Yabancı yatırımcılar Türkiye'de nereleri tercih ediyor? 

Habertürk'ten Kübra Par, TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya ile Türkiye'deki konut satışlarını konuştu. Maya "Bu yıl satılan konutların ne kadarı yabancılara satıldı?", "İstanbul'dan gayrimenkul almayı düşünenler için doğru zaman mı, hangi semtlere yönelmeli?" sorularına yanıt verdi. 

Bugün sizinle son dönemde biraz efsaneleşmiş bir konuyu konuşacağız. Türkiye’de Arapların ve yabancıların çok mu mülkü var?

Aslında sanıldığı kadar yok. Bu durum son bir yıldır artmış durumda. Bunun önemli bir sebebi de vatandaşlık başvuruları. 2019 yılı ilk çeyreği itibarıyla ilk üç sırada İran, Irak, Afganistan ve Rusya Federasyonu alıyor. Hemen akabinde de Suudi Arabistan geliyor. İran, Irak vatandaşları bu anlamda biraz daha istekli. Ama toplam konut satışlarına baktığımızda yabancıların mülk edinme oranı yüzdesel olarak 2019’un ilk çeyreğinde sadece yüzde 3.7.

Rakamsal olarak söyleyecek olursanız, totalde kaç konut satılıyor?

2019’un ilk çeyreğinde 256 bin konut satıldı. Bunun 9 bin civarı yabancılara yapılan satışlar. Bu da yüzde 3.7’lere tekabül ediyor. Bunun sadece 3 bin küsuru Arapların.

Tüm yabancı yatırımları oranlara vuracak olursak nasıl bir sıralama çıkar?

Irak, İran, Afganistan, Kuveyt, Suudi Arabistan şeklinde devam ediyor liste.

Bunlar 2019’a ait rakamlar. Peki Türkiye genelinde son yıllardaki toplam oranı biliyor muyuz?

İlk sırada Irak var. Iraklılara 2015 yılından beri yaklaşık 21 bin adet konut satışı yapılmış. İkinci sırada Suudi Arabistan var. Toplam olarak Suudilere 11 bin adet konut satışı yapılmış, bu da pazarın yüzde 11’lik bir kısmına tekabül ediyor. Üçüncü sırada da Kuveyt var. Kuveytlilerin aldığı toplam konut sayısı 8 binler seviyesinde. Bu da toplamın yüzde 7.19’u. Dördüncü sırada da Rusya var. Ruslar Antalya gibi güneşli yerleri çok severler. Dolayısıyla onlar da Antalya’dan 7 bin 500’ler seviyesinde konut alımı yapmışlar.

Körfez ülkelerinin vatandaşları dünyada hangi ülkelerden konut alıyor?

İngiltere’yi çok severler. Özellikle Londra, Ortadoğu ülkesi vatandaşları için bir numaralı yatırım merkezi. Londra’da son dönemde şantiye halinde yeni projeler yapılıyor. Bu projelerin çoğunun yatırımcısı Ortadoğu ülkeleri. Bunların başında Katar, Kuveyt ve Arabistan gibi ülkeler geliyor. Onun dışında İngiltere’de Manchester gibi ikinci gelişim alanları var. Buralar da yatırım potansiyeli içeriyor ve yabancılar tarafından tercih ediliyor. Bir de vatandaşlık edimi nedeniyle ülkelerin bazıları çok öne çıkıyor. Portekiz son iki üç yıldır bunu çok güzel bir pazarlama argümanı olarak kullanıyor. Keza Yunanistan da böyle. 250 bin Euro’luk gayrimenkul yatırımı ile kademeli olarak vatandaşlık veriyor. Bu da yine Ortadoğu ülkeleri vatandaşları için çok cazip, çünkü bu ülkelere yatırım yaptığınızda Schengen vizesine sahip bir pasaport ediniyorsunuz. Son olarak da ABD, özellikle kurumsal yatırımcılar nezdinde baktığımızda her zaman tercih edilen başka bir ülke.

İranlılar, Afganlar ve Iraklılar için Türkiye’den mülk almak neden cazip?

Pasaportları daha değerli ülkeler bu anlamda ilgi çekici oluyor. Türkiye 1 milyon dolar olan vatandaşlık için konut alma fiyatını Eylül 2018’de 250 bin dolara indirdi. Dolayısıyla bu rakam ve bölge de onlar için cazip. Pasaport da Irak, Afganistan pasaportlarına kıyasla daha cazip olduğu için bir tercih sebebi.

Peki, lüks konut mu alıyorlar, yoksa sadece vatandaş olabilmek için daha ortalama semtlerden daha düşük bütçeli konutlar mı alıyorlar?

Kesinlikle ikincisi. Daha ucuz, daha erişilebilir fiyatlı ve 250 bin dolar mertebesini karşılayabilecek olan gayrimenkulleri satın alma eğiliminde olduklarını net olarak görüyoruz. Bölgesel olarak da tabii böyle olunca gayrimenkul fiyatlarının çok yüksek olduğu yerler değil.

Daha çok hangi şehir ve semtleri tercih ediyorlar?

Tüm yabancı satışlarına baktığımızda ilk tercih edilen bölge İstanbul. 2013 yılına giderseniz, bir dönem Rusya vatandaşları Antalya’dan mülk alıyorlardı. Ama onun dışında İstanbul her yıl revaçta. İstanbul’da, eğer yabancı biri gayrimenkul satın alacaksa ilk baktığı şey havaalanına olan mesafe oluyor. Atatürk Havaalanı taşınmadan önce Basın-ekspres yolu, Bahçeşehir, Ispartakule bölgeleri revaçtaydı. İkinci trend de nasıl bir ailenin oturacağı ile ilgili. Biliyorsunuz, eş aile yapısı özellikle Arabistan’da biraz daha farklı. Onlar daha kapalı, avlulu, kendi içine dönük, en az iki banyolu evlerde yaşamayı tercih ediyor. Dolayısıyla onların tercihlerini aile yapıları ve havaalanına olan mesafeleri belirliyor. Bir diğer önemli bir konu da Taksim’e olan mesafe. Özellikle Ortadoğu ülkeleri vatandaşları için gayrimenkulün Taksim’e olan mesafesi önemli.

İstanbul dışında nereye yöneliyorlar?

İstanbul dışında en çok Antalya’yı seviyorlar. Onun dışında son zamanlarda iki üç yıldır Bursa ve Yalova çok revaçta. Hatta Bursa, Yalova o kadar revaçta ki bir dönem Ankara’nın üstüne çıkmışlardı. Daha sonra  Ankara  yine üçüncü sıraya yerleşti.  Dolayısıyla ilk beşi sıralarsak liste; İstanbul, Antalya, Ankara, Bursa, Yalova şeklinde devam ediyor.

Araplar daha çok müstakil evlere mi yöneliyor? İstanbul’un daha çeperlerinde Çatalca gibi semtlerde ev aldıklarını duyuyoruz, doğru mu?

Hayır, müstakilden ziyade apartman dairesi onlar için şu anda daha ideal. Çünkü apartman dairelerinin fiyatları daha ödenebilir. Çok daha ciddi maliyetlerle konut yatırımı yapmak ya da gayrimenkul yatırımı yapmak isteyenler Boğaz hattına yöneliyor. Burada da birkaç önemli yalı tarzında gayrimenkul satışı oldu. Ağırlıklı olarak Katar ve Suudi Arabistan bu anlamda biraz daha öncü.

Boğaz’dan kaç yalı satışı oldu?

Tam sayıyı bilmesem de üç beş satış oldu son dönemde.

Batılıların Türkiye’den konut alma talebi düşüyor mu, yükseliyor mu?

Düşüyor. Bunu da en çok İngiliz ve Alman vatandaşlarına baktığımızda görebiliyoruz. 2013 yılında İngilizler Türkiye’den yaptıkları konut alımlarında ilk beşe giriyordu. Şu an İngiltere on ikinci sırada. Dolayısıyla İngiltere özelinde bir yavaşlama olduğunu söyleyebiliriz. Almanya her zaman karıştırılan bir ülke. Almanya’da gurbetçi vatandaşlarımızın tek pasaportla Alman vatandaşı olma durumu pek ayrıştırılamıyor. Onlar sürekli köye, kasabaya, memleketlerine gayrimenkul yatırımı yapıyor. O toplamın içine bizdeki istatistiklerde Almanya vatandaşı olarak giriyorlar. Dolayısıyla Almanya şimdiki istatistiklerde de ilk on içinde.

Batılı yatırımcının azalmasını neye bağlıyorsunuz?

Tabii bu biraz ekonomik ve jeopolitik görünümle alakalı. Buradaki temel dönüm noktasının 2016 olduğunu düşünüyorum. 2016 yılından sonra Avrupa vatandaşlarının yaşanan terör olayları nedeniyle Türkiye konusunda çekimser kaldıklarını görüyoruz.

Suriyeli sığınmacılarla ilgili çok fazla efsanemiz var. Bu efsanelerden bir tanesi de onların da artık ev satın aldığı yönünde. Bu bilgi doğru mu?

Suriyelilerle ilgili özel bir durum var. Mütekabiliyet ilkesi kapsamında gayrimenkul satışları yapılır. Suriye ise mütekabiliyete dahil değil. Dolayısıyla Suriye vatandaşı olan birinin Suriye vatandaşı olarak ülkemizden konut alması da mümkün değil. Ancak Türkiye’de bir şirket kuracak ve şirket olarak satın alma yapacak ya da Türk bir şahıs üzerinden bu evi alacak. İkisini yan yana koyduğumuzda bu sayının görece düşük olduğunu düşünüyorum. Ağırlıklı olarak kiralama ya da şirket üzerinden satın alma yaptıklarını düşünüyorum.

Peki, Türklere ne tavsiye edersiniz? Şu sıralar konut yatırımı yapmaları için iyi bir dönem mi? Yatırım için konut satın alacaklarsa hangi şehirlere ve hangi semtlere yönelmeliler?

Yatırım için yapılacaksa, öncelikli olarak fırsat alımı dediğimiz bir alım türü oluştu son bir bir buçuk yıldır. Satışa çok acil ihtiyacı olan mal sahipleri normal piyasa ortalamasının bir nebze altına satışlar yapabiliyor. Bu piyasa koşullarında 100 liralık ev 80 liraya bulunabilir. Eğer böyle evler bulunabiliyorsa ve gereken nakdi dağıtabilecek imkân varsa Türk yatırımcısı bu evleri değerlendirebilir. İşin oturum amaçlı kısmında ise ev almak çok farklı bir psikoloji barındırıyor. Kriterler, fiyatlandırmalar ve bölgeler çok değişken oluyor. Yatırım amaçlı alımlarda da genelde gelişme potansiyeli olan bölgeler tercih ediliyor. Bunları şöyle ayırt edebiliriz; ulaşım, altyapı ve mega projelerin geçtiği hatlar genelde gelişim bölgeleri olarak adlandırılıyor ve yıllardır hem ülkemizde hem de dünyada ulaşım hatları geliştikçe kentler büyüyor ve çeperlere yaklaşıyor. Bu çerçevede, kent çeperlerindeki fiyatlandırmalar, hem daha makul seviyelerde ve alınabilir hem de uzun vadede daha fazla değer artışı beklenen yerler.

İstanbul özelinde hangi semtlerde bu dönemde konut fiyatları yükseliyor hangilerinde düşüyor?

Bu dönemde Beşiktaş, Ataşehir ve Kadıköy gibi merkezi yerlerde gayrimenkul fiyatları yükselmiyor. Buralarda gayrimenkul fiyatlarının bu dönemde yükselmesini beklemek çok iyimser olur.

Düşüş var mı buralarda?

Talebin çok olduğu yerlerde düşüş olmaz. Beşiktaş buna çok güzel bir örnek. O kadar merkezi bir noktada yer alıyor ki orada fiyat düşüşlerini çok fazla görmüyoruz. Sadece çok acil satışlar gibi istisnai durumlarda; örneğin mahalledeki evler ortalama bir milyon lirayken kişi borcunu kapatmak için evini satıyorsa, 800-830 bin liralık satışlar da olabiliyor. Fiyatlar artıyor mu derseniz, maalesef genel olarak İstanbul genelinde son 6 aydır fiyat artışından bahsetmek mümkün değil. İstanbul’da son 2 aydır artışlar negatif seyrediyor. Bunu değerlemelerde de çok net görüyoruz. Stabil bir fiyat varlığından bahsetmek daha doğru olur.

Değer artışı bakımından İstanbul’un dışında, yeni yapılan rezidansları mı yoksa yoksa İstanbul’un merkezi semtlerinde, yıllanmış apartmanları mı tavsiye edersiniz?

Bence en doğrusu şöyle bir değerlendirme olabilir: Kent merkezinden alacağınız eski ve yaşlı bir binanın yarın öbür gün size farklı bir getirisi olabilir mi? Şu an gündemde kentsel dönüşüm var. Merkezi binaların tercih edilmesinde artık bu olasılığa mutlaka bakılıyor. İleride bu bina yıkılır mı, yıkılırsa kaç metrekare daire alabilirim, bina ne kadar vadede yenilenir? Bu tarz dönüşüm olan yerlerde fiyat artışlarını görüyoruz. Bunu yıllardır Bağdat Caddesi’nde, Caddebostan’da çok net görüyoruz. Gelecek vaat eden yerlerde fiyat artışı olur mu? Evet, her şey olağan akışında giderse olabiliyor. Örneğin Ispartakule, Bahçeşehir, Halkalı…Yıllar içindeki konut fiyatları kademe kademe ve düzenli olarak net arttı. Yüzde 30’larla başladı, yüzde 20-15’lere kadar geldi. Son 6-7 aydır artık bu artışlardan bahsetmek mümkün değil.

Diyelim bir miktar birikiminiz var ve İstanbul’da bunu değerlendirmek istiyorsunuz. Hangi semtlere yönelirdiniz?

Şu anda semte yönelir miydim bilemiyorum. Piyasayı gözlemlediğime göre, yatırım amaçlı alacaksam beklerdim. Bakacağım ilk semtlerden biri Anadolu Yakası’nda Atakent civarı olabilir, çünkü gelişme potansiyeli olan, çevresi değişen bir yer. Ünalan olabilir. Bunun gibi kent merkezinde gizli kalmış, ileride dönüşme potansiyeli olan yerlerden tercih edebilirdim. Bu dönemde diğer taraflara yönelmezdim, çünkü gelişme çeperlerinde stok artacak, talep az şu anda.

“Beklerdim” dediniz. Konut fiyatlarının düşmesi bekleniyor mu önümüzdeki süreçte?

Konut fiyatlarının düşmesiyle ilgili değil, paranın kıymetiyle ilgili. Nakit şu anda o kadar önemli ki, o nedenle beklerdim. İnşaat maliyetlerimiz çok arttığı için herhangi bir düşüş beklentisi içerisinde değilim.

Konut sektöründe bir kriz bekleniyor mu?

Şahsi olarak böyle bir beklentim yok. Sebebi de bizdeki bireysel tüketicilerin aldığı kredilerin ödeme takvimlerine hâlâ aynı düzgünlükte devam etmesi. Konut kredilerinin temerrüte düşme oranı binde 4.7’lerde. Dolayısıyla bireysel tüketici tarafında bir risk göremiyorum. Toplu üretim ve geliştirme tarafında ise bir geliştiricinin elindeki önemli miktarda stoku nasıl değerlendireceği çok önemli. Genelde satmaya çok hevesli olmayacaklardır, çünkü 100’lük malı 80’e satmaları gerekebilir. Böyle bir dönemden geçiyoruz. Diğer taraftan elde tutmanın getireceği bir maliyet var. Şirket olarak devam eden kredi borçlarınız varsa onları ödemek zorundasınız. Geliştiriciler o dengeyi yakalamakla uğraşıyor bu dönemde. Bir de gayrimenkullerin bir kısmı ipotek konusu olduğu için konut alacak bir yatırımcının mutlaka ilk olarak takdilat belgesine bakmasını öneririm. Çünkü bankaya gittiğinizde konut ipotekli çıkabilir, bankayla bazı prosedürleri aştıysa hacizli gayrimenkul olabilir. Bu tarz araştırmaların mutlaka yapılmasını tavsiye ediyorum.