Türkiye'de kentsel dönüşümü başlatacak yasa onayda!

Kamu ve özel sektörün ortak hareketiyle gerçekleşecek kentsel dönüşüm, İstanbul’u tehdit altında tutan “deprem” gerçeği nedeniyle adeta zamanla yarışıyor. Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne tasarı olarak sunulan “kentsel dönüşüm yasası” için sektörün tüm patronlarının kulağı, Meclis’ten gelecek haberde.

Kentsel Dönüşüm Yasası’nın çıkacağı haberleri, dönüşümün başlayacağı ilçelerde konut fiyatlarını artırdı. İstanbul’un çehresini değiştirmeye yönelik beklentiler nedeniyle İstanbul’da konut satışlarının bir önceki çeyreğe göre yüzde 31.12, bir önceki yılın aynı dönemine göre ise yüzde 15.9 artış gösterdiği açıklandı.

AFET DÖNÜŞÜM YASASI NEDİR
Türkiye’de 74 milyon insanın 19 milyonu aşkın bina stoku içinde yaşamlarını sürdürdüğü biliniyor. Türkiye’nin konumu ile bağlantılı olarak 25 bin kilometrelik fay hattının üzerinde bulunması, 74 milyon insanın can güvenliği için 19 milyonluk yapı stokunun 9 ila 11 milyonluk kısmının yenilenmesi gerekliliğini ortaya koyuyor. Bu sebeple Çevre ve Şehircilik Bakanlığının hazırladığı “Afet Dönüşüm Yasası” bir başka deyişle “Kentsel Dönüşüm Yasası”, tasarı halinde Meclis’ten gelecek onayı bekliyor.

Deprem açısından riskli binaların yıkılıp yeniden yapılmasını sağlayacak olan Afet Dönüşüm Yasası’na göre, riskli binalar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve belediyeler tarafından tespit edilecek. Yıkım için tespit edilen binalar Bakanlar Kurulu onayından geçtikten sonra yıkım kararı çıkarılacak. Yasaya göre ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan binalar yıkılacak. Bakardık vatandaşlara bina tespiti için bir süre tanıyacak, o süre içinde binalarını kontrol ettirmeyenlerin tespitleri bakanlık ve belediyeler tarafından yapılacak ve masraflar bina sakinleri tarafından karşılanacak.

Yıkım kararına itiraz etme hakkı bulunan vatandaşlar için 7 kişilik bir heyet oluşturulacak. Heyettekilerin üçü bakanlıkta görevli kişilerden, dördü ise üniversitelerin öğretim üyelerinden oluşacak. Yıkım tespitinin ardından heyet de olumlu karar verirse yıkım kararı durdurulamayacak.

YIKTIRMAM DİYENE YASAL İŞLEM VAR
Yıkım kararına karşı çıkanlara, Afet Yasası’na göre, yasal işlem uygulanacak. Yasa tasarısına göre; “Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve halin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun (kamu düzeni) ilgili hükümleri uyarınca başsavcılığa suç duyurusunda bulunulur” maddesi uygulamaya alınacak. Evleri veya işyerleri yıkılanlarla öncelikle anlaşma yoluna gidilecek. Anlaşma sağlayan mülk sahiplerine geçici konut ve işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilecek. Eğer mülk sahipleri verilen süre içerisinde konut veya işyerlerini tahliye etmezse, riskli binaların elektrik, su, doğalgazı kesilecek, satışı ve kiralanması yasaklanacak. Eğer bir ay içinde ortak anlaşma sağlanıp karar verilemezse acele kamulaştırma yoluna gidilecek.

7 milyon konut yapılacak
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar yaptığı açıklamada, 1.5 milyonu İstanbul’da olmak üzere ülke çapında 7 milyon konut yapılacağını, bu sayede muazzam bir istihdam oluşacağını vurguladı. Afet dönüşümünde sivil toplum kuruluşlarının aklına ve desteğine ihtiyaç duyduklarını belirten Bayraktar, Afet Dönüşüm Yasası’nın cankurtaran bir yasa olduğunu söyledi. Bakan Bayraktar, konuşması sırasında, ana görevlerinin Türkiye’yi salaş yapılardan kurtarmak olduğunu vurgulayarak “Bilimsel bir heyet kurulacak ve bu heyetin sakat dediği binalar yıkılacak” dedi.

Dönüşümün maliyeti milyar dolarları bulur
İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı Kadir Topbaş, İstanbul’da kentsel dönüşüm çalışmalarının milyar dolarları bulacağını söyledi. Topbaş, kentsel dönüşüm çalışmalarını yakından takip ettiklerini, İstanbul’un yenilenmesi için bu afet riskini bir fırsat olarak gördüklerini söyledi. İstanbul’daki düzensiz ve çarpık yapılaşmanın büyük risk taşıdığını ifade eden Topbaş, “İstanbul’un 3 ilçesi diğer ilçelerine göre daha riskli bölge olarak geçiyor. Ancak tüm ilçeler için bu çalışmalar yapılacak. Birinci etapta 100 milyon dolarlardan bahsediliyor ama bu rakamları geçecek milyar dolarları bulacak büyük bir proje bu. Artık biz İstanbul’un bu afetlerle bir tehdit altında olmasını arzu etmiyoruz.

Bu konuda yerel yönetimler olarak biz ciddi işbirliği içinde çalışmaktayız. Afet Yasası ile bazı düzenlemeler var, bunlar da fırsatları getiriyor. İstanbullular da buna çok hazırlar, bize çok destek veriyorlar” diye konuştu.

Dönüşüm hangi ilçeleri kapsayacak
İstanbul'da depreme dayanıksız ve kaçak yapılan binaların yıkılmasına yönelik çalışmalar tamamlanmak üzere. İstanbul’da dönüşümün başlayacağı bölgeler şöyle: Küçükçekmece, Halkalı, Zeytinsburnu, Çatalca, Esenler, Eyüp, Maltepe, Güngören, Başakşehir, Ataşehir, Gaziosmanpaşa, Kartal, Fatih-Sulukule, Fener-Balat, Ayvansaray, Yenikapı, Süleymaniye, Beyoğlu-Tarlabaşı.
 
Kentsel dönüşüm, İstanbul,  İzmir  gibi büyük illerde dalga dalga devam edecek.

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı Işık Gökkaya:

‘Dönüşüm için acil ikincil piyasalara ihtiyaç var’

Gökkaya: 'Bu yasa hayati önem taşımaktadır. Olmazsa olmaz bu yasa için, finansal enstrümanlar en kısa sürede devreye sokulmalı.

Öncelikle bu çalışmanın, harekete geçmek mahiyeti elzem, milyonlarca vatandaşımızın direkt hayatını ilgilendiren karşılığı direkt insan hayatını ilgilendiren, karşılığı direkt insan hayatı olan bir yasa tasarısı olduğunun bir kez daha altını çizmek istiyorum. Buna karşın, onlarca yıl sürecek uzun bir çalışmaya temel teşkil edecek, olmazsa olmaz bir yasa. Tasarı bu aşamaya geldikten sonra her geçen sürenin bilançosu ağır olabilir. Bu tasarı deprem-afet odaklı bir dönüşüm için hazırlandı. Seferberlik yaklaşımıyla bir an önce harekete geçmek gerekiyor. Bu, siyaset üstü bir durum. Tasarının, partiler üstü bir uzlaşmayla bir an önce yasalaşması yönünde çaba harcanması önemlidir. Hatta bu uzlaşma, kanunlaşma sonrasındaki aşamalarda da devam etmelidir.

İMAR HAKKINI MENKULLEŞTİRİN
Bununla birlikte, afet riski açısından dönüşümün sağlıklı bir şekilde hayata geçirilebilmesi için gerekli sosyal, hukuki ve finansal altyapıların da net ve eksiksiz bir şekilde oluşturulması gereklidir. Sağlıksız yapıların yenilenmesi için, 400 milyar lira gerekiyor. 10 yıl gibi bir sürece yayılacak olsa da bu meblağın, kamu ve özel sektör tarafından normal şartlar altında finanse edilmesi çok zor. Bu sebeple gayrimenkul sektörü için de gerekli olan ikincil piyasaların oluşturulması, imar hakkının menkulleştirilmesi, imar haklarının transferi gibi birtakım farklı finansal enstrümanların da mümkün olan en kısa sürede devreye sokulması gerekmektedir.

İNDER Başkanı Nazmi Durbakayım:
'İstihdam artacak, ekonomi canlanacak'
Kentsel dönüşüm yasasının önünde engel olanlar için artık söyleyecek söz bulamıyorum. İnsanları deprem riski taşıyan binalarda yaşamak zorunda bırakanları, vicdanlarıyla baş başa bırakıyorum. Kentsel dönüşüm ile birlikte ortaya çıkacak güvenli yaşam alanlarının yanı sıra ekonomik anlamda da ortaya çıkacak katma değerlere dikkat çekmek istiyorum. Bu yasayla birlikte konut sektörü büyük bir hamle içine girecektir. Özellikle birçok merkezi bölgedeki eski bina ve apartmanların yenilenmesi için çalışmalar başlayacaktır. Kanaatimce bu çalışmalar kentin birçok güzide yerini şantiyeye dönüştürecektir, istihdam artacak, ekonomi canlanacak ve hepsinden önemlisi insanlar deprem riski taşımayan konutlarda oturacak diye düşünebiliriz.

Fer Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ramadan Kumova:
İstanbul'da kentsel dönüşüm süreci nasıl algılanıyor
Kentsel dönüşüm konusunda temel motivasyonumuz deprem ve bu konuda önümüze konulan otuz yıllık belirsiz takvim vardı ki bunun on üç yılı çoktan geride kaldı. Bu da demek oluyor ki güçlü bir zaman baskısı ve tam tabiri ile kitlelerin yok olması korkusuyla bu sürece yaklaşıyor, anlamaya ve yönetmeye çalışıyoruz. İstanbul; özellikle Van depremi sonrası bu konuları konuşmaya ve önemini kavramaya başladı.

Fakat kentsel dönüşüm sadece depreme karşı dayanıksız binaları yıkıp yeniden inşa etmek gibi algılansa da, aslında şehir planlamasının büyük bir ölçüde yeniden düzenlenmesine, kaçak yapıların temizlenmesine, özetle şehrin hak ettiği siluetine kavuşmasına yol açacaktır.

YEREL YÖNETİMLERİN KONUT ALANLARINA BAKIŞI
İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve  TOKİ  bu amaçla çok çeşitli projeler geliştirdi. Son on yılda bunların bir kıimı uygulandı, bir kısmı da uygulanmaya devam ediyor. Öncelikli olan ilçeler Zeytinburnu, Avcılar, Ümraniye ve Pendik olarak açıklandı. Ayrıca bakanlık ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi, tüm İstanbul'u kapsayan geniş çaplı bir proje üzerinde çalışmalarına özenle devam ediyor. Ancak genel olarak projelerde; emsal artırılışı sağlanmaya çalışıldığını görüyoruz. Bu sürdürülebilir bir çevre ve sürdürülebilir ekonomiyi desteklemeye yönelik bir çalışma olsa da; başta yollar olmak üzere, sosyal donatı alanlarına negatif etkisinin olacağı kaçınılmazdı. Çünkü şehrin ulaşım ve tüm altyapıları, emsal artışını şu anda kaldıramayacak durumdadır.

Merkezde canlılık olacak
Kentsel dönüşüm projesiyle üretilecek arsa stokunun en cazip noktaları, şehrin merkezindeki alanlar ve şehre en yakın alanlar olacaktır.

Fakat İstanbul için gelecek 10 yılda arsa üretimi açısından dikkatle izlenmesi gereken; Kuzey Marmara Otoyolu üçüncü Boğaz Köprüsü geçiş güzergâhı ve büyük bir yatırımla gerçekleştirileceği belirtilen "Kanal İstanbul projesi"nin geliştirileceği bölgeler olmalıdır.

Bu noktada Kuzey Marmara Otoyolu Boğaz Geçişi yeni konut bölgeleri olacağının habercisi ve yeni bir şehir oluşum potansiyeli söz konusudur ki bu da projenin çok büyük bir arz meydana getireceğini gösterir. Tüm bunların yanında İstanbul'un tarihi yarımadasının da önümüzdeki 10 yıl içerisinde yatırım açısından en değerli alanlar arasında yerini alacağını eklemek gerekir.

Dönüşüm için neler yapılabilir
Öncelikle dönüşüm alanlarının doğru analizlerle belirlenmesi gerekir. Bu alanlarda emsal artırma yöntemi ile yoğunluk artırılması, arz-talep dengelerini kontrol edebilmek ve şehircilik açısından tercih edilmemeli, yerine alternatif çözümler üretilmelidir.

Tamamen devlet desteği ile dönüştürülmesi gereken bu alanlar; özellikle düşük gelir gruplarının yaşadığı sağlıksız veya kaçak yapılaşmış ve özellikle de havza vb. yoğunluğun düşürüleceği alanlar olmalıdır.

Çevre Şehircilik Bakanlığı ve TOKİ, Büyükşehir Belediyesi tarafından afet bölgesi ilan edilecek bölgeler tespit edildikten sonra bu bölgelerin yoğunluk artışı yoluyla değil, yaşayanların başka bir yere transferi sonrası bölgenin hasılat paylaşımı ile özel sektör tarafından inşa edilip satılması ve gelirden eski hak sahiplerinin de pay alması modeliyle dönüştürülmesi daha sağlıklı olacaktır. Ancak bu model ile arz-talep arasındaki denge korunabilir ve böylece piyasa şartları ile sürdürülebilir bir kentsel dönüşüm süreci yaşanabilir.

Aynı zamanda hepimizin çok yakından takip ettiği üçüncü köprü ve kanal İstanbul projeleriyle geliştirilecek alanların ise kentsel dönüşüm alanları için desantrilizasyon bölgeleri olarak kullanılması bir diğer gerekliliktir.

Aksi takdirde emsal artırma yoluyla yapılacak kentsel dönüşümün ardında ne yollar, ne de altyapı yeni düzeni kaldırabilir. Tabii ki bu modelde, ilk yatırım maliyeti devletin sorumluluğunda kalmalıdır. Bu İstanbul için yaklaşık 100 milyar USD civarında bir yatırım olup bu yatırımın geri dönüşü üretilen alanlardan muhakkak olacaktır. Fakat süre yönetiminde sürdürülebilirlik esasları ve piyasa dinamikleri dikkate alınmalı, geçirilecek süreç bilinçli bir planlamayla zamana yayılmalıdır. Yine yapılaşma yoğunluklarının artırılmadığı fakat yüksek maliyetler sebebiyle kamunun finanse etmekten imtina edebileceği tarihi bölgelerde, geçmiş dönemde uygulanmaya çalışılan fakat yasal eksiklikler nedeniyle amacına ulaşması güç olan dönüşüm modelleri, yeni yasayla takviye edilerek uygulanabilir. Böylece bu alanlarda gayrimenkul geliştirme şirketlerinin daha etkin rol alması mümkün olup finansmanlarını kendileri üretebilecek hale gelebileceklerdir.

Yelda Akgün/Habertürk