazırlanan 'Güvenli Yapılar Yol Haritası-1' raporu, "güvenli sürdürülebilir ve çağdaş bir yapıda yaşamak bütün vatandaşlarımızın hakkıdır ve bu hakka ulaşmaları sağlanmalıdır" temel görüşü üzerinde şekilleniyor. 

Raporda, gerek yapı malzemeleri üretimi, gerekse tasarım-yapım işlerinde standart, yönetmelik ve teknik şartnamelere uygunluğun yanı sıra denetimde de ciddi bir karmaşa yaşandığı belirtiliyor. Kamu-özel tüm yapım işlerinin, sigorta sistemini kapsayan bir zincirde denetim sisteminin oluşturulması gerektiği vurgulanıyor ve gelişmiş ülkelerdeki denetimlerin de bu şekilde yapıldığı ifade ediliyor. 

Raporda, ülkemizde yapı işlerini düzenleyen Yapı Yasası'nın henüz uygulamada olmadığı ve bu boşluğun 5543 sayılı İskan Kanunu ile 4734 sayılı Kamu İhale Yasası gibi yasalarla bir ölçüde doldurulmaya çalışıldığı vurgulanıyor. 

Yönetmeliklerin dayandırılacağı bir Yapı Yasası'nın henüz yürürlüğe girmemesi nedeniyle de her bir yönetmeliğin farklı kuruluşlar ve birimlerce hazırlandığı, bunun sonucunda da birbirleriyle ve standartlarla aralarında çelişkiler veya boşluklar doğduğu belirtiliyor. 

ÇÖZÜM ÖNERİLERİ 

Öte yandan ülkemizde standart geliştirme çalışmalarının da yetersiz olduğu belirtiliyor ve çözüm önerileri şöyle özetleniyor: "Mevzuat kargaşasının giderilmesi, güvenli, sürdürülebilir ve çağdaş yapıların yapılabilmesi için sektör olarak Yapı Yasası'nın son şekline getirilerek yasalaştırılmasını bekliyoruz. Ayrıca binanın tasarım ve yapımını ilgilendiren tüm münferit yönetmelikleri bünyesinde toplayan Ulusal Bina Yönetmeliği'nin acil olarak hazırlanmasına gereklilik var." Türkiye'de yapıların önemli bir kısmının güvenli olmaması, diğer bir deyişle riskli olma nedenlerinden birinin denetim sisteminin yeterli olmaması ve mevcut denetim sisteminin de arzu edilen seviyede uygulanamamasından kaynaklandığı belirtiliyor. Bu nedenle raporda, güvenli yapı zinciri denilen; bir yapının tasarımında inşaatın tamamlanıp hizmete girmesine kadar olan tüm süreçlerin, yeterlilik ve uygulama denetimlerinin nasıl yapılması gerektiği açıklanmakta, her şeyi devletten beklemeyen, sigorta ve finans kuruluşlarını da içine alan müteselsil denetim sisteminin kurulması öneriliyor. 

Bugün ülkemizde, yapıların doğru şekilde denetlendiğini ve güvenli olduğunu kanıtlayacak bir belgenin bulunmadığına dikkat çekilen raporda, Güvenli Bina Belgesi'nin, kamu-özel sektör tüm binaları için zorunlu hale getirilmesi öneriliyor. 

Belgenin kapsamının Güvenli ve Sürdürülebilir Bina Belgesi olması halinde, kentsel dönüşümde yenilenecek ya da yeni yapılacak binaların, ulusal ve uluslararası finans kuruluşlar tarafından daha fazla destekleneceği belirtiliyor. Ayrıca, yapı mevzuatının tamamının gözden geçirilerek, kısa vadede yapılacak iyileştirmelerin yerini, orta ve uzun vadede bütüncül denetim sistemine bırakması gerektiği ifade ediliyor. 

EKONOMİST