Yeni müteahhitlik yasası sektör için 'bildiğiniz dünyanın sonu'dur!

Sosyolog Faruk Özcan, 2 Mart 2019 tarihinde yayımlanan Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmeliğini değerlendi...

“Herkesin yapabildiği işin keyfi kaçar” diye bir kural olsaydı, en iyi örneği ülkemizde müteahhitlik mesleği olurdu. Öyle ki, özellikle son yıllarda o kadar çok farklı sektörden müteahhitliğe girilebildi ki, artık müteahhitliğe giren meslekleri değil, henüz müteahhit çıkarmamış sektörleri sayar olmuştuk ki, Devlet dur dedi, yasası çıktı. Adı da, Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik.

Yasanın adında geçen sınıflandırma ve kayıt tutma vurgusu, artık sektöre çeki düzen verilmek istendiği, bunun da önleyici müdahale ile, yani (ister sermaye, ister tecrübe isterse de iş gücü bakımından) yanlış inşaata daha başlamadan müdahale edileceğini akla getiriyor. 

Bugüne kadar müteahhitlik sektöründe belediyeler eliyle şekli inceleme yapan Bakanlık, artık bir nevi esastan inceleme yapacak ve önce müteahhitleri, sonra da her başlayacağı projeyi inceleyerek, yapmak istedikleri inşaatın müteahhite uygunluğunu bizzat denetleyecek.

Bu yasa ile temelden ev satışı hızlanır…

Çünkü temelden ev almak isteyen vatandaşların içini kemiren, acaba müteahhitin maddi gücü var mı, bitirebilecek mi gibi aklındaki soru işaretleri, bu yasa(nın sıkı bir şekilde uygulanması) ile önemli oranda giderilmiş olacak. Çünkü vatandaş bilecek ki, müteahhit bir inşaat ruhsatı almayı başardıysa, bir defa finansal yeterliliği veya banka teminatı vardır ve o başladığı iş de boyundan büyük değildir. Son beş yılda daha büyük işleri bitirmemiş olsaydı, ona bu inşaatta ruhsat verilmezdi. Çünkü artık Devlet müteahhitlerin boyundan büyük işlere girmesine izin vermiyor. 

Bu yasa ile müteahhitlik sektörüne olan güven artar…

30702 sayılı yasa ile, müteahhitlerin sicilinin tutulması, yeterli sermaye ve teminat gücüne sahip olunmasının artık bir ön koşul olması, müteahhitlerin iş bitirmesine göre iş alabilmesi ve kötü imalatların önüne geçebilmek için nitelikli insan kaynağına sahip kişilerin bu işi yapması beraberinde müteahhitlere olan güveni arttıracaktır. Bu da, yurtdışında Çin ile dünya liderliği için yarışan müteahhitlik sektörünün yurtiçinde Çin malı muamelesi görmesine bir son verebilecektir.

Yasa 7 diyor ama, vatandaş 3 sınıf müteahhit görür

H grubu kendi başını sokacak ev yapanlar için olduğundan, zaten onu müteahhit sınıfı sayamayız. Yasa müteahhitleri A’dan G’ye kadar sınıflıyor. O yüzden Devlet müteahhitliği 7 sınıfa ayırmış durumda. Ama vatandaşın değerle(ndir)mesine geldiğimizde, resmen 7 olsa da, fiiliyatta müteahhitleri 3 sınıfta değerlendireceklerini yaşayarak göreceğiz. Buna göre A-B-C sınıfındaki müteahhitler bir grup, D-E bir grup ve F-G de bir grup. Bu üçlü sınıflama, vatandaşların zihnindeki şu klasik şablonun yansımasıdır: iyi, orta ve kötü. Vatandaşların zihnide A-B-C sınıfındaki müteahhitler iyi müteahhitler, D-E sınıfındaki müteahhitler orta kalite müteahhitler ve F-G sınıfındaki müteahhitlerse kötü müteahhitler olarak görülecektir. 

Bu yasa ile konut fiyatlarına yeni bir daha kriter geldi: müteahhitin sınıfı…

Piyasa ve vatandaşlar müteahhit sınıflamasını nasıl okuyacak derseniz, teşbihte hata olmaz: 
G grubu müteahhitliğin anaokulu, 
F grubu müteahhitliğin ilkokulu, 
E grubu müteahhitliğin ortaokulu, 
D grubu müteahhitliğin lisesi, 
C grubu müteahhitliğin üniversitesi, 
B grubu müteahhitliğin yüksek lisansı, 
A grubu müteahhitliğin doktorası kabul edilecektir… 

Böyle yorumlanacağı için, A-B-C, D-E ve F-G gruplarındaki müteahhitlerin konutları kendi içinde fiyatlanacaktır ve bu fiyatlamada alt sınıflardaki müteahhitler kullandıkları malzeme ve işçilik kalitesinde ve nihayetinde istedikleri fiyatta alıcıları ikna etmekte zorlanacaklarken, özellikle A-B-C gruplarındaki müteahhitler, alt sınıflardakilere nazaran daha rahat konut satabileceklerdir. Bugüne kadar aynı projede daha iyi konumdaki konuta şerefiye bedeli ödemeyi kabul eden vatandaş, bundan sonra müteahhitin üst sınıfta olması nedeniyle de bir tür şerefiye bedeli öder. Piyasa bunu satın alır. Nerden mi biliyoruz, “birinci sınıf malzemeye hakkını veren kitle”, birinci sınıf olduğu Devletçe onaylanmış müteahhite de hakkını verir. Yeter ki o da bunu ön plana çıkarsın.

Bu yasa ile kat karşılığı oranlarına yeni bir daha kriter geldi: müteahhitin sınıfı…

Kat karşılığı oranları da 02.06.2019’da yürürlüğe girmeye başlayacak olan bu yasadan sonra kaçınılmaz olarak müteahhitin sınıfına göre değişecektir. Şöyle ki, müteahhitin sınıfı ile kat karşılığı oranı ters orantılı olacaktır. Arsa sahipleri arsalarını daha çok üst sınıf müteahhitlere vermeye çalışacaklardır. Müteahhitin sınıfı yükseldikçe arsa sahibi ve vatandaşta itibarı artacağı için kat karşılığı oranı azalacaktır.

Bu yasa ile barter/takas oranlarına yeni bir daha kriter geldi: müteahhitin sınıfı…

Müteahhitlerin inşaat yaparken kullandıkları, malzeme/iş karşılığı daire verme uygulamasındaki barter oranı da bu yasadan etkilenecektir. Buna göre, müteahhitin sınıfı ile barter oranı arasında doğru orantı olacaktır. Şöyle ki, müteahhitin sınıfı yükseldikçe, taşeron ve malzeme sağlayıcıları karşısında itibarı artacağı için daha yüksek barter oranı kabul ettirebilecektir. Sınıfı düşük olan müteahhitler ise, kaçınılmaz olarak daha düşük bir barter oranı kabul ettirebilecekler ve daha çok peşinle çalışabileceklerdir.

Bu yasanın görünen kazananı A-B-C grubu müteahhitler, görünmeyen kazananı vatandaşlar ve Devlet olur

Bu yasa ile özellikle A-B-C gruplarındaki müteahhitler, alt sınıflardakilere nazaran daha rahat konut satabilecekleri, daha düşük oranlarla kat karşılığı sözleşmesi yapabilecekleri, taşeron ve malzeme sağlayıcılarına karşı da daha yüksek barter oranı kabul ettirebilecekleri için bu yasanın kazananı olabileceklerdir. Diğer taraftan müteahhitlere ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlikler getirerek vatandaşlarımızın endişelerini gidermeyi amaçlayan bu yasa, Devlete de önleyici müdahalede bulunma hakkı verdiğinden, sektör temsilcilerinin bilerek veya bilmeyerek kendilerini ve sektörü sıkıntıya sokmalarını engelleme olanağı verecektir.

Müteahhitler resmen sınıflanır da, malzeme ve hizmet sağlayıcıları sınıflanmaz mı?

Müteahhitlerin sınıflanmasında A-B-C, D-E ve F-G gruplaşması beraberinde, malzeme ve hizmet sağlayan tedarikçilerin çapının da hitap ettiği müteahhit sınıfına denk sayıldığı bir piyasa kabulüne yol açacaktır. Buna göre F-G grubu malzeme ve hizmet sağlayıcıları mahalle arası, D-E grubu malzeme ve hizmet sağlayıcıları semt çapında, A-B-C grubu ise, il çapındaki malzeme ve hizmet sağlayıcıları olarak kabul edileceklerdir. 

* * *

Bu yasa ile müteahhitlerin kayıtlarının tutulması da, sınıflandırılması da iyi güzel, ancak her bir sınıfın iş deneyim tutarı belirlenirken kullanılan yaklaşık 20 milyonluk baremler, özellikle ülkemizde konut satışında ilk 10’daki illerde kanımca çoktan aşıldı. Sene 2010’da “en yüksek iş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen” şeklinde bir barem olabilirdi. Ancak halihazırdaki sınıflama ile özellikle ülkemizde konut satışında ilk 10’daki illerde, A grubunda bile aşırı yoğunluk yaşanacağından, arzu edilen sınıflama yapılamayabilir. Halbuki bunun yerine A grubu müteahhit olmayı daha da zorlaştıracak şekilde şöyle bir sınıflama olabilirdi:

Müteahhit Sınıfı    İş Deneyim Yeterliliği

A Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin beş katını geçen
B Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin dört katını geçen
C Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin üç katını geçen
D Grubu    İş deneyim tutarı, yapım işleri eşik değerinin iki katını geçen
E Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerini geçen
F Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 2/10’unu geçen
G Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’ünü geçen
H Grubu    İş deneyim tutarı yapım işleri eşik değerinin 7/100’üne kadar olan

* * *

Ezcümle bu müteahhitlik yasası, müteahhitler için ne getiriyor derseniz cevap net: bu yasa müteahhitler için “bildiğiniz (!) dünyanın sonu”dur.  Ama dikkat buyrun “dünyanın sonu” değil, “bildiğiniz dünyanın” sonudur.  O da bu yasa “kararlı bir şekilde” ve “herkese eşit” uygulanırsa…

Sosyolog Faruk Özcan

Emlak ihtisas bankaları yolda olabilir!

Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtların Tutulması Hakkında Yönetmelik!