Y ve Z kuşağı ofis kullanıcılarının beklentileri değişti!

Bundan birkaç yıl önce nitelikli ofis binaları çok daha kısıtlıyken, ofis kullanıcılarının en önem verdiği kriterler listesinde konum birinci sırada geliyordu. Konumu merkezi ısıtma ve soğutma sistemleri, jeneratör kapasitesi, asansör sayısı, temiz hava kapasitesi gibi teknik altyapı özellikleri takip ediyordu çünkü bu kriterlere sahip olmak bir lükstü.

MALİYET, MALİYET, MALİYET!

Son yıllarda hızla artan nitelikli bina arzı, kullanıcıların daha da bilgilenmesi, teknolojinin gelişmesi ve çalışan jenerasyon değişikliği ofis kullanıcılarının beklentilerini de değiştirdi. Özellikle son birkaç yılda artan nitelikli bina arzına rağmen düşen talep, hem küresel hem de yerel ekonomik olumsuz gelişmeler, TL’nin döviz karşısında değer kaybetmesi “Maliyet”i birinci kıstas konumuna getirdi. Kira ve aidat maliyetinin yanı sıra kira süresi, yıllık artış oranı, teslim şekli, kirasız dönem, ilk yatırım maliyeti (taşınılacak binanın kullanıma hazır hale getirilmesi için yapılacak dekorasyon, kablolama, eşya vb. maliyetler) firmaların bina seçimine ve bütçe onayı alabilmesine etki eden en önemli konu haline geldi. Maliyet’e etki eden en önemli kriterlerden birisi de verimlilik. Kullanıcılar bir ofis kiralarken ya da satın alırken ücreti brüt alan üzerinden ödüyorlar fakat brüt alana tüm kolonlar ve kirişler, teknik alanlar, asansör kovası, yangın merpenleri vb. gibi kullanıcının ofis olarak kullanamadığı alanlar da dahil. Hatta bazı binalarda brüt alana otopark alanları da dahil ediliyor. Ofisraporu.com kullanıcıları her bir bina için brüt, net ve halı alanları konusunda da bilgilendiriyor.

BİNALAR SOSYALLEŞTİ

Eskiden ikinci en önemli kıstas binaların teknik özellikleriyken bugün bina içi sosyal imkânlar teknik özelliklerin önüne geçti. Bunda A sınıfı binaların artmasıyla eskiden önemli olan üst düzey teknik altyapının bir Pazar standardı haline gelmesinin yanı sıra milenyum jenerasyonundan sonra z jenerasyonunun da çalışma hayatında sayısının artması da çok büyük öneme sahip. Çünkü 1980’lerin başından 1995 yılına kadar doğan milenyum kuşağı ve 1995 ve sonrası doğumlu z kuşağı çalışanları sosyalleşmeye çok önem veriyorlar. Önceki kuşaklar gibi sosyal yaşamlarını işten arta kalan zamana sıkıştırmaya çalıştırmıyorlar. İş saatlerinde de sosyalleşebilmek, kaliteli yemek yiyebilmek, kahve çeşitleri içebilmek hatta spor yapıp, müzik dinleyip oyun oynayabilmek istiyorlar. Mutlu olmadıkları, sosyal ihtiyaçlarını doyuramadıkları işlerini değiştirmekten de hiç çekinmiyorlar. Bu da şirketleri bina içerisinde ya da yakın çevresinde restoranlar, kafeler, spor salonu, oyun salonu olan binaları tercih etmeye itiyor.

TEKNİK ÖZELLİKLER DE DEĞİŞTİ!

Teknik özellikler de ilk iki sırada olmasa da hala önemli bir kriter fakat aranan teknik özelliklerde de değişiklikler var. Eskiden asansör sayısı ve kapasitesine dikkat edilirken bugün kullanıcıların çok daha tecrübeli hale gelmesiyle birlikte asansörlerin markası, çalışma şekli ve bekleme süresi gibi kriterler de ölçülüyor. Yine eskiden bir binanın elektrik kesintisi durumunda devreye girecek jeneratörünün olup olmadığı sorgulanırken bugün binanın çift enerji beslemesi olması, birbirlerini de yedekleyen birden fazla jeneratör olması, jeneratörlerin yakıt kapasitelerinin uzun süreli bir elektrik kesintisine dayanması, depoda oluşabilecek bir soruna karşılık yedek jeneratör deposu olması isteniyor.

YÜKSEK GÜVENLİK!

Maalesef yukarıda bahsedilen tüm kriterler küresel pazardaki taleplerle paralel ilerlemesine rağmen yüksek güvenlikli ofis ihtiyacı Türkiye’ye özgü bir kriter olarak karşımıza çıkıyor. Son yıllarda ülkemizde gerçekleşen bazı terör olaylarının etkisiyle birçok yabancı firma ofislerini sadece güvenlik ihtiyacı nedeniyle müstakil ve butik ofis binalarından yeni plazalara taşıma eğilimi göstermiştir. Önceki dönemlerde firmaların güvenlik ihtiyacı binada 7/24 güvenlik personeli bulunması ve girişte bir kartlı geçiş/turnike sistemi yer alması ile sınırlıyken bugün otopark asansörlerinin katlara çıkmaması, kartlı geçiş sistemlerine ek olarak metal detektörü ve x-ray cihazı bulunması, ofis kullanıcılarının kendi çalıştıkları katlar dışında katlara asansör ulaşımının olmaması, otopark katlarına plakası tanımlanmış kiracı araçları dışında araç erişimi olmaması gibi çok daha ileri düzey güvenlik önlemleri genel bir ihtiyaç olarak karşımıza çıkmaktadır.

OFİS KILAVUZU

Ofis kullanıcılarının yukarıda sayılanlar dışında da dikkat ettikleri sayısız kriter var. www.ofisraporu.com her bir ofisi yaklaşık 100 farklı kritere göre puanlayarak, ofisler konusunda birikime sahip olmayan kullanıcıları da doğru yönlendirerek, öncelikle şirket ihtiyaçlarını doğru belirlemeyi ve bu ihtiyaca en uygun ofis alternatiflerini seçmelerini sağlamayı hedefliyor. Aynı zamanda ofis geliştiricilerine de kullanıcı ihtiyaçlarına cevap veren, kiralanabilir ve satılabilir ofis binaları geliştirmek için kılavuz olmayı hedefliyor.

Firmaların Öncelikli Ofis Seçim Kriterleri

Kriterler

Beklenti (5 Yıl Önce)

Beklenti (Bugün)

Konum

Toplu Taşımaya Yakın

Sosyal İmkânlara Yakın

Maliyet

Kira+Aidat

Kira+Aidat+Kirasız Dönem+Artış Oranı+Teslim Şekli+Dekorasyon Maliyeti

Asansör

Sayısı ve Kapasitesi

Sayısı, Kapasitesi, Markası, Çalışma Şekli, Bekleme Süresi

Jeneratör

%100 Destekli

Birbirini Yedekleyen Birden Fazla Jeneratör, Yeterli Yakıt Deposu

İklimlendirme

Merkezi Isıtma, Soğutma

Her Odayı Farklı Derecelerde Isıtıp Soğutma İmkânı

Verimlilik

Brüt/Net Alan Oranı

Brüt/Halı Alanı Oranı

Islak Hacimler

Her katta Bay, Bayan WC

Her katta Bay, Bayan ve Engelli WC, Mutfak

Yangın Güvenliği

Duman algılama + sprinkler sistemi

Isı ve duman algılama + sprinkler sistemi

Otopark

Ücretsiz Otopark Kapasitesi

Ücretsiz Otopark Kapasitesi, Ziyaretçi ve Servis Araç Otoparkı

Lobi

Resepsiyon Görevlisi

İngilizce Bilen Resepsiyon Görevlisi, Ziyaretçi Bekleme Alanı

Bina İçi Sosyal Alanlar

Yemekhane, Market

Yemekhane, Toplantı Salonları, Market, Kuaför, Kafe

Güvenlik

7/24 Güvenlik + Kartlı Geçiş Sistemi

7/24 Güvenlik + Kartlı Geçiş Sistemi + X-ray cihazı + Metal Detektörü vb.