Via/Port AVM'nin ayda 1.5 milyon ziyaretçisi var!

Ayda 1.5 milyon ziyaretçi, yılda 150 milyon euro'luk ticaret... İki yıl önce İstanbul Kurtköy'de açılan Via/Port AVM ulaştığı bu büyüklükle herkesi şaşırtıyor. En çok da yatırımın tutacağına inanmayan iş adamlarını. İşte Cem Hakko, Melih Çelet gibi mağazacılık devlerini yanılgıya uğratan AVM'nin basan sırları...

TÜRKİYE'NİN tekstil ve mağazacılık alanında faaliyet gösteren en önemli gruplarından Vakko'nun yönetim kurulu başkanı Cem Hakko, tüm AVM yatirımalarımn anlaşma yapmak istediği iş adamlarındandır... Çünkü, sahip olduğu Vakko markasının prestiji, alışveriş merkezine de basamak atlatır.

Son yıllarda sayılan hızla artan AVM'ler Hakko'yu giderek daha seçici olmaya zorladı. Nitekim iki yıl önce, yeni açılacak bir AVM'yi gezdikten sonra "Yer ayırttık ama ben buraya pek güvenemiyorum" diyerek anlaşma imzalamaktan imtina etti.

Ama AVM'nin yöneticileri işin peşini bırakmadılar. Bir süre sonra kurduklan çadırda kısa süreliğine satış yapmaya ikna ettiler ünlü iş adamım. Cem Hakko da satışlar beklenenin üzerinde gerçekleşince, söz konusu AVM'de, gönül rahatlığıyla 600 metrekarelik bir dükkan kiraladı...
 
Bugünlerde, neredeyse perakende konulu her toplantıda iş adamlarından benzer hikayeler* dinlemek mümkün. Kısa süre önce Desa'nın patronu Melih Çelet de bir konferansta "Bu proje bana geldiğinde 'Orada AVM mi olur' demiştim. Ama iş hayatim boyunca en büyük yanılgıyı bu projeyle yaşadım" itirafında bulundu.

Hakko'yu da Çelet'i de yanılgıya uğratan AVM, Via/ Porf tan başkası değil. Via/Port, Pendik Kurtköy'de, Ağustos 2008'de kapılarını açtı. Şehir içinde arka arkaya açılanların aksine şehir dışında projelendirilmişti. Sabiha Gökçen Havalimanı yakınında yer alıyordu.

Via/Port buna rağmen daha ilk günden yoğun ilgi gördü. İki yıla yakın bir zamanda toplam 25 milyon ziyaretçiye ulaştı. Sadece İstanbul'da yaşayan müşteriler keşfetmedi Via/ Port u. Uzak yakın birçok ilden özel turlarla AVM'ye akın akın müşteri taşınmaya başlandı. Açıldığı günden bu yana müşteri sayısı hiç düşmedi, hep artış gösterdi. Aylık 1.5 milyon ziyaretçi sayısıyla projeye inanıp kiralama yapardan yanıltmadı. İlk açıldığında Vıa/Port'a güvenmeyen pek çok yatırıma şimdi sıra bekliyor.

GÜNDE 360 BİN KİŞİ BURAYI GÖRÜYOR

Aslında, birçok AVM'de işler istenildiği gibi gitmiyor. Bir zamanların popüler alışveriş merkezlerinde müşterilerin ilgi odağı olan bazı markalar, şimdi krizi gerekçe göstererek çıkma resti çekiyor, kiralarda indirim talep ediyor.

Peki nasıl oluyor da Via/Port her geçen gün müşterisini artırıyor, kiraa sıkınası yaşamıyor? Ortaya çıkan başarının sürpriz olmadığını söylüyor Via / Porf un genel müdürü Bülent Kural, "Yurt dışında örnekleri var. Elimizdeki formüle inandık, güvendik ve arkasında durduk" diyor.
Başarının kapısını açan anahtar outlet konseptinin tam anlamıyla uygulanması olmuş. Yurt dışı örnekler araştınlmış. Outlet AVM konusunda dünyanın önde gelen ülkeleri arasında yer alan İspanya, İtalya ve Amerika'ya gidilmiş. Düşünülen konsepte benzer 65 AVM gezilmiş, incelenmiş. Bu araştırmalar sonucunda Via / Port konsepti oluşturulmuş.

Öncelikli olarak lokasyon yurt dışı örneklerde olduğu gibi belirlenmiş. Havaalanına yakın, otoban kenarında ve şehre belli mesafede bulunma kriterlerinden yola çıkılmış. Kurtköy bu kriterlere en uygun yer olarak seçilmiş. Hem havaalanına yakın, hem otoban kenarında, hem de şehre belli bir mesafede. Mesafe uzak görünse de, Kadıköy'den alışveriş merkezine otomobille 20 dakikada ulaşmak mümkün...

Lokasyon formülünün yeni müşteri çekme açısından ne kadar doğru olduğu zamanla ortaya çıkmış. "İlk günler yaptığımız tanıtımla meraktan gelen müşterimiz oldu. Otoparkımızdaki araçların çokluğu, otobandan geçenlerin ilgisini çekince müşteri sayımız giderek arttı" diyor ve ekliyor Kural: "Merkezimizin önünden günde 180 bin araç geçiyor. Herbir araçta iki kişi olduğunu varsayarsak günde 360 bin kişi bizi görüyor. Bu çok önemli bir etki yarattı."

Basan formülünün ikinci maddesinde ise AVM'nin açık alana sahip olması yer alıyor. Mağazalann bulunduğu bölgeden otoparka, yiyecek-içecek bölümlerine kadar bütün alanlar açık. Otoparkının açık olmasının bile müşteriyi mutlu ettiğini söyleyen Kural, "Müşterilerimizin yüzde 40'ı açıkhava konsepti için bizi tercih ediyor" diyor.

Toplam oturum alanı 100 bin metrekare olan AVM'nin yüzde 70'i açık alana sahip. Konseptin bu şekilde planlanması müşterilerin aileleriyle birlikte gelerek daha uzun zaman geçirmelerini sağlıyor.

EĞLENCEYE GELEN ALIŞVERİŞÇİLER

Açık alanlı konsept oluşturulurken mimari yapıya önem verilmiş. Bu noktada müşterinin, kendini bir kıyı kasabasında hissetmesi amaçlanmış: "Amerika'daki örnekler hep açık hava konseptine sahip. Outlet' e gittiğinizde çok farklı bir havaya girersiniz, kendinizi bir kıyıkasabasında hissedersiniz. Biz de aynı konsepti kullandık. Kapadokya'dan taş getirttik. Bu taşlar sıcak bir hava verdi. Yaptığımız göletin kenarına iskeleler koyduk. İskelelerin üzerine yeme-içme mekanlarını yerleştirdik. Mimari yapımıza geleneksellik taşıdık. Kapalıçarşı'nın bedestenlerini örnek aldık. 37 metrelik kubbeye sahip bir bedesten yaptık. Türkiye'nin ikinci büyük kubbesi oldu. Valide Sultan Camii'nin içindeki gotik desenleri buraya taşıdık. Bu desenleri 120 günde Bayburtlu 40 usta ressam yapü. Bedestenin kapısı yine Kapalıçarşı'nın Nuruosmaniye kapısının bir benzeridir."
 
Sektörde yeni trend AVM'nin bir kimliğe sahip olması... Yurt dışında başarılı alışveriş merkezi örneklerinin ortak özelliği, hepsinin bir tema taşıması... Örneğin İsveç'te bir alışveriş merkezinin konsepti, dünya mutfağı. Bir başkası beş yıldızlı otel konforu sunuyor. AVM Danışmanı Engin Yıldırım, Türkiye'de de arak birçok AVM'nin bu akıma göre yeniden şekillendiğini belirtiyor. Bu örneklerden yola çıkılınca, Via/ Port için eğlence teması uygun bulunmuş. En baştan bir tema belirleyerek hareket etmesini ve bunu uygulamasını çok doğru buluyor Yıldırım.

Eğlence temasına uygun olarak go card, at çiftliği ve lunapark alanı oluşturulmuş. 5 bin metrekareye sahip lunaparka, hem çocukların hem de yetişkinlerin kullanabileceği eğlence aletleri yerleştirilmiş. Şimdi bu alan iki katına çıkarılıyor. İsteyenlerin sadece Paris, Manchester, Münih ya da Orlando'da binebileceği yeni eğlence aletleri getirilmiş. Örneğin bunlardan biri 40 metreye çıkıp 60 kilometre süratle döndürüyor. Bir diğeri de 56 metreden takla attırıyor. Boğaziçi Köprüsü'nün yüksekliğinin 65 metre olduğunu düşününce bu oyuncakların ne kadar heyecan verici olduğu ortaya çıkıyor.

CAMPER'IN İLK OUTLETİ

Evet, tüm bunlar müşteriye keyif aldıracak detaylar. Ama nihayetinde Via /Port bir alışveriş merkezi. Dolayısıyla ziyaretçilerin ilk hedefi burada alışveriş yapmak. Amaç da lüks markalan uygun fiyata alabilmek... Yatirımcıların tutar mı endişesine rağmen yönetim popüler markalan AVM'ye getirmeyi başarmış. Uzun yıllardır perakende sektörüne danışmanlık hizmeti veren Alkaş Danışmanlık'ın sahibi Avi Alkaş, marka kanşımının bir AVM için hayati önem taşıdığını söylüyor. Via/ Porf un mağaza kiralamasının yüzde 80'ini yapan Alkaş, doğru markalan yerleştirmenin AVM'de başanyı getirdiğini anlatıyor. Nitekim ilk başta Vakko ikna edilemese de merkez, Derimod, Beymen, Deriden, Calvin Clein, Mavi Jeans, Aldo, Cacharel gibi popüler markalarla hizmete açıldı. Müşteri sayısını giderek artıran Via/Port, rüştünü ispat ettikçe markalardan teklif almaya başladı. Örneğin yakın zamanda dünya devi Camper'dan teklif alınmış.

Bülent Kural, bu gelişmeyi anlatırken heyecanlanıyor. Çok değil iki yıl önce kiracı bulmak için ikna turları yapılırken dünya devi Camper'm kendilerini aramasını çok anlamlı buluyor: "Unitim Grubu Camper'ı bıraktıktan sonra markanın kendisi Türkiye'de faaliyete başladı. Teklif kendilerinden geldi, mağaza yeri istediler. Üç ay önce de mağaza açıldı. Camper'ın Türkiye'deki ilk outlet'i burada açılmış oldu. Markanın hiçbir yerde bulamayacağınız ürünlerim outlef te çok iyi fiyatlarla satin almak mümkün." Marka seçiminin doğru yapılması müşteri potansiyelini arhrmış. Bununla birlikte mağazalardan uygun fiyatlı alışveriş yapabilmek müşteri devamlılığını sağlamış.

OTEL VE KONGRE MERKEZİ

Açılmasının üzerinden iki yıl geçmesine rağmen proje henüz tamamlanmış değil. Toplam alanı 250 bin metrekare olan Via/Porf ta önce alışveriş merkezi kısmı hizmete açıldı.
ikinci aşamada ise otel devreye girdi. Via Otel İstanbul adıyla faaliyet gösteren otel henüz üç ay önce hizmete açılmış. Amaç alışveriş turizmini büyütmek. "Şehir dışından bize gelen müşterilerimiz giderek artıyor" diyor Kural ve devam ediyor: "Amacımız yurt içinin yaraşıra, yurt dışından müşteri getirmek. En büyük avantajımız havaalanına yakınlığımız. Bu sayede yurt dışından gelen müşteriler buraya ulaşımda hiç zorluk çekmiyor."
Yeni açılmasına ve henüz tanıtım yapılmamasına rağmen yönetim doluluk oranından memnun. 330 odalı, 700 yataklı beş yıldızlı otel için önümüzdeki altı ay içinde geniş bir tanıtım çalışması yapılacak. Via/ Port daha en başından sadece AVM olarak planlanmamış. Otelle birlikte kongre merkezi de eklenmiş. Kongre merkezinde çalışmalara hız verilmiş. 10 salondan oluşan bin 700 kişilik merkez bu yıl içinde hizmete açılacak. Anadolu yakasının en büyük kongre merkezini yaptıklarını söyleyen Kural, "İnsanlar toplantı aralarında ve bittikten sonra burada keyifli zaman geçirecekler" diyor.

YÜZDE 30 SEZON ÜRÜNÜ ZORUNLULUĞU

"Bizden önce outlet kavramı daha farklı uygulanıyordu. Defolu ürünlerin satıldığı ya da fabrika satış mağazalarının olduğu merkezlerdi" diyen Via/Porf un genel müdürü Bülent Kural, mağazalara koydukları bir kuraldan da bahsediyor: "Bütün mağazalara yüzde 30 sezon, yüzde 70 outlet ürün satma zorunluluğu getirdik. Sezon ürünü koymak da önemli. Çünkü o zaman müşteri sezonla outlet arasındaki farkı algılayabiliyor. Bu dengeyi sağlayanlar zaten çok başarılı oluyor. Biz de sürekli gezerek kendi içimizde bir denetim yapıyoruz. Bu kurala uymayanlara manevi baskı uyguluyoruz. Aslında baskı yapmamıza da gerek kalmıyor. Çünkü bu dengeyi kuramayanlar zaten başarılı olamıyor."

NAİROBİ'YE DE BİR VIA/PORT KURUN

Via/Port'un yatırımcısı Bayraktar Grubu. Otomotiv, inşaat sektöründe faaliyet gösteren Bayraktar Grubu'yla bir akrabalıkları yok. Kayserili aile, ilk olarak Kayseripark adıyla faaliyet gösteren AVM'nin ortağı olarak sektöre adım atmış. Ardından da Via/Port projesini geliştirmiş. Toplam 230 milyon euro'luk yatırım yapılan projenin başarılı olması gruba önemli bir ivme kazandırmış. Ankara'da inşaat ve AVM sektörüne yönelik yapılan yatırımlarla grubun iş hacmi giderek büyümüş. Grup bu büyümede frene basmaya niyetli değil. Sırada istanbul'da yapılacak ikinci yatırım var. Bülent Kural, ikinci yatırımın Avrupa yakasında yer alacağını söylüyor. Yer aradıklarını sözlerine ekliyor: "Bu konsepte uygun büyüklükte bir arazi henüz bulamadık. Arayışlarımızı sürdürüyoruz." Grup yatırımı iki yıl içinde hayata geçirmeyi planlıyor. Planlar sadece yurt içine yönelik değil. Yurtdışı için de araştırmalar ve arayışlar son hızla devam ediyor.
Kural, Via/Port'u kendi ülkelerine götürmek isteyen iş adamları ve devlet adamları olduğunu belirtiyor: "Kısa süre önce Kenya'dan bir bakan geldi. 'Size yer ayırıyorum aynısını Nairobi'ye kurun' dedi. Aynı şekilde Mısır ve Libya'dan da teklifler var. iki yıl içinde yurt dışına da gitmiş olacağız."
Busıness