Ucuz konut üretebilmek için neler yapılmalı?

Akcan Proje Yönetimi Genel Müdürü, Yüksek Mimar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Mehmet Murat Akıncı, seçim sonrası gayrimenkul sektörünü değerlendirdi. İşte,  Mehmet Murat Akıncı'nın güncel sektör analizi..

Herkes temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir. devlet bu hakların gerçekleşmesi için şehirlerin ve diğer yerleşim birimlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri ile çevre değerlerini de esas alan bir plan çerçevesinde gerekli tedbirleri alır.

Ucuz konut üretebilmemiz için maliyet bileşenlerini kapsamlı olarak analiz edersek, birinci öncelik tabi ki; arsa.

Ama önce; arsa hüviyetini henüz kazanmamış coğrafi toprak parçasını, arsaya çevirme maliyetini önce bir değerlendirelim.

Kentsel gelişim alanı dahilinde olan coğrafi toprak parçasının maliyetini yaklaşık 175 USD/M2 esas alırsak, tüm kentsel donatıları taşıma maliyetimiz yine yaklaşık 300 USD/M2 olmakta, E:1.5 kabulüyle, coğrafi toprak parçasının arsaya dönüşmesi sonrası birim m2 maliyeti 375 USD/M2 olmakta…

Yepyeni bir kent kurulumunu esas alırsak; coğrafi toprak parçasının maliyetini yaklaşık 50 USD/M2 kabul edersek, tüm kentsel donatıları taşıma maliyetimiz bu defa yaklaşık 400 USD/M2 olmakta, E:1.5 kabulüyle, coğrafi toprak parçasının arsaya dönüşmesi sonrası birim m2 maliyeti 320 USD/M2 olmakta…

Bu durumda mevcut kentsel arsa maliyeti %50 oranla sözleşme tarafı haline geldiğinde 400 USD/M2 maliyetinden daha da düşük değerlere ulaşmak artık pek mümkün değil. Yani iddia edildiği gibi kamu marifetiyle ucuz arsa üretilmesi kavramı, çok da büyük farklar oluşturmamakta ve zaman içerisinde yağ lekesi gibi eşdeğere geleceğinde, gerçekçi durmuyor. Maliyetin alt analizi yapılmadan, arsa üretilsin bize maliyet hesapsız verilsin hali, hariç…

Yani en ucuz arsa, kısmi kentsel altyapı maliyetlerine daha önce katlanılmış olan mevcut kentsel alanlar. 

O halde neden arsa maliyetinin yüksekliği temel şikayet argümanı… Çünkü arsayı bir sözleşme tarafı olarak, konut üretim sürecine klasik anlamda kat karşılığı modeliyle dahil ettiğimizde; arsa payı ortalama %50 esas alındığında, üretilen birim m2 maliyeti kadar değer kazanmakta. Yani bizim inşaat maliyetimiz 400 USD/M2 ise bunun arsa payı da 400 USD/M2 olarak analize dahil olmakta. Beher inşaat m2 maliyetimize göre de değişkendir… Ara Not: Bazı gelişmiş ülkelerdeki arsa maliyeti oranlarını Türkiye için referans alarak; orada %20 burada %50 demek yerine rakamsal mukayseler yapıldığında, oradaki %20 nin aslında çok daha yüksek rakamlara geldiği, görülecektir. Kısacası ülke konut m2 birim maliyetleri mukayesesi  yaparak, konuya yaklaşmak lazım.

İnşaat maliyetlerinin bu nispette kaldığı projelerde bu arsa maliyeti yeni arsa üretim maliyetleri dikkate alındığında makul görülebilir. Çünkü yepyeni ucuz arsa tanımı dahi bir süre sonra maliyet seviyesine gelecektir ve bu durumda ucuz arsa maliyeti tanımı kısa sürelilik gösterebilir.

Genel olarak arsanın konut maliyeti içerisindeki maliyeti aslında üzerindeki inşaat hakkı ve inşaat maliyetiyle ilişkili gibi görülüyor.

Yani sözleşmenin tarafı olan arsanın maliyeti aslında inşaat maliyetine göre değişken.

O halde bizim arsayı ucuzlatabilmemiz için inşaat maliyetini baskılamamız gerekiyor.

Arsa ve kentsel altyapı maliyeti diye yola çıkıp, inşaat maliyetine geldik.

O halde inşaat maliyetinin alt bileşenlerini analiz etmek farz oldu.

Sektör geneli mevzuat kısıtları ve talepleri gelişmiş batı ülkelerinin nispeten gerisinde ve bu aşamalı olarak artarak devam edecek, demek ki tüm alt başlıklarda bugünden yarına ucuzlama pek mümkün görülmüyor, bilakis regülasyonların entegrasyonuyla daha da artacak. Arsa hissesi yani maliyeti de artacak.

230 üst başlıkta 11000 kalem malzemede; enerji, hammadde, ithalat kabulleri, kur durumları dikkate alındığında, genel bir ucuzlama projesksiyonu yapmak pek mümkün değil.

İşçilik konusunda sektörel çok büyük avantaj var ama bu durum sürdürülebilir değil. Mevsimlik işçi kavramının geçerliliğini yitireceği de dikkate alındığında bilakis artış trendine girmesi kaçınılmaz.

Arsayı ucuzlatamıyoruz, çünkü aslında üzerindeki inşaatın maliyetiyle bire bir ilişkili. İnşaat maliyetini de ucuzlatamıyoruz…

Özel sektörün kamu müdahalesi olmadan;

"insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde,

şehirlerin ve diğer yerleşim birimlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri ile çevre değerlerini de esas alan” NİTELİKTE KONUTU 1.800 TL/M2 altında, üretebilmesi mümkün olmamakta…

O halde nasıl ucuz konut yapabileceğiz ve alt gelir grubunun o büyük çoğunluğun, tabanın konut ihtiyacını karşılayabileceğiz?

Bunu kamu müdahalesi olmadan yapmak mümkün değil?

1. KAMU ARSA ÜRETİM MALİYETİNE KATLANACAK… BU MALİYETSİZ ARSALARI ÖZEL SEKTÖRE SATIŞ GARANTİLİ OLARAK SUNACAK. Yıllık sadece 10 Milyar dolar kaynak ile yaklaşık 30 milyon metrekare arsa üretimi ve bunun 2.5 emsal ile inşaata dönüşmesi durumunda, 80 milyon metrekarelik inşaat sürecinin tetikleyicisi olabilecektir.

2. ALT GELİR GRUBUNUN MÜLK EDİNME MOTİVASYONUNUN BU DERECE YÜKSEK OLDUĞU KABÜLÜ DE ASLINDA KONUTUN RANT/YATIRIM ENSTRÜMANI OLMASINDAN KAYNAKLANMAKTA. BELEDEİYELERİN KİRALIK SOSYAL KONUT MODELİNİ DEVREYE SOKMASI ZATEN SEKTÖREL DENGELEYİCİLİK SAĞLAYACAKTIR.

1.800 TL – 2.500 TL aralığında “nitelikli konut yapmak” nasıl mümkün olabilir, orta gelir grubu nasıl esas alınır… 

"Devlet, özel teşebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve sosyal amaçlara uygun yürümesini, güvenlik ve kararlılık içinde çalışmasını sağlayacak tedbirleri alır."

En sonunda bankacılar da başlayınca da… Yarın sıra Ankara’ya gelirse… Savunmak farz oldu.

2004 yılından itibaren tüm ülke işin kolayına kaçtık… 

Yurt dışından paraları aldık, bankacılık sistemi üzerinden “en risk oranı düşük” kredi kalemi olan konut kredisi olarak sisteme soktuk. Ve bu paranın parsel bazında plan tadilatlarıyla oluşturulmuş özellikli projelere ve özel imar imkanlarıyla ancak oluşturulabilecek TOKI hasılat projelerine akışını sağlayacak düzenlemeleri ve kültürel altyapıyı oluşturduk.

Bankalar son derece memnunlardı. Yüksek karlılık, düşük risk, düşük takipteki krediler… Hiç uğraşmadan çok büyük kredi rakamlarına ulaştılar, konut kredileri kalemi yıllık %100 artışlara ulaşmıştı.

Hükümet memnundu; işsizlik azalıyor, büyüme rakamları dünya ortalamalarının iki, üç katına çıkıyordu.

Yerel yönetimler memnundu; gelirleri artıyordu.

Vatandaş memnundu; sınıf atlıyordu, Amerika Birleşik Devletleri’ndeki banliyöye hücum günlerini hatırlatan ideal yaşama artık erişebilecek, her gün deprem riski olmadan eski Türk filmlerindeki ahşap döküntü konak odasından kaloriferli apartman dairesine taşınan aile tadında günler yaşıyordu. Tek farkla; artık kaloriferin yerini kapalı havuzlu sosyal tesisler almıştı.

Yatırımcı memnundu; daha peşinatını yatırıp, kat irtifakı tapusunu almadan, aldığı konut değeri reel olarak artıyordu. Hiçbir segmentte olmayan karlılıklar vardı.

Siyasetçi son derece memnundu; siyasetin finansmanından, ekonominin yönlendirilmesine, sermayenin el değiştirme enstrümanına sahip olmaya kadar birden fazla imtiyaza kavuşmuştu.

Gayrimenkul sektörü çok memnundu; inşaat sektörü çekingen davranıp uzak durduğu bir ortamda, arsaların bir anda sınırsız imar haklara sahip olabilmesi sihrini birileri gösterivermişti ve maketi dahi bitmemiş siteleri, Sat-Yap, masa altından ricalarla hayal bile edemeyecekleri yüksek karlılıklarla satıyorlardı. Altına hücum günleri gibiydi…

Parsel bazında plan tadilatı ve/ya özellikli imar hakları oluşturabilen yapıların (TOKI, EK, KİPTAŞ vs.) projelerinde, yüzde %20 lerin altına düşen arsa maliyeti payları, maketten satış sayesinde sıfıra yakın finansman giderleri, konut değerini arttıran hormonlu taleplerin sağladığı %100 lere varan karlılık oranlarıyla; sektör ciddi bir ivme kazandı.Kamunun düzenleyiciliği sıfırlandı… Deprem riski olan ülkede; büyümenin lokomotifi, işsizliğin çaresi olan sektöre yapılacak her müdahale onun nefesini kesebilirdi… Herkes gördü ama sustu…

Yurt dışı taşeronlukla gelişmiş olan inşaat sektörü gibi sanayi ve ticaret sektörü de bu sürece aslında geç uyandılar.

Banka kredileri sanayiden, gayrimenkule ağırlıklı olarak kaydığını görene kadar da uzak durdular. Yapısı itibarıyla proje bazlı bir süreç, proses akış, kalıcı sistemler temelli organizmaya zaten uymuyordu.

Sanayi ve ticaret alanında; ilk yatırım maliyetleri, kalifiye istihdam şartları, AR-GE, rekabet, düşük karlılık seviyeleri; 2004 yılında herkesin yaptığı kolaycılığa, son dört-beş yıldır sanayiciyi sürüklüyor.Şimdi bankacılar gayrimenkul sektörünü sanayi gelişiminin önünü tıkamakla suçluyorlar.

Eskiyen bir deyimleşmiş sözle “kredi vardı, karlık vardı da sanayici mi içmedi”.

Yeni inşaatçı olmaya heveskar sanayicilere, ticaret erbabına gelince; anlaşılıyor ki kendi sektörleriyle mukayese edildiğinde, önümüzdeki birkaç on yıl eski altına hücum günlerinde olduğu gibi olamasa da, gayrimenkul sektörü cazibesini öyle veya böyle korumaya devam edecek… 

Artık parsel bazında plan tadilat kararlarının çok kolaylıkla çıkartılamayacağı, plan yapma iradesi olan kurumların ilerisini düşünerek karar verirken çok daha dikkatli olacağı bir döneme girerken; sanayicinin ve ticaret erbabının; kurumsal yapılanmalarının ve iş yapma kültürlerinin özüne ters (proje tipi iş modeli) ve kısa zamanda mevzuatına da hakim olamayacakları, hata yapma fırsatları da sağlamayacak çok yüksek karlılıkların da olmadığını da hesaba katarak; 

…gayrimenkul sektöründe; yasal altyapısı hazır olan Gayrimenkul Yatırım Fonları veya ORTAKLIKLAR / PROJE FİNANSMAN / YATIRIMCI modelleriyle sektöre girmeleri  en sağlıklısı…

Gayrimenkul sektörü ise; kurumsallaşma, COST CONTROL, reel fizibiliteler, bütçe yönetimi, hormonsuz satış stratejileri, projelerde sadeleşme, safralardan kurtulma, sağlıklı veri analizlerine dayanan ihtiyaç programlarına göre proje geliştirme kavramlarıyla, tanışmaya ve alışmaya çalışıyor. 

Konut ihtiyacına/hakkına bir de “maliyet ve planlama” penceresinden bakarsak…"herkes temel insani gereksinimlerini karşılayabilecek, insan haysiyetine yakışır biçimde konut ve barınma hakkına sahiptir.

devlet bu hakların gerçekleşmesi için şehirlerin ve diğer yerleşim birimlerinin tarihi ve kültürel nitelikleri ile çevre değerlerini de esas alan bir plan çerçevesinde gerekli tedbirleri alır." 

“dünyada mekan, ahirette iman”

Bu minvalde yaklaşık 7.000.000 adet mevcut sorunlu yapı stokunun “temel insani gereksinimleri karşılayabilecek” şekilde yenilenmesi gerekiyor. Demek ki birikmiş ihtiyaç 7 Milyon.

Yıllık nüfus artışı, kırsaldan kente göç  ve yeni oluşan ailelerin ihtiyacı için de yaklaşık 800 bin. Birikmiş ihtiyacı önümüzdeki on yıla düzgün yayılımını yaparsak; yıllık yaklaşık 1,5 milyon adet konut üretmemiz gerekiyor.Bu konutların yüzdesel dağılımını ülkemiz aile yapısı değişen tipolojisini de dikkate alarak oranladığımıza; yani kaba bir hesapla yaklaşık 135 Milyon metrakare inşaatı her yıl yapmamız gerekiyor. On yıldan sonra bu ihtiyaç düşerek  yıllık 60 Milyon metrekare seviyelerine gelebilecek, yirmi yıl sonra da artık tadilat, yenilemeler nispetinde %15 ilavelerle mevcut konut stokuyla baş başa kalabileceğimiz öngörülebilir. Bu 135 milyon metrekare inşaatı 1.5 ortalama emsalle yerleştirmemiz durumunda; her yıl yaklaşık 90 milyon metrekare arsa üretmemiz gerekiyor. Bu arsaların kentsel altyapı maliyeti, eski arsaların daha düşük olmakla beraber gelişen kentsel donatı ihtiyaçlarını da dikkate alırsak, 100 USD/M2 kabul edersek, yaklaşık 9 milyar USD lik bir kentsel altyapı maliyeti oluşacaktır. İnşaat maliyetlerini kabaca ortalama 400 USD/M2 kabul edersek; 54 milyar USD lik bir maliyet oluşacaktır. Buna arsa maliyetlerini mevcut durumda ortalama değerden, 225 USD/M2 olarak dahil edersek, arsa maliyeti 20 milyar/yıl, yatırımcı risk payı, proje finansman, geliştirme ve diğer giderleri dahil ettiğimizde 30 milyar USD, toplamda yıllık ihtiyacımız 113 milyar dolar olacaktır.

Yani bizim mevcut konut stoğunu yenilemek için yıllık 113 milyar USD’lik bir kaynak ayırmamız gerekiyor. Ve toplamda yaklaşık 1.1 trilyon dolarlık kaynak paketi programı gerekiyor…

Şimdi gelelim bu çok yaklaşık hesaplardan sonra cevabı bulunması veya düşünülmesi gereken sorular:

1. Böyle bir kaynağımız var mı? Böyle bir kaynağımız olmadığı aşikar. Düşük tasarruf rakamlarımıza ve bunun en yüksek oranının %12 lerde kaldığını dikkate alırsak dahi böyle bir kaynak yok… Bankacılık sektörü yıllık 15 milyar dolarlık tüketici, 5 milyar dolar proje finansman şeklinde toplam 20 milyar dolarlık bir finansman sağlayabiliyor. Bu finansmana yeterlilikleriyle erişim imkanları daha yüksek olan kesimin zaten toplam 150 milyar dolar taşıdığı borç bulunuyor. Kayıt dışılığımızın da imkanlarıyla yaklaşık 10 milyar dolar finase edebildiğimiz düşünüldüğünde; her halukarda yaklaşık 83 milyar dolarlık bir açık mevcut. 

2. Böyle bir kaynak oluşturulabilir mi? Ülke ekonomisinde bugünden yarına bu ölçekte bir kaynağı oluşturabilecek dinamikleri harekete geçirmek nerdeyse imkansız. Hane halkının borçluluk oranı çok yüksek, bunun daha da arttırabilecek ucuz finansman imkanları da giderek daralacağı dikkate alındığında yakın dönemde böyle bir imkan pek mevcut görülmüyor. 

3. Mevcut geçmiş on yıllık projeksiyonla ihtiyacı ne kadar sürede stabilize edebiliriz? 

Aylık 50 bin konut üretiminin olduğu dikkate alındığında yılda ihtiyacın %33 ünü karşılanabiliyor… Sektörün on yıllık PİK aşamada olduğu da dikkate alınırsa, oran çok da yüksek değil. Konut sahiplilik oranı %65 ve bunun aslında %70 i yenilenme arzusu duyulan yapılardan oluştuğu düşünülürse, mevcut konut memnuniyet/sahiplilik oranı aslında %25 civarında. Bu durumda mevcut pik üretim kapasitesiyle 10 yılın sonunda yaklaşık 17 milyon konut ihtiyacımız hala devam ediyor olacak. Ve ihtiyacın metrekare olarak sadece %25 ini karşılayabileceğiz.

4. Tekrar başa dönersek; mevcut koşullarda bu ihtiyacı karşılayamayacak durumda isek, zaten atıl bir kaynağa – konuta- yatırım yapılmasının mantığı da tartışılabilir iken- sürdürülebilirliği nasıl sağlayabiliriz? Siteler, çitler içerisinde belli bir sınıf, deprem riski ve genel memnuniyetsizlik sarkacında bir toplumsal yapıyı ne kadar sürdürebiliriz.

O halde tekrar maliyet analizine dönmemiz gerekiyor.

5. Reel pazarda birim m2 maliyeti ne şekildedir? Sosyal konut maliyetini -altyapı dahil- 475 USD / M2 artı arsa maliyeti olarak yaklaşık 225 USD/M2 esas alınır ise 700 USD/M2 olmakta. Yatırımcı genel giderleri, finansman giderleri ve diğer risk primleri dahil edildiğinde; pazara satış değeri yaklaşık 840 USD/M2 olacaktır. Pazarda bulunan konut satış fiyatları model olarak esas alınan konut özellikleriyle eşdeğere getirildiğinde %30 – 40 daha yüksek değerler oluştuğu görülmektedir. Bu değer ise 1.150 USD/M2 olarak hesaplanmıştır. Bu asgari değeri mevcut üretimimize yansıttığımızda sektör 57 milyar dolar hacme sahip.

6. O halde ne yapmamız gerekiyor?

6.1. Metrekare ihtiyacımızı küçültecek sosyolojik, kültürel dönüşümlerle konut tipoplojomizde nasıl değişiklikler yapabiliriz?

Mevcutta idealize ettiğimiz, planlama değeri olan 22 m2/kişi oranını 15 m2/kişiye düşürebilirsek, bu yaklaşık %35 ilk yatırım maliyetimizi de düşürmüş olacağız. Bu aslında asıl hedef gruplar hesaplamaya katıldığında, 20 milyar/yıl gibi bir değer oluşturabilecek.

6.2. Ana girdi maliyetleri ne kadar baskılayabiliriz?

Proje geliştiricilerin verimlilik oranları son derece düşük ve dolayısıyla proje risk primleri, genel gider oranları son derece yüksek.  Yada elde edilen niteliksiz çözümlerin yeniden dönüşüm ihtiyacı duyması kaçınılmaz.

TOKI deneyimlerine başvurmadan önce, sürdürülebilirliği her açıdan esas almamız gerektiğini belirtmek gerekiyor. 

Ülkemiz realitesi olarak; kamunun denetleyici düzenleyici olduğu mekanizmalara başvurmadan bu konuda herhangi bir şey yapma imkanı ne yazık ki bulunmuyor…

Arsa geliştirme, kentsel altyapı düzenleme hizmetlerini kamudan alan ve satış baz değer üzerinden belli bir oranla satış garantili sözleşmeler yapmak bu değerler için düzenleyici olacaktır.

6.3. Rant payını minimize etmek yada konutu bir rant enstrümanı olmaktan çıkartmak mümkün mü?

Maliyet analizi temelli düşünüldüğünde temel eşiğin bu toplumsal handikap olduğu da görülebilecektir. Arz/talep dengesinin bileşenlerini analiz ettiğimizde belirli segmentlerde bu mümkün. Kentsel donatıları sağlıklı bir şekilde yayılabilmesini sağlanabilmesi gerekiyor. Toplumsal hafızada yer etmiş bu dinamiğin değiştirilmesi için diğer yatırım enstrümanlarının ikame edilmesi gerekmektedir.

6.4. Arsa maliyeti ana bileşen olarak değerlendirilmeli mi?

Sadece arsa maliyetinin düşürülmesi noktasından bakmak yeterli olmamaktadır. Baskılanmış 300 USD/M2  maliyet, üzerine konulduğu arsa maliyeti ve diğer maliyetlerle yaklaşık 4 katına ulaşmaktadır. Bu maliyet değeri tüm pazarın erişim sağlayabileceği rakamlara tekabül ettiğine göre, diğer değişkenlerin de aynı sistematikle ele alınması gerekmektedir.

7. Sonuç olarak ?

Yıllık 100 milyar dolayında bir kaynağı sektöre ayırma/ayırmama şeklinde gelişen bu yapı sürdürülebilir değildir.M2 maliyetleri çok yüksek ve mevcut durumda bunun sürdürülebilirliği mümkün değil.Tüm maliyet bileşenlerinin ülke ölçeğinde, sektörel planlama dahilinde sistematik olarak ele alınması zarurettir. Aksi durum planlama hatası/israf/tekrar dönüşüm olarak karşımıza çıkacaktır.%10 civarında yüksek maliyetli yapı üretimi mevcutta sektörün %80 leri seviyesindedir.Rantsal temelli bakış, mega proje, yeni şehirler terminolojisi sorunu çözecek enstrümanlar değildir.

Sektörün yabancı sermaye girişi, yabancıya satış vs. ile yapısal sorunlarını çözmesi (%1 lerle) imkansızdır.

Bu konuların; yerel yönetimler/özel sektör/yoğunluk arttırma/açık sektör modelleriyle çözülmesi imkansızdır. Er geç belli segmentler kaynaklı kriz, finans sektörü krizi, kriz ile neticelenmesi kaçınılmazdır.