Yeni Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği neleri kapsıyor?

İnşaat sektörünün anayasası Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği değişti. Haber Resmi Gazete'de yayınlandı. 

Yeni yönetmeliğe göre stüdyo daireler yasaklandı, projelere silüet ayarı geldi, kot farkı ve emsal rantının önüne geçildi

Mevcut yönetmelik 1 Ekim 2017 tarihinde yürürlüğe girecek. 30 Haziran'da sona eren kentsel dönüşümde 1.25 ek emsal hakkı da 1 Ekim'e uzatıldı.

1+0 daireler tarihi karıştı

1+0 stüdyo daireler, artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28,50 metrekare olacak. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde 1 oturma odası (en az 12 metrekare), 1 yatak odası (en az 9 metrekare), 1 mutfak veya yemek pişirme yeri (en az 3,30 metrekare), 1 banyo veya yıkanma yeri (en az 3 metrekare) ve 1 tuvalet (en az 1,20 metrekare) bulunacak.

Dikey yerleşme yerine yatay yerleşme

Şehirlerin dikey yerine yatay gelişmesinin hedeflendiği yönetmelikle, silüet tartışmalarını sonlandıracak bir madde de eklendi. Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirildi. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse silüetin yer aldığı proje olarak tanımlandı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, yönetmelikle ilgili yaptığı açıklamada “Avan proje üzerinden tasdik alınarak silüet problemi yaratılması engellendi. Silüet tartışmaları böylece bitti” dedi. Düzenlemeye çatı bahçesi yapılabilme hakkının getirildiğini söyleyen Kiraz, “Çatı sınırlarını aşmayacak iklime uygun ve silüeti bozmayacak çatı bahçeleri yapılabilecek” dedi.

RANT FRENİ

Yeni düzenleme kapsamında artık hiçbir idare, yönetmelikte belirtilen alan kullanım tanımını genişletici imar planı yapamayacak. İdarelerin böylece inşaat alanlarında plan notları ile belirledikleri alan kullanımını fazlalaştırma hakkı kaldırılmış oldu. Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde parselin toplam emsal alanının yüzde 30'nu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilirler. Bunun anlamı, birçok alanın emsal dışı alan olarak tanımlanması bir yüzde ile sınırlandı.

Yeni düzenlemeyle kot farkından bağımsız bölüm kazanma devri sona erdi. Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Bina ön cephelerinde olduğu gibi, arka cephesi yol kotundan 5 metreden fazla düşük veya yüksek yapılara, 6 metrede bir kademelendirme gelecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.

DÖRT KATLI BİNALARA ASANSÖR ZORUNLU

– Binaların daha az katlı olması için taban alanına yönelik kurallar değişti. Eskiden TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60'a kadar çıkarıldı.

– Bina, arsada daha geniş taban alanına oturtulup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 9 kat yapılması gereken örneğin 900 m2 inşaat, şimdi parsele yayılarak 6 kat olarak yapılabilecek.

– Konutlarda kat yükseklikleri 3.60 m.'ye ticari ofislerde 4 m.'ye çıkarıldı.

– Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca ve saçak onarımları basit tamir ve tadilat tanımına sokuldu. 4 katlı binalarda asansör zorunluluğu ve 3 katlı binalarda ise asansör yeri bırakma zorunluluğu getirildi.

– Binaların çatılarına yapılan baz istasyonları, maliklerin onayını almak, bina cephesine 3 metreden fazla yaklaşmamak ve yer seçim belgesi almak şartıyla ruhsata tabi olmadan yapılabilecek.

– Yol boyu ticaretin olduğu konut alanlarında, zemin katlarda otopark yükünün karşılanması şartıyla gürültü ve kirlilik oluşturmayan ticari kullanımlara izin verildi.

– Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek.

– Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek.

NET ALAN TANIMI DEĞİŞTİ

– Eski yönetmelikte duvarlar arasında kalan alan net alan olarak  tanımlanırken, yeni yönetmelikle  içeriden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölüm içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlandı. Bağımsız brüt alan tanımı da değişti ve şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak geniş bir tanım yapıldı.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, “Çatı dubleksi veya ters dubleks dediğimiz alanlarla ilgili de bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunacak” dedi.

MESCİT TEŞVİKİ GETİRİLDİ

– Düzenlemeyle mescitler ilk defa konut alanlarında emsal dışı alana konu edildi. Mescitlerin ve müştemilatların konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı alanlarda 200 metrekaresi emsal dışı bırakıldı. Yapılması zorunlu olan yangın merpenleri, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlarında zorunlu olan boşluk alanlar, zorunlu otopark alanlarının 2 katı, sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu,enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri, konutlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 10'u, ticari alanlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 50'sini aşmayacak depo amaçlı eklentiler de emsal dışı alan olarak bırakıldı.

BODRUM KATA EV İZNİ

Yeni yönetmelikle bodrumlara konut yapılabilmesinin şartları belirlendi. “Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması gerekecek. Ticari alanlarda zemine gömülü olma şartı yok. Suni havalandırma ve engellilerin dolaşımına uygun koşullar sağlanmış olmalısı yeterli olacak. Öte yandan, düzenlemeyle artık mevcut bir imar adasında Avrupa'da ki örneklerine uygun olarak mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecek.

ASKERİ ALANLAR AZALDI

– Yeni yönetmelikle “askeri alan” tanımlamasında da değişikliğe gidildi ve Jandarma Genel Komutanlığı ile Sahil Güvenlik Komutanlığı'na ait alanlar tanımdan çıkarıldı. Bu düzenlemeyle iki kuruma ait arazilerin farklı amaçlar için yapılaşmaya açılmasının önü açıldı. Yeni düzenlemede, Türk Silahlı Kuvvetleri'ni oluşturan Kara, Deniz, Hava Kuvvetleri Komutanlıkları'nın savunma, harekat ve hudut güvenliğine yönelik yapıları, kışla, karargah, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri havaalanları, teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı ihtiyaçlara yönelik tesislerle TSK'nın ihtiyacına yönelik idari, eğitim, sağlık yapılarının bulunduğu araziler askeri alan olarak tanımlandı.

GEBZE'DE FİYATLAR KATLANDI

Son yıllarda İstanbul'a yakın birçok bölgenin emlak değeri de arttı. Bu bölgelerden biri de Gebze. İstanbul ile  İzmir  arasındaki ulaşım süresini 9 saatten 3,5 saatte indirecek olan Gebze-Orhangazi- İzmir Otoyolu Projesi'nin en önemli ayağını oluşturan ve geçtiğimiz aylarda açılışı yapılan Osmangazi Köprüsü'yle birlikte değeri artan Gebze'de konut fiyatları yükselişe geçti. 

Gebze'nin sadece ulaşım değil, sanayi yatırımlarıyla da çekim merkezi olacağı belirtiliyor. Gayrimenkul sektörü ile ilgili güncel bilgiler sunan REIDIN verilerine göre Gebze'de 2013 ila 2017 yılları arasında kiralık bedelleri yüzde 33, satılık konut fiyatları ise yüzde 100 arttı. Son 1 yıllık sürece bakıldığında ise kira değerleri yüzde 4, satılık konut fiyatları yüzde 11 yükseliş gösterdi. Gebze'den satın alınan 100 metrekarelik bir evin ortalama satış fiyatı 205 bin, kiralık fiyatı ise 774 lira.

Sözcü