Ucuz araziye yabancılar bile kayıtsız kalmıyor
Sanayiciye ucuz arazi fırsatı sunan Sakarya-Karasu'ya yabancı gruplar bile kayıtsız kalmıyor
SAKARYA'nın Karasu ilçesi, inşaatına 1996'da başlanan liman, Batı Karadeniz'in en büyük tersanelerinin kurulabileceği araziler, sahilde oluşturulan Organize Sanayi Bölgesi ve yılan hikayesine dönmesine rağmen Türkiye için de büyük önem taşıyan "İpekyolu Serbest Bölgesi" ile dikkat çekiyor. Tersane yatırımları için öne çıkmaya başlayan bölgede, bir tersane inşaatı başlamak üzere, 7 tersane için de geri sayım sürüyor. Karadeniz otoyolu da ilçe sınırından geçecek. Sakarya Arifiye'yi, Karasu üzerinden Karadeniz Ereğli'ye bağlayacak demiryolu için çalışmalar sürüyor. Sakarya-Karasu arasındaki duble yol ise bitmek üzere. Bütün bu yatırımlar içinde en dikkat çekeni, İpekyolu Serbest Bölgesi idi. Ancak hukuki sorunlar aşılamadı: Danıştay 10. Dairesi, Sakarya İpekyolu Serbest Bölgesi'nin yer ve sınırlarının belirlenmesi ve kurulup işletilmesine dair kararın yürürlüğe konulmasına ilişkin Bakanlar Kurulu kararının yürütmesini geçtiğimiz aylarda durdurdu.
Hukuki engeller kalkmadı.
TMMOB "yürütmenin durdurulması istemiyle" istemiyle dava açmıştı. Fakat hükümet bu konuda adımlar atmaya devam ediyor. Geçtiğimiz günlerde; TBMM Genel Kurulu'nda Serbest Bölgeler Kanunu'nda değişiklik öngören tasarının maddeleri kabul edildi. Buna göre, serbest bölgelerin kuruluş amaçları yeniden belirliyor: Serbest bölgelerin vizyonu; "İhracata yönelik yatırım ve üretimi teşvik etmek, doğrudan yabancı yatırımları ve teknoloji girişini hızlandırmak, işletmeleri ihracata yönlendirmek ve uluslararası ticareti geliştirmek" olacak. Serbest bölgelerde faaliyette bulunan yatırımcılara, Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan arazi, arsa ve binalar kiralanabilecek veya bunlar üzerinde 49 yıla kadar irtifak hakkı tesis edilebilecek. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler için de kullanım izni verilebilecek.
İpekyolu Serbest Bölgesi önündeki hukuki engellerin ortadan kalkması halinde "Karasu'nun cazibe merkezi" haline geleceği ileri sürülüyor. Bunun yanında, bugüne kadar Karasu ile ilgilenen yatırımcı gruplar içinde en ciddi yatırımı Kibar Holding yapacak.
Kibar'dan 1.4 milyar YTL yatırım
Yaklaşık 1.4 milyar YTL'ye malolacağı belirtilen demir çelik-tesisi, 2010'da hayata geçecek. 2 milyon ton kapasiteli As Çelik demir-çelik fabrikası doğrudan 1500, dolaylı olarak ise en az 10 bin kişiye iş imkanı sağlayacak. Tesislerde yakıt olarak doğal gaz kullanılacağı için çevreye de olumsuz bir etki olmayacağı, toplam arazinin en az yüzde 30'unun yeşil alan olacağı bildirmişti. Birinci kademede 2 milyon, ikinci kademede de 4 milyon tona varacak demir-çelik işleme tesisi; nakliye, lojistik, konaklama, lokanta, gıda ve giyim sektörlerini de geliştirecek. Tesislerin bölgede inşaat sektörünü de olumlu etkilemesi bekleniyor. Kibar Holding, bölgede özel liman da kuracak ve bu liman As Çelik haricinde bölgeye gelecek diğer şirket ve sektörlere de hizmet verecek. Bölgedeki emlakçılar, Karasu'dan başlayıp batıya doğru uzanan ve Kocaeli sınırlarına kadar uzanan 82 kilometrekarelik alanın yıllardır "İpekyolu Serbest Bölgesi" olarak düşünüldüğünü, ancak henüz bu konuda çalışmaların başlatılmaığını hatırlatarak, Karadeniz sahillerindeki geniş arazilerin, neredeyse Marmara bölgesinin tüm sanayi tesislerini barındırabilecek kadar geniş olduğunu ifade ediyor. Bu anlamda bölgeye gelen ilk büyük yatırımcı, Kibar Holding olacak. Kibar Holding'in; Ereğli Demir-Çelik gibi, büyük bir demir-çelik fabrikası ve liman kuracağına işaret eden emlakçılar, "1500 kişi doğrudan çalışacak. Etrafındaki işletmerde çalışanla birlikte (dolaylı olarak) yaklaşık 15 bin kişiye iş imkanı sağlanacak. Burası için grup, 1700 dönüm arazi aldı. Ayrıca, 500 dönüm araziyi de kiraladığı belirtiliyor.
Tarlaların dönümü 8-25 bin YTL
Bölgede, Karasu'ya bağlı İhsaniye, Denizköy, Camitepe gibi köylerdeki arazilerin çoğu aslında sanayi imarlı değil. Tarla vasfındaki yerleri alan büyük gruplar, daha sonra gerekli müracaatları yapıp sanayi imarı alabiliyor. Geçen yıldan beri, Kibar Holding'in öncü olarak bölgeye gelmesi ile birlikte birçok emlak ofisi "Kibar Holding yanı tarla" ifadeleri ile satılık ilanı vermeye başladı. Bir emlak ofisinin ilanında, bu tip arazilerden 28 dönümlük biri (toplu konut tahsisli olduğu belirtiliyor) için 700 bin YTL, 13 dönümlük biri için 325 bin YTL, 6 dönümlük birisi için 150 bin YTL isteniyor. Bunun yanında, bölgede Hazine arazileri de var... Zaten, Kibar Holding'in elindeki araziler geçtiğimiz yıllarda dönümü 5 bin YTL'en satılmıştı. Bugün ise bölgede tarlaların dönümü için 8-25 bin YTL isteniyor. Bazı arazilerin dönüm fiyatı, imar durumuna ve denize konumuna göre 100 bin YTL'ye çıkıyor. Büyük gruplar de geldiği zaman imarsız bir tarla alacak. Alınan araziler, daha sonra gerekli başvuruları yapıyor. Bunun yanında, serbet bölge için çalışmalara başlanmadı ancak Adapazarı'nda kurum ve kuruluşlar böylesi önemli bir yatırımın peşini bırakmadığının sinyalini veriyor. Örneğin, Adapazarı Ticaret ve Sanayi Odası'nın internet sitesinde İpekyolu Serbest Bölgesi" hakkında detaylı bilgiler veriliyor.
Büyük ölçekli araziler ayrılacak
Yapılan çalışmalarda, kıyı şeridinin sanayi için ayrılmasında görüş birliğine varılmış... Bu kapsamda ilk etapta 436 dönüm arazi OSB için ayrıldı. Buna, 700 dönüm daha eklenecek. İpekyolu Serbest Bölgesi beklentisi, Kibar Holding'in yatırımı dışında bölgede önemli bir yatırım olarak dikkat çeken limanın da 2009'da açılması planlanıyor. Ayrıca, bazı tersane grupları bölgede yer aldı. İnşaatı başlamak üzere olan Gündoğdu Tersanesi'nin yanında, son aylarda tartışılan Tuzla Tersane bölgesinden de KArasu'ya bazı tersane gruplarının gelebileceği belirtiliyor.
KArasu Organize Sanayi Bölgesi'nde, arazilerin yüzde 80'inin dolduğu da belirtiliyor. Türkiye'de otomotiv öne çıktığı için, bölgeye büyük bir odotomiv fabrikasının kurulacağı, Güney Koreli ve Çinli grupların bölgeye ilgi duyduğu iddia edildi; ancak bu konuda resmi bir açıklama yok.
Otomotiv gruplarına 1000 dönüm gibi büyük ölçeklerde yerler ayrılması için görüşmeler yapıldığı ileri sürülüyor. Duble yol , demiryolu gibi yatırımlar, liman, nehir taşımacılığı projesi de lojistik açıdan bölgenin önerimi ortaya koyuyor. Sakarya Nehri doğal kanal vazifesi gördüğü için nehir boyunda lojistik firmaları için de uygun yerler var.
Sakarya bölgesinde, çeşitli yatırımcı gruplar adına, Kaya Emlak ile birlikte arazi geliştirme çalışmaları yapan gayrimenkul danışmanı Selman Arpacı, "70 dönüm yer alan bir Alman şirketi var. Bunlar vinç satıyor. 1 ay önce yer aldılar. Karasu hızla gelişiyor. Kışın nüfusu 40 bin, yazın ise iç turizm yüzünden 200 binin üzerine çıkıyor. KArasu'da, 30 bin YTL'den başlayan sıfır yazlık daireler var. Duble yol bitmek üzere. E-5 ile Karasu arası yaklaşık 60 kilometre. Demiryolu yapılıyor. İmara açılması çalışmaları süren yerlerde de çalışmalarımız var.
Yatırımcının avantajları neler
Bu bölgenin birçok avantajı var" diyor. Selman Arpacı, bölgenin sanayi yatırımcıları için sunduğu avantajları ise şöyle sıralıyor:
- Karasu'da liman inşaası sürüyor. 2009'da liman faaliyete geçecek. Sanayicilerin dibinde bir liman olacak.
- Büyük sanayiciler için, mesela bir ara adı geçen Hyundai Otomotiv için 1000-2000 dönüm araziler var. Alt yapı getirilmesi için çalışmalar da var.
- Bu arazilerin metrekaresi, sanayici için 7-8 YTL. Kibar Holding'in, arazinin metrekaresini 5 YTL'ye aldığı belirtildi. Oysa, Gebze ve Tuzla'daki organize sanayilerde metrekaresi 300-500 dolara sanayi arsaları var. İzmit girişinde 400 dolara, Köseköy'de ise 150 dolara sanayi arsaları var.
- Duble yolu, limanı, demiryolu, genişletilebilecek arazisi, nehir taşımacılığı imkanı olan bir bölge fırsatlar sunarken, firmaların talebinde artış gözleniyor. Sakarya içinde, Hendek'te bile sanayi arsalarının metrekaresi 80-100 dolar.
- Bin dönüm yer, dönümü 80 bin dolardan, 80 milyon dolar yapıyor. Gebze'de dönümü 300 bin dolardan alınabilecek bir sanayi arazini ise Karasu'da ortalama 15 bin dolara maletmek mümkün olabilir.
- Örnek de verelim: Kibar Holding'in Dilovası'nda limanı yok. Limanı olacak bir yere çok daha ucuza taşınıyor. 1700 dönümünü almış, 500'ü kiralamış.
Selman Arpacı, Gebze'de faaliyet gösteren 6 bin fabrika olduğunu hatırlatarak, "Bu fabrikaların çoğu 10 sene önce kademeli olarak gitmişler. O zaman dönümünü 5 bin YTL'den aldılar, 1 sene oturdular. 10 sene oldu, arsaları büyük değer kazandı. Arsaların kazandığı değere bakıp, Karasu'dan yer almak birçok firma için avantajlı görülebilir" diyor.
Danışman firmalar ön çalışma yapıyor
Selman Arpacı, İstanbul'da İMES'ten bir grubun 3 yıl sonra geçmek üzere Karasu'dan yer aradığını da belirterek, "Karasu'da, bazı sanayicilere, kurulan bir kooperatif aracılığıyla metrekaresi 15 YTL'ye yer pazarlanıyor. Bu arazilerin toplam büyüklüğü 1200 dönüm. Karasu merkezden batıya doğru İhsaniye, Denizköy ve Camitepe köyleri var. Camitepe'deki arazilerde henüz tapu yok. Ancak, Camitepe'de 4 bin dönüm milli emlak arazisi var. Denizköy ve İhsaniye'de tapu var ancak İhsaniye Sakarya nehri kenarında ve yerleşim yoğun" ifadelerini kullanıyor.
Karasu'nun, birçok sanayici grubun "merak alanına giren" bir yer olduğunu; son aylarda bu bölgeye kulak kabartan hatta gizli gizli çalışma yaptıran yabancı gruplar da olduğunu ifade eden Selman Arpacı, "Bence bu ilgi Kibar Holding ile kalmaz. Ereğli Demir-Çelik etrafnıda hangi sanayiler varsa buraya da onlar gelecek. Hurdacılar tereddütsüz oradan yer alacak. Benim bildiğim bir hurdacı firma, iyi fiyat bulursa 100 dönüm alacak. Ayrıca; Kibar Holding'in otomotiv grubunu (Hyundai Assan) da oraya taşıyabileceği söyleniyor. Güney Koreli bazı firmalara danışmanlık yapan firmaların Marmara bölgesinde ve İstanbul'da yer aradığını bizzat biliyorum. Bu danışman firmalardan birisi geçtiğimiz aylarda Karasu'da da çalışmalar yaptı" diye konuşuyor.
KUTU-1
Lojistik firmaları tarlaları
alıp imar durumunu değiştirebilir
KARASU'da son dönemde çalışmalar, kıyı bölgesinin tamamen sanayiye ayrılması yönünde ağırlık kazandı. Serbest bölge olmasa bile, sanayici firmaların bağımsız olarak gelip yatırımlar yapabileceği belirtiliyor. Karasu'nun bu sahil şeridi henüz Büyükşehir Belediyesi kontrolünde değil. Bölgenin Büyükşehir Belediyesi kontrolüne alınması görüşü de ağırlık kazandı. Hatta; İstanbul Metropoliten Planına göre, İstanbul'daki sanayilerin taşınacağı yerler içinde Sakarya da gösteriliyor. Çünkü, bütün Marmara Bölgesi'nin sanayisini taşıyacak kadar geniş araziler var. Bunun yanında; bölgede Osmanlı dönemine kadar dayanan "Sakarya nehir taşımacılığı" planları var. Karadeniz'in nehirden Sapanca'ya, oradan da İzmit Körfezi'ne bağlanması için bazı bilim adamları çalışma bile yapmış... Böyle bir proje ile İstanbul Boğazı'nın daha güvenli hale geleceği belirtiliyor. Tuzla'da, tartışılan tersanelerin de Tekirdağ ve Karasu'ya gitme alternatifleri de bulunuyor. İşgücü açısından da sorun yaşamayacağı ileri sürülen bölgede tarla olarak alınan yerlerin lojistik firmalarınca ticari-depolama imarına çevrilmesi mümkün. Bu tip araziler için özel idareden "Tarım dışı arazidir" diye ÇED raporu alınca iş kolaylaşıyor. Bölgede yeni konut alanları da ortaya çıkıyor. Bu kapsamda Karasu ilçe merkezi de uygun. Ayrıca, Büyükşehir Belediyesi, Dorukkent'te 3 bin konutluk proje geliştiriyor.
KUTU-2
Serbest Bölge hayata
geçerse, toplam yatırım
30 milyar doları bulacak
SERBEST
bölge projesi ile dikkatleri üzerine çeken Karasu, ardından gelen diğer yatırımlarla iyice öne çıkmaya başlamıştı. 1985'te yürürlüğe giren 3218 sayılı Serbest Bölgeler Kanununda; yeri, sınırları ve işleticisinin Bakanlar Kurulu iznine bağlanabileceği belirtilen Serbest Bölgeler, "Bir ülke sınırları içinde olup, gümrük hattı dışında sayılan alanlar" olarak tanımlanıyor. Serbest bölge; her türlü iktisadi ve sosyal düzenlemelerin uygulanmadığı ya da kısmen uygulandığı, yerli ve yabancı tüm işletici ve kullanıcıların sınai ve ticari faaliyetlerinde geniş teşvik ve muafiyetlerden faydalandığı, fiziki olarak o ülkenin diğer kısımlarından ayrılan özel ekonomik alan olarak geliştiriliyor. Karasu sahilinde, hayata geçirilmesi artık "yılan hikayesi"ne dönen İpekyolu Vadisi Serbest Bölgesi için 82 kilometrekare büyüklükte geniş bir arazi ayrılması düşünülmüştü. Bir bölümü Sakarya (76 kilometrekare), kalan diğer bölümü ise Kocaeli ili sınırı içerisinde (6 kilometrekare) kalan serbest bölge için; 1998 yılında Bakanlar Kurulu Kararı ile "İpekyolu Vadisi Serbest Bölge Kurucu ve İşleticisi Anonim Şirketi" yetkili kılınmıştı. Adapazarı Ticaret ve Sanayi Odası'nın internet sitesindeki bilgilere göre; Karadeniz Ekonomik İşbirliği Bölgesi'ne üye ülkeler, Doğu Avrupa Ülkeleri, Bağımsız Devletler Topluluğu Ülkeleri ve Türk Cumhuriyetlerinden oluşan büyük bir pazara yönelik önemli bir fırsat olan ve odanın da kurucu ortak olduğu İpekyolu Vadisi Serbest Bölgesi için kamulaştırma işlemleri yapmak üzere Milli Emlak Genel Müdürlüğü'nün görevlendirildiği hatırlatıldı. Serbest bölgenin 6 yıl önce inşaasına başlanması planlanıyordu. ancak hukuki sorunlar yüzünden bu gerçekleşmedi. İlk 10 yılda 1.5 milyar dolar altyapı yatırımı öngörülen serbest bölgede toplam yatırım tutarını ilerleyen yıllarda 30 milyar doları bulacağı tahmin ediliyordu. Serbest Bölge tam kapasite ile faaliyete geçtiğinde ise yıllık ihracat tutarının 20 milyar doları geçmesi ve 160 bin kişiye iş imkanı sağlanması hedefleniyordu. Odanın internet sitesindeki bilgilere göre; parseller üzerindeki Sit Alanı ve Özel Orman Şerhleri kaldırıldı. 80 bin dönüm arazinin çok az bir bölümü için tahsisler yapıldı.
Hürriyet Emlak