Yeni başlayanlar kira beyanını nasıl yapabilir

Kira gelirlerinin beyanına ilişkin yeni sistem, mükelleflere elde ettikleri kira gelirlerinden vergi idaresinin haberdar olduğunu bildirerek, idare tarafından hazırlanan taslak beyanların mükellefler tarafından kontrolü ve düzeltimi sonrası onaylanmasını ifade ediyor.

İçişleri Bakanlığı'ndan edinilen adres ve kimlik bilgileri, posta idaresi ve bankalardan edinilen kira gönderim bilgileri, tapu idaresi, belediyeler, elektrik ve su idarelerinden edinilen gayrimenkul bilgileri, sigorta şirketlerinden edinilen sigorta primleri ve Gelir idaresi Başkanlığı'nda yer alan kiracıların yapmış olduğu gelir vergisi kesintilerine ilişkin bilgiler gibi üçüncü taraflardan alınan bilgiler de dikkate alınarak; kira beyannamesinin idare tarafından önceden doldurulup mükellefin onayına sunulduğu bu sistem kamuoyunda büyük ilgi uyandırdı.

Bugüne kadar gelirini beyan etmeyen birçok kişi Gelir İdaresi tarafından gönderilen yazılar ellerine ulaşınca "yakalanmış olma" hissine kapıldılar. Kira gelirlerini beyan etmezler ise cezalı tarhiyata maruz kalabileceğini düşünen pek çok kişi, belki de ilk kez bu yıl beyanname verecek.

NE YAPMALI
Kayıt dışılık sadece şirketler için geçerli değil. Gerçek kişiler de vergiden kaçındıkça ya da daha doğru bir tanımla kaçırdıkça kayıt dışı ekonomiyi besliyorlar.

İdarenin son yıllarda kayıt dışı ekonomi ile mücadeleye daha çok önem verdiği aşikar. Bilgi teknolojilerinden yararlanma imkanları arttıkça gelirin kavranması da kolaylaşıyor.

Mükelleflerin de bu bilinçle hareket ederek, ileride telafisi mümkün olmayacak cezalı tarhiyatlara maruz kalmamak için, gönüllü olarak sisteme dahil olmaları menfaatlerine olacaktır.

KİRA GELİRİNİN BEYANI
Gelir Vergisi Kanunu'nda belirtilen mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen gelirler "gayrimenkul sermaye iradı" olarak ifade edilmekte ve belli koşullarda gelir vergisine tabi tutulmaktadır.

Gayrimenkul tanımı çok sayıda mal ve hakkı içeriyor. Ancak gerek yerimizin kısıtlı olması gerek daha geniş bir kesimi ilgilendirmesi nedeniyle sadece işyeri veya konutların kiraya verilmesinden elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesine ana hatlarıyla değineceğiz. Burada yer veremediğimiz ayrıntılar konusunda, beyanname verilirken mali müşavirlerden destek alınması ya da Gelir İdaresi'nin vergi iletişim merkezi destek hattından yararlanılması yerinde olacaktır.

TAHSİL EDİLEN KİRA
Kira gelirinde gelirin elde edilmesi, tahsil esasına bağlanmıştır. 2011 yılına veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği 2011 yılının hasılatı sayılacaktır. Ancak, gelecek yıllara ait olup, peşin tahsil edilen kira bedelleri; ödemenin yapıldığı yılın değil, ilgili olduğu yılın geliri olarak kabul edilecektir.

Konut kira geliri elde eden kişilerin, 2011 yılı gelirleri için uygulanan istisna tutarı olan 2 bin 800 TL'nin altında kira geliri elde etmesi halinde beyanname vermelerine gerek bulunmamaktadır.

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, bu istisnadan yararlanamayacaktır.
Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde istisna, her bir ortak için ayrı ayrı uygulanacaktır. Bir mükellefin birden fazla konuttan kira geliri elde etmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına sadece bir defa uygulanacaktır.

İNDİRİLECEK GİDER
Elde edilen gelirin safi tutan iki farklı şekilde tespit edilebilmektedir. Götürü gider yöntemi ve gerçek gider yöntemi. Seçim mükellefindir. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinden önce 2 bin 800 TL istisna tutarını düşecek, sonra kalan tutarın yüzde 25'ini götürü gider olarak indirecekler.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi, brüt kira geliri tutarından sadece aşağıdaki giderler indirilebilecektir:
Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri.
Kiraya verilen malların idaresi için yapılan giderler,
Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i (İktisap bedelinin % 5'i tutarındaki bu indirim, sadece konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için, o gayrimenkule ait hasılata uygulanacaktır)
Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
Amortismanlar,
Kiraya veren tarafından yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin kendi ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
Sahibi bulundukları konudan kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutların kirası (yabancı ülkelerde ödenen kira bedelleri hariç),
Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Burada dikkat edilmesi gereken husus; gerçek gider yönteminin seçilmesi ve konut kira gelirlerine uygulanan 2800 TL'lik istisnadan da yararlanılması durumunda, gerçek gider tutarının istisnaya isabet eden kısmının indirilemeyecek olmasıdır. Çünkü hasılatın 2 bin 800 TL'lik kısmı zaten istisnadır, giderlerin de istisnaya isabet eden kısmı indirilmemelidir.
 
Örneğin; toplam gelir 28 bin TL ise bunun yüzde 10'u olan 2800 TL zaten vergiden istisnadır, o zaman giderlerin de yüzde 10'u dikkate alınmayacaktır.

BEYAN
Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;
Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2011 yılı gelirleri için 2 bin 800 TL) aşanlar,
İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutan beyanname verme sınırını (2011 yılı gelirleri için 23 bin TL) aşanlar, (beyanname verme sınırı olan 23 bin TL'nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır)

Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutan beyanname verme sınırını (2011 yılı gelirleri için 1.170 TL) aşanlar, yıllık beyanname vermelidir.

YAPICAK İNDİRİMLER
Gelir vergisi matrahının tespitinde gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirden aşağıda belirtilen indirimler yapılabilir. Yapılacak indirimlerin ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerektiği tabiidir.
Şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları,
Eğitim ve sağlık harcamaları,
Bağış ve yardımlar,
Sponsorluk harcamaları,
Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar,
Türkiye Kızılay Derneği'ne makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,
İstanbul 2010 Avrupa Kültür Başkenti Ajansı'na yapılan bağış, yardım ve sponsorluk harcamaları,
Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar.

VERGİ MAHSUBU
Gerçek kişiler tarafından işyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerden sağlanan kira gelirleri üzerinden, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94'üncü maddesine göre yüzde 20 oranında tevkifat yapılmaktadır. Kiracı tarafından yapılan bu tevkifat, aslında gayrimenkul sahibi adına ödenmiş peşin vergidir. Gayrimenkul sahibinin bu geliri dolayısıyla beyanname vermesi halinde, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden bu tutar mahsup edilebilecektir.

BEYAN ZAMANI VE ÖDEME
Mükelleflerin, 1 Ocak 2011-31 Aralık 2011 dönemine ait beyana tabi gayrimenkul sermaye iradı gelirleri için 2012 yılının Mart ayının l'inci gününden 25'inci günü akşamına kadar beyannamelerini vermeleri gerekmektedir. Bu yıl 25 Mart tarihi resmi tarihe rastladığı için son beyan tarihi 26 Mart 2012 olarak uygulanacaktır. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenmektedir. Hesaplanan vergi; mükellefin bağlı bulunduğu vergi dairesine, bağlı olunan vergi dairesinin bulunduğu yerin belediye sınırları dışındaki vergi dairelerine ya da tahsile yetkili banka şubelerine ödenebilmektedir.
 
Onur Elele/Ekonomist