Yavuz Semerci: Konut fiyatlarında balon var mı

Çevreden sorular geliyor: "Risk var mı yok mu Bir emlak balonu mu yaşıyoruz Bu balon patlar mı"

Uzmanlar ve bankacıların konuya ilişkin ciddi analizler yaptıklarını biliyorum. Konut kredileri dikkatle takip ediliyor. Kredi hacimlerindeki artışlar, azalışlar, geri dönmeyen krediler, hem bireysel hem de sistematik açıdan günlük olarak izleniyor. Serdar Turgut'un uyarılarını haklı çıkaracak olumsuz veri (henüz) yok.

Turgut, iyi niyetle emlak ilanlarındaki artışı kötüye yoruyor.

Konut satın alanlar açısından dikkat edilmesi gerekenler var elbette. Bunlardan önce, konut kredilerindeki mevcut durum sistematik bir risk taşıyor mu ona bakalım.

1) Merkez Bankası verilerine göre, bankalar toplam 161 milyar TL'yi bireysel kredi ve kredi kartı harcamaları için finanse etmiş. Başka bir deyişle, toplam 500 milyar liralık kredi hacminin yüzde 32'si bireysel kullanımda...

2) 161 milyar liralık bireysel kredinin dağılımı ise şöyle: Yüzde 34'ü konut sektörü (54 milyar TL), yüzde 26'sı kredi kartı harcamalarından kaynaklanıyor. Yüzde 37'si de tüketici kredisi.

3) Konut kredileri, toplam kredi hacminin yüzde 11 'ine denk geliyor. Bu kredilerin tümünün ödenmediğini (İmkânsız bir durumdur ama yine de varsayalım) farz edin. 126 milyar TL'lik özkaynağı olan sistem çökmez, olsa olsa nakit krizine girer. Ödeme sisteminin bu denli bozulması için de bu ülkede işsizlik oranının herhalde yüzde 50'lere çıkması gerekir. Bankacılık sisteminde tahsili gecikmiş alacak miktarı 20 milyar TL'dir. Bu miktar, toplam kredi hacminin yüzde 4'üne, bankacılık sektörünün toplam bilanço büyüklüğünün yüzde 2'sine denk geliyor. Ve bankalar tahsili gecikmiş alacakları için bilançolarında 17 milyar TL karşılık ayırmış durumda. Yani riskler minimum seviyesindedir.

4) Turgut'un dediği gibi bir arz fazlası, etrafa ve ilanlara bakılarak tespit edilemez. Rakamlar ortadadır. Sadece İstanbul'daki konut açığı yıllık 200 bin civarındadır. İlanları ve etrafta gördüğünüz projeleri alt alta sıralayacak kadar deli olsanız bile, çıkacak rakam 10-20 bin konutu geçmez.

5) ABD ve gelişmiş ülkelerde konut sektöründe başlayan krizin ana nedeni, şişen konut fiyatları kadar konut kredilerinden elde edilecek gelirlerin paketlenerek para piyasalarında satılacak değere dönüştürülmesidir. Krizle birlikte geriye gelen fiyatlar ve aynı ev için (fiyat arttıkça) yeniden konut kredisi alarak borçlanan tüketiciler ile yüksek fiyattan konut gelirlerini önceden belli bir iskontoyla satın alan fonlar zarar etmiştir. Bu sistem Türkiye'de yok ki, bir kriz anında ekonomi ve tüketiciler üzerinde tsunami etkisi yapsın.

6) Risk yok mudur Vardır!  TOKİ  ile gelir paylaşımı esasına göre çalışan firmalar, hesabını yanlış yapmışsa batabilirler. Bu durumda garantör firma TOKİ olacağından teslimatta gecikmeler yaşanabilir sadece. Bir de kendi finansal imkânlarına güvenen ve konutları banka kredisine ihtiyaç duymayacak şekilde pazarlayan firmalar vardır. Bunların batması, tüketiciye, verdiği ana para kadar zarar verebilir. TOKİ ile iş yapmayan firmaların batma ihtimali düşünüldüğünde, eğer tüketici kredi alarak bu işe girmişse risk bankaların üzerindedir. Teminat konuttur. Her koşulda tüketici, iş yaptığı firmayı araştırmalı. Bu anlamda risk her zaman vardır. Ancak bu risk sistem açısından tehlike arz etmemektedir.

7) Konut fiyatları şişmiş midir Şişmişse, yatırımınız kâr etmez. Satarsanız (ki Türkiye'de konut satın alanların büyük kısmı kendi ihtiyacını karşılıyor. Bir yatırım olarak bakmıyor) zarar etseniz bile bu durum bankacılık sistemini ve ekonomiyi büzmez. Sizi daraltır. Sonuç olarak üzülmeyin, ortada patlatacak bir balon yok. Turgut, sadece "Ya varsa" diye uyarıyor...
Yavuz Semerci-Habertürk