Ulvi Özcan: Her kriz gayrimenkul için bir fırsattır

Emlak Danışmanı Ulvi Özcan gayrimenkul sektörüyle ilgili açıklamalarında şu ifadelere yer verdi:

 "Dünyada 1929'dan beri yaşanan en büyük resesyon ve kriz olarak adlandırılan, 2008 eylülden beri önce mali piyasaları sonra reel sektörü vuran krizden gayrimenkul sektörü de nasibini aldı. Gerçi gayrimenkul piyasalarında 2008 Eylül'ünden önce de bu krizin sinyalleri yok değildi. Başta tekstilciler döviz kurları nedeniyle ihracat yapamıyoruz, rekabet yapamıyoruz diye avazları çıktığı kadar bağırdılar ancak duyan olmadı. Çoğu, cazip bir iş diye ellerindeki likiditeyle inşaat işine girdi ve gidip Mısır'da yatırım yaptı. Daha sonra döviz kuru cazip hale geldi diye sevindi. Ancak bu krizin diğer krizlerden farkı vardı. Çünkü sıkıntı, kurdan daha önemlisi pazardaydı. Avrupa ve Amerika pazarları çok küçülmüştü ve kimse yönetemiyordu. Bu krizden sonra petrol ve doğalgaz fiyatlarının 150 $ seviyesinden 60 $ seviyesine düşmesi nedeniyle Rusya ve Türki Cumhuriyetlerinde iş yapan müteahhitlerimiz istihkaklarını alamaz oldular ve nakit akışları bozuldu. Bu durumda bankalarla olan diyaloglarında sıkıntılar yaşanmaya başlandı"

Tüm bu durumlarda yaşanan sıkıntılardan en çok etkilenenin gayrimenkul sektörü olduğunu vurgulayan Özcan bunun nedenini şöyle açıkladı:

"Çünkü bütün bu işlemler banka kredisi ve garantörlükleriyle yapılmakta ve teminat olarak da gayrimenkul teminatı gösterilmektedir. Yükselen piyasalarda gayrimenkullere tekrar tekrar krediler alınması durumu karşısında, yaşanan en küçük sıkıntıda hukuki yola müracaat edilmeye başlanınca değerler ile ilgili de sorunlar yaşanmaya başladı. Bu durum beraberinde bankaların gayrimenkulleri daha düşük değerlerle kabul etmesi ve kredi vermekte aşırı seçici davranmasını getirdi. Amerika'da yaşanan subprime mortgage olayı da başka bir şey değildi. Aynı bizim ülkemizde de bilinen Titan Saadet Zinciri gibi bir şeye döndü sonunda. 

Tüm bu bildiğimiz hikayelerin tekrar gözden geçirilmesinden sonra okuyucularımıza gayrimenkul yatırımları  konusunda tavsiyemi iki seçenekte vermem mümkün. Birincisi; likidite durumunda olan okuyucularımıza bir Çin atasözünü hatırlatmak isterim: "Her kriz bir fırsattır...." Okuyucularımız piyasada çok fazla satılık gayrimenkul olduğunu dikkate alarak bir gayrimenkul danışmanı aracılığıyla ilgilendikleri bölgelerde araştırmalarda bulunsunlar. Örneğin; 2009 Nisan ayında bir müşterimize 1.300.000 dolar bedelle satın aldığımız plaza katını 10.000 dolar bedelle kiraya verdik. Aradan geçen üç ayda 1.800.000 dolara alıcı bulmamıza rağmen, sahibi olan müşterimiz yerini satmadı. Bu örnekleri çoğaltmak tabii ki mümkün...

Diğer seçenek ise; ellerinde gayrimenkulleri olup, borçları nedeniyle bankalara teminat gösteren müşterilerimizin satarken izleyecekleri stratejiler ne olmalıdır? Bu durumda olan okuyucularımıza tavsiyem ellerinde bulunan gayrimenkulleri çevre talep koşullarını dikkate alarak maksimum değere ulaştırabilecekleri bir geliştirme işlemine tabi tuttuktan sonra direkt satmaları veya kiraya vererek satmalarıdır. Örneğin; bir tekstil şirketinin merkezi olarak kullanılan Yenibosnada'ki bir bina, otele çevrildikten sonra daha fazla değer kazanacaksa bu durum dikkate alınmalıdır. Aksi takdirde çözümsüzlükle geçen her gün için temerrüt faizi işletmekte ve adeta kanserin vücuda yayıldığı gibi tüm işletmeyi ve iştirakleri de sıkıntıya sokmaktadır. Bu pozisyonda olan yatırımcılarımızda sıkça şu hataya rastlanmaktadır: "Efendim benim yerime 2006'da 5 X verilmişti, şimdi 3 X'e - 2 X'e vermem..." Ben şahsen yaklaşımı çok gerçekçi ve çözüme yönelik bulmuyorum. Nasrettin Hoca'nın hikayesi; "bu kazan doğuruyorsa, elbette ölür..." 

Sonuç itibarıyla gayrimenkul alırken veya satarken birincisi; çok emsalle hızlı davranmalıyız. İkincisi; güvenilir bir emlak danışmanı ve hukuki ekibi ile çalışmalı, zamanı iyi kullanmalıyız"