Türkiye’de konut sektöründe rakamlar kriz yılı 2018'i solladı!

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan verilere göre, Kasım ayında konut satışı 2022'nin aynı dönemine göre yüzde 20,6 azalarak 93 bin 514 oldu. 

Konut satışları Ocak-Kasım döneminde 2022'nin aynı dönemine göre yüzde 14,9 azalışla 1 milyon 87 bin 349 olarak gerçekleşti. 11 aylık konut satışları toplamı, son 9 senenin en düşük rakamı olarak kaydedildi.

Yüzde 5,6 ile ipotekli satışların toplam satışlar içindeki payı ise 2018 yılındaki kriz döneminin de gerisinde kaldı. Sektör temsilcileri konut satışlarındaki gerilemenin başlıca sebebinin, faizlerin fırlamasıyla kredili konut satışlarının dibe vurmasına bağlıyor.

BANKALAR KREDİ MUSLUĞUNU KISTI

VOA Türkçe’de yer alan habere göre, Müteahhitler Federasyonu Genel Sekreteri Ferhat Özmen, ev almak isteyenlerin yüksek faizler yüzünden banka kredisine erişemediğini ifade ederek “Devlet bankalarında bile faiz aylık yüzde 3,5, yıllığa vurduğunuz zaman yüzde 40’ları buluyor. 1 milyon TL çekmeniz durumunda sizin geri ödemeniz 3 milyon TL2yi geçiyor” dedi.

Bankaların kredi miktarını da sınırlı tuttuğunu ifade eden Özmen, talep edilen kredinin en fazla yüzde 15’i verildiğini söyleyerek esskiden yüzde 80 verildiğini anımsattı. O yüzde 15’i de vermemek için de bankaların her türlü zorluk çıkardığını söyleyen Özmen, "Bugün 3+1 orta halli bir eve ulaşabilmek için 4-5 milyon TL'yi gözden çıkarmanız lazım. Buna göre banka size yüzde 15’ini yani 600 bin TL verecek. 600 bin Türk Lirası kredinin üstünü sizin tamamlama şansınız yok. Onun için bu kredi şekliyle siz zaten bir ev sahibi olamıyorsunuz. Birikmiş paranız olması lazım” diye konuştu.

Konut fiyatlarının da gerileyen alım gücü karşısında giderek arttığını kaydeden Özmen, “Konut fiyatları, maliyetlerden dolayı çok çok yüksek şu anda. Aslında yüksek derken konutun maliyeti ve arsa payı açısından şu anda satış fiyatı müteahhite göre yüksek değil hatta düşük bile. Ama maalesef bunlar son alıcıyı etkileyen rakamlar. Onlara göre gerçekten ciddi bir şekilde fiyatlar yükseldi” dedi.

KREDİ OLMADAN PİYASA HAREKETLENEMEZ

İzmir’de emlakçılık yapan Gökmen Özkaraduman ise yatırımcıların tercihinin konut alımı yerine mevduat faizlerine yöneldiğini kaydederek “Krediye erişim zaten sıfırlandı. İnsanlar çok komik rakamlarda krediye ulaşabiliyordu. Artık o rakama ulaşsa bile hem konutun fiyatının içerisinde kredinin yüzdesel miktarı çok komik kaldı hem de faizler oldukça arttı. Sürekli yükselen bir faiz döngüsü var. Faizler arttıkça insanlar paralarını faiz gibi bir enstrümanda değerlendirmeyi daha sıcak buluyorlar” diye konuştu.

Hükümetin yükselen konut fiyatları karşısında vatandaşların konuta erişimini kolaylaştırmak amacıyla ilk evini alanlara kamu bankaları aracılığıyla 1,20 faiz oranıyla kredi desteği sağlanacağı, aylardır kamuoyunun gündeminde bulunuyor. Konut sektörünün yeniden hareketlenmesi için düşük faiz kampanyasına ihtiyac duyduğunu belirten Özkaraduman, “Piyasa bunu çok uzun zamandır bekliyor aslına bakarsanız. Bununla ilgili söylentiler de uzun zamandır konuşuluyor. Ama şu ana kadar henüz gerçeğe dönüşen bir durum yok. Eğer seçim öncesinde böyle bir kampanya oluşursa tabii ki bu, konut fiyatlarına da yansıyacak şekilde piyasayı yeniden şekillendirecektir” dedi.

KONUT SATIŞ FİYATI MALİYETLERİN ALTINDA 

Özkaraduman, konut satışlarının düşmesinin fiyatlara yansımasının ise kısıtlı olduğunu ifade ederek şu anda bazı evlerin satış fiyatının o konutun maliyetinin dahi altında olduğunu söyledi.

Bu fiyatların daha da artmaması içinde yaşadığımız enflasyon ortamında bence mümkün değil diyen Özkaraduman, "Konut satışlarında fiyat düşmesi fakat acil ihtiyacı olan müşteriler tarafında sözkonusu olabiliyor. Onun dışında kimse elindeki mülkü yok pahasına satma eğiliminde değil. Çünkü o parayı nakde çevirdiğinde tekrar o malı yerine koyma şansı ortadan kalkıyor” ifadelerini kullandı.

Konut fiyatları senelik bazda azalmasa da aylık olarak artış hızında yavaşlama ivmesi devam ediyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi’ne göre konutlarda fiyat artışı Ekim ayında yüzde 3,8’de sınırlı kaldı. Endeks değerleri 2022 yılının aynı ayına göre ise ülke çapında yüzde 86,5, İstanbul’da yüzde 74,4, Ankara'da yüzde 101,5 ve İzmir'de 80,1 yükseldi.

MÜTEAHHİT ÖNÜNÜ GÖRMEDİĞİ İÇİN YENİ KONUT ÜRETMEK İSTEMİYOR

Konut satışlarının gerilemesi fiyatları kalıcı olarak aşağı yönlü etkilememesinin sebebi, konut üretiminin yetersizliği. Sektör uzmanlarına göre talepteki daralmaya karşın konut stoku hala sınırlı. İzmir’de müteahhitlik yapan ve aynı zamanda Buca Müteahhit ve İşadamları Derneği’nin başkanı olan Özmen, maliyetlerin durdurulamamasının yeni konut üretimine engel olduğunu söyledi.

Özmen, “Arz tarafı da konut satışlarıyla aynı paralellikte gidiyor. Çünkü müteahhit önünü göremediği için üretmek istemiyor" dedi.  

YENİ YILDA SATIŞLARDA DURGUNLUK BELİRTİSİ

2024 yılında da konut üretimi yeniden hız kazanmadıkça fiyatların gerilemesini beklemediğini ifade eden Özmen, satışlarda durgunluğun da yüksek faiz ortamının etkisiyle devam edeceğini ifade etti.

Özmen, önümüzdeki yılında 2023 gibi devam edeceği tahmininde bulunarak, "Piyasanın oturması uzun bir zaman içerisinde, 2025-2026 yıllarına sarkar. Siz mevduatı bu kadar yüksek tutarsanız, sonuçta ‘hiç kimse bir iş yapmasın, herkes parasını mevduata yatırsın’ şeklinde bir piyasa oluşur" dedi.

YATIRIMCI TÜRKİYE YERİNE MİAMİ'DEN EV ALIR

Türkiye’de yabancıya konut satışları da 31 ayın en düşük seviyesini gördü. 

Artık yabancılara da Türkiye’deki konutların pahalı geldiğini ifade eden Özmen, “Türkiye’de eskiden bir yabancı 150 bin dolara bir konut alabilirken bugün 250-300 bin dolarlardan başlıyor. Yabancılar gelip iyi yerden bir konut almak istiyor. Dolayısıyla 10 milyon TL'nin altında öyle bir konut yok. Dolar cinsine çevirdiğiniz zaman 300-350 bin dolar yapıyor. 350 bin dolara Türkiye’den alacağına gidip Miami’den ev alır” dedi.

Emlak firması sahibi Özkaraduman ise yabancıya konut satışlarının düşmesinin hükümetin dolar kuru üzerindeki baskısından kaynaklandığını savunarak, “Buradaki fiyatla Miami’de bir villa alınabileceği alternatifi karşılaştırılır hale geldi. Bunun sebebi dolar üzerinde yaratılan kur baskısı. Bu baskı seçim sonrası ortadan kaldırılırsa fiyatların dolar bazında geriye geleceği ama nominal olarak yukarı gideceği bir süreci tekrar yaşıyor olacağız diye düşünüyorum” sözlerini kullandı.

Özkaraduman, “Yabancının şu anda Türkiye’ye gelmesi için bir sebep yaratmanız lazım. Bu nedeni yaratabileceğiniz ekonomik şartlar sürdürebilir değil. Türkiye’nin bu anlamda bir cazibesi yok. Türkiye'nin içinde bulunduğu ekonomik şartlar dışarıdan yatırımcı bulmaya ancak savaş yaşayan ülkeler tarafında elveriyor. Bunun dışında dünya genelinden bir yatırımcı kitlesi bulmak oldukça zor” dedi.

“YALNIZCA YABANCILAR DEĞİL TÜRK YATIRIMCILARDA KAÇIYOR"

İzmir’de diğer bir emlak firması sahibi olan Erdem Gülbent ise kira artışına getirilen yüzde 25 zam sınırlamasının da yabancıların ülkeden uzaklaşmasına yol açtığını söyledi. Ancak Gülbent, yalnızca yabancı yatırımcıların değil artık Türk yatırımcıların da yüzünü başka ülkelere çevirdiğine dikkat çekti.

Gülbent, Türkiye’deki yatırımcıların emlak sektöründeki olumsuzluklar yüzünden yurtdışındaki aynı fiyatta evleri tercih ettiğini ifade etti. Türkiye’deki müşterilerine Dubai’de emlakçılık hizmeti veren Gülbent, “İster istemez yatırımcı buradan kaçıyor. Özellikle kira getirisi beklentisi olanlar Türkiye’den uzaklaşıyor. Türkiye ayağı haricinde bir de Dubai’de bir ofisimiz var. Çünkü Dubai’de yatırımların TL karşılığı çok farklı. Burada herhangi bir konsept daire, 6-7 milyona alabileceği bir daire 20-25 bin TL burada kira alır. Ama Dubai’de 6-7 milyona (konut) alacak bir yatırımcı en az 40-50 bin TL'den aşağı kira almaz. Türk Lirası olarak en az 40-50 bin TL kira getirisi var. Daire karşılığı 2 yıl da oturum izni alınabiliyor” dedi.

Jeff Bezos'un ardından Mark Zuckerberg de 100 milyon dolarlık sığınak inşa ediyor!

ABD'de konut inşaatçılarının güveni Aralık'ta iyileşti!