Yargıtay'dan kaçak inşaatlara yönelik 'emsal' karar!

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, Üsküdar Çengelköy'de İmar Kanunu'na aykırı şekilde inşa edilen kooperatifle ilgili müteahhit firmanın açtığı alacak davasında, yerel mahkemenin verdiği "1 milyon 400 bin lira bedelin iş sahibi kooperatiften alınarak davacı firmaya ödenmesi" kararını, "imara aykırı yapılan inşaatların ekonomik değerinden söz edilemeyeceği" gerekçesiyle bozdu.

Nato Yolu üzerinde kooperatif olarak inşa edilen ve içinde çeşitli büyüklüklerde en az 300'er daire barındıran özel sitelerin bir çoğu, müteahhit (yüklenici) firmaların, kooperatif ortaklarına açtıkları davalar ve imar sorunlarıyla gündeme geliyor. İmar Kanunu'na aykırı inşa edildikleri gerekçesiyle bugüne kadar ruhsat verilmeyen kooperatiflerle ilgili mahkemelere açılan "alacak ve sözleşmenin feshi" davalarıyla ilgili Yargıtay "içtihat" niteliğinde bir karar verdi.

Bosna Bulvarı'ndaki 292 dairelik Çamlıca Palmiye Sitesi'ni inşa eden yüklenici firma Öz İmar İnşaat şirketi, hak sahibi SS Akören Konut Yapı Kooperatifi'nin sözleşmeyi feshetmesi üzerine, "sözleşme feshinin haksızlığının tespiti" ve "bakiye iş bedelinin tahsil edilmesi"ne yönelik, Kadıköy 3. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde dava açtı. Kooperatif avukatları, kendilerine dava açan şirkete yönelik "fazla yapılan ödeme ile eksik, kusurlu işler bedelinin tahsili ve tazminat" talepli karşı bir dava açtı. 

Yargılama sonucunda yerel mahkeme, asıl davanın ıslahla arttırılan miktarını da dikkate alarak, bir milyon 400 bin liralık istemin kabulüne karar verirken, davalı kooperatif tarafından açılan karşı davayı reddetti.

- "Binalar kaçak yapı durumunda"

Davalı-karşı davacı avukatlarının kararı temyiz etmesi üzerine dosyaya bakan Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu. 

Kararda, taraflar arasında 2 Şubat 1994'te konut inşaat sözleşmesi, 12 Temmuz 1997'de "ek sözleşme" düzenlendiği, bu sözleşmelerin Borçlar Kanunu'na göre "eser sözleşmesi" niteliğinde olduğu belirtildi.

Asıl davada davacı Öz İmar İnşaat şirketinin sözleşme hükümleri uyarınca, üzerine düşen görevi yerine getirdiği, sözleşme konusu inşaatları yüzde 95 oranında tamamladığı ve davalı SS Akören Konut Yapı Kooperatifi'nin sözleşmeyi haksız feshettiği aktarılan kararda, davacı firmanın iş bedeline hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşmeye, plan ve projesine, imar mevzuatı ve teknik kurallara uygun biçimde yapıp, iş sahibine teslim etmesi gerektiği kaydedildi.

Davaya bakan mahkemece alınan 2 Haziran 2008 tarihli bilirkişi raporunda, "davaya konu inşaatların belediyece tasdik edilmiş mimari, statik, tesisat, kalorifer ve ısı yalıtım projeleri ile yine belediyesince düzenlenerek onaylanmış inşaat ruhsatı bulunmadığından, dava konusu binaların kaçak yapı durumunda bulunduğu"nun belirtildiği hatırlatılan kararda, İmar Kanunu'nun 21. maddesi uyarınca bazı istisnalar dışında tüm yapılara yapı ruhsatı alınmasının zorunlu olduğuna dikkati çekildi.

- "Ruhsat alma yükümlülüğü iş sahibine aittir"

Yapılara ruhsat verilmesi için gerekli şartların İmar Kanunu'nun 22. maddesinde gösterildiğini ve sözleşmede aksine hüküm yoksa ruhsat alma yükümlülüğünün iş sahibine ait olduğunu belirtilen kararda, şu bilgilere yer verildi:

"Taraflar arasındaki gerek asıl ve gerekse ek sözleşmede yapı ruhsatı alınması ediminin yükleniciye ait olduğu kararlaştırılmadığından, İmar Kanunu'nun 30. maddesi hükmü gereğince, yapı ruhsatını almak edimi iş sahibi kooperatife aittir. Ruhsat alınmadan ya da ruhsat alınsa bile alınan ruhsata uygun yapılmayan inşaatlar 'kaçak inşaat' olarak tanımlanır. Dairemizin yerleşik uygulama ve içtihatlarına göre, emredici hukuk kurallarını içeren İmar Kanunu hükümlerine aykırı yapılan yapı, 'kaçak yapı' niteliğinde olduğundan, yasal hale getirilmedikçe ekonomik değer ifada etmez. Ekonomik değer taşımadığı için de yüklenici bu nitelikteki iş ve imalatın bedelini isteyemez. Ancak işin yasal duruma getirilmesi halinde yüklenici, hak ettiği iş bedelini talep edebilir."

Dava konusu inşaatların davalı iş sahibi kooperatif tarafından öncelikle yasal hale getirilmesi ve yapı ruhsatının alınabilmesi için bu kooperatife yeterli süre ve yetki verilmesi gerektiği anlatılan kararda, "Kooperatifin yapı ruhsatı alıp inşaatları yasal hale getirmemesi durumunda aynı sebeple yüklenici şirkete yetki ve uygun süre verilmesi, verilecek yetki ve uygun süreye rağmen yasal hale getirilmemesi durumunda inşaatların ekonomik değerinden söz edilemeyeceğinden, yüklenici tarafından açılan asıl davanın reddine karar verilmesi gerekir" denildi.

- Tutarın saptanması için bilirkişi raporu

Aralarında davacı şirket yetkilisi ile kooperatif yetkililerinin de bulunduğu bir çok kişi hakkında, "zimmet" ve "görevi kötüye kullanmak" suçundan Üsküdar 2. Ağır Ceza Mahkemesi'ne dava açıldığı ve bu davanın halen devam ettiğine işaret edilen kararda, ceza davasının sonuçlarının temyize konu hukuk davasını etkileyeceği bildirildi.

Ceza davasının sonucunun beklenmesi ve karar kesinleştikten sonra gerçeğin ortaya çıkması için oluşturulacak 3 kişilik bilirkişi heyetiyle mahallinde keşif yapılması gerektiği aktarılan kararda, denetime elverişli, gerekçeli rapor alınmasının ardından oluşacak sonuç çerçevesinde davacı firmanın hak ettiği iş bedelinin tutarının saptanmasının daha uygun olacağını kaydedildi.

Murat Kaya / AA