Türkiye'de konut balonu var mı?

Yeni Şafak gazetesi yazarı Şahap Kavcıoğlu bugünkü köşesinde konut sektörünü kaleme aldı. İşte Kavcıoğlu'nun o yazısı...

Konut sektörü; Türkiye ekonomisi için her zaman ana sektörlerin başında gelen, büyümenin önemli itici güçlerindendir. Yıllardır, bu sektörle ilgili en önemli sorun, fiyatların hızlı bir şekilde değişebilme ihtimaline karşılık oluşan balonların yarattığı endişelerdir. Özellikle 2008 global Mortgage krizinden sonra bu tereddüt daha da artmıştır.

Büyüyen küresel ekonomi ve refah düzeyindeki gelişmeler konut balonunun oluşmasını desteklerken, gelir düzeyindeki gelişmeler konut talebini ve haliyle de konut fiyatlarını artırıcı yönde hızlandıran en önemli etkenlerden oldular.

Konut balonuna en çarpıcı örnek, 2008 küresel krizinin çıkış noktası olan ABD konut fiyatlarında yaşanan sert hareketlerdir. O dönemde konut fiyatlarının makroekonomik dengelerin desteklemediği seviyelere ulaşmasında ve küresel krize yol açmasında, kredi derecelendirme kuruluşlarının yüksek notlarla daha da cazip hale getirdiği sorunlu konut kredilerinin kontrol edilemez boyutlara ulaşması ve bu kredilerin finansal sistemde menkul kıymetleştirilmesi temel etken olmuştur.

Bugüne gelindiğinde ise, yurtdışı rating kuruluşlarının ülkemizle ile ilgili değerlendirmeleri ve kur volatilitesindeki artışın konut sektörümüzü olumsuz olarak etkilediği bir realitedir. Ancak, hep söylediğimiz gibi Türkiye ne 2001 yılındaki Türkiye ne de 2008 dünya krizinden etkilenen ülkelerle benzerlik arz ediyor. Türkiye’nin ekonomik dinamikleri çok daha güçlü durumda.

Özellikle, bu günlerde konut sektöründe dillendirilen konut balonuna ilişkin endişeler çok gerçekçi değil. Çünkü;

Türkiye’de reel konut fiyatları, 2008 krizi öncesi ulaşılan seviyelerin yaklaşık %10 civarında altında bulunuyor.

Konut kredilerinin milli gelire oranı, küresel ortalamaların oldukça altında bulunmaktadır. Nitekim, Türkiye’de yaklaşık %7,0 seviyesinde bulunan Konut Kredi/GSYİH oranı, mortgage krizinin yaşandığı 2008 yılında ABD’de %86,5, İngiltere’de %80,4, Hollanda’da %99,2 ve Danimarka’da %95,3 seviyelerinde gerçekleşmiştir.

Konut fiyat/kira oranının küresel karşılaştırması yapıldığında, ülkemizde oranın hala kriz öncesi seviyelerin altında bulunması da yanlı konut balonu görüşleri geçersiz kılmaktadır.

Yine, önemli bir gösterge olan reel konut fiyatlarının nüfusa oranı da Türkiye’deki nüfusun gelişimi dikkate alındığında endişelendirici bir durumda değil. Tam tersine, bu oran kriz öncesi seviyelerin %20 oranın da altında bulunuyor.

Reel faiz oranları ve konut kredileri, konut fiyatlarını etkileyen önemli etkenlerdir. 2002 yılından sonra sağlanan istikrar sayesinde düşen reel faizlerin konut kredilerini desteklemesine karşın, konut fiyatlarındaki artışın normal düzeyde seyrettiğini söyleyebiliriz.

Başka bir durum; Türkiye’de, küresel boyutta yaşanan ve spekülatif hareketlere yol açabilecek sorunlu konut kredilerine dayalı aktif bir türev ürünleri piyasası da bulunmamaktadır.

Dolayısıyla, şu anda Türkiye genelinde yaşanan fiyat artışlarını konut sektöründe balon patlaması şeklinde yorumlamak yanlıştır.

Bahse konu fiyat artışlarının arkasında ise özellikle talep taraflı nedenler bulunmaktadır. Bunlardan bazıları;

Satın alma gücünde meydana gelen artış,

Kanun değişikliği ile beraber yabancı talebinde önemli artış olması ve 2018 yılı Temmuz ayında yabancılara yapılan konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre %65,6 artışla 2.858 adete ulaşması;

Kentsel dönüşümün artan konut talebini desteklemesi ve

Türkiye’de nüfus ve evlenme çağındaki nüfusun sürekli bir artış eğiliminde olması sayılabilir.

Bunları destekler ölçüde, Türkiye genelinde konut satışları 2018 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %6,9 oranında artarak 123.878 adet olmuştur.

Ancak, son dönemde reel faiz oranlarında ve konut kredi faiz oranlarında belirgin bir artış olması nedeniyle, ipotekli konut satışları 2018 Temmuz ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %21,2 oranında azalış göstererek 30.405 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı %24,5 olarak gerçekleşti.

Tabii burada kampanyalarında ciddi bir etkisi oldu. Mayıs ve haziran aylarında 3-3,5 milyar TL gibi beklenti varken, 12 milyar TL’ye ulaşan ciddi bir kampanya yapıldı. Bu ciddi artış, peşin veya nakit gücü yüksek inşaat firmalarının kendi finansal kampanyaları sayesinde oluştu.

Ayrıca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı desteğiyle emlak sektörünün önde gelen kuruluş ve şirketlerini bir araya getirerek, vatandaşların daha uygun koşullarda konut sahibi olmaları için hayata geçirilen ve 100 bin konutu kapsayan tarihi bir kampanya başlatıldı.

Bu kampanyada en önemli amaçlardan biri yatırımların milli ekonomimize katkı sağlaması iken, dikkat çeken en önemli yanı ABD menşeili ürün kullanılmayacak olması. Fakat bunun önemli ama yeterli olmadığını da belirtmek gerekir. Çünkü, Yapılan markalı ve orta ölçekli konut malzemelerinin yüzde 32’sini ne yazık ki ithal ediyoruz. Toplamda her yıl ortalama 3 milyar 750 milyon dolar inşaat malzemesi ithal edilmektedir.

Cari açığın azaltılmasının çok önemli olduğu ülkemizde, inşaat sektöründe ithal malı kullanılmamasına yönelik kampanya düzenlenmesi de faydalı olacaktır. İthal edilen malzemelerin hepsi Türkiye’de mevcut olup, başarılabilirse esas o zaman milli ekonomimize katkı sağlamış olacağız.