Yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespiti!

Yasada sayılan tahliye şartları yoksa ve   kiracı kira akdinin devamını istiyorsa,   sözleşme süresi sonunda kira sözleşmesinin bir yıl için yenileneceği yolundaki eski düzenlemenin,   bu yıl başında çıkan yeni kanunda da aynen benimsendiğini, daha evvelce yazmıştım. Bugünkü konumuz, yeni dönem kirasının nasıl hesaplanacağı.  Taraflarca sözleşmede kararlaştırılan artış hükümlerinin uygulanabilirlik   şartları, bu yazımız konusu dışındadır.

Aslında kira tespit esasları konusunda evvelce kanunda bir hüküm bulunmadığından, bu konudaki uygulama tamamen Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.

Kira Artırımı İle İlgili Yargıtay Uygulamaları

Avukatlığa yeni başladığım 1970 ' li yıllarda; Yargıtay, yenilenen dönem kira bedelinin tespitinde 'toptan eşya fiyatları endeksi “(TEFE) deki artışı esas almıştı.

1979 - 1981 yılları arasında, TEFE oranının ancak belli bir kısmının kiraya yansıtılması esası getirildi. Başlangıçta TEFE oranının%40' ı aşması halinde bunun yarısı azami kira artış oranı kabul edilmekte iken, 1981'den sonra   TEFE oranı %100'leri aşınca, kira artırım oranının  TEFE oranının  azami  %30'u olabileceği esası benimsendi.

1980 'li yılların ikinci yarısından itibaren, Yargıtay 'ın kiracıdan yana süregelen tavrı yumuşamaya, kiralayanın haklarını da koruyan dengeleyici esaslar benimsenmeye başladı. Hatta o devirde uygulamadaki bu değişikliğin, Yargıtay   hakimlerinin büyük çoğunluğunun kooperatifler eliyle konut sahibi olmaları, ya da yeni yapılan lojmanlara taşınması ile kiracılık sıfatlarının kalkmasının neden olduğu, avukatlar arasında, içinde belli ölçüde gerçeklik payı taşıyan bir espri konusuydu.

Enflasyonun kontrol altına alınmaya başladığı 2000 'li yıllardan itibaren kararlılık kazanan son uygulamada ise, özellik içeren durumların varlığı iddia ve ispat edilmedikçe mahkemeler, kira parasını, ilk kira yılını takip eden üç yıl için TEFE oranında arttırmakta, üç yıldan sonra yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit etmektedir.

Yeni Borçlar Yasasının Benimsediği Sistem

Yeni yasa ile kanun gereği uzayan sözleşmelerde   kira artış ölçütü olarak,     ilk beş yıllık dönem için üretici fiyat endeksindeki artış oranının esas   alınacağı;   beş yılın sonunda ise, hakkaniyete uygun biçimde yeniden mahkemece tespit edilecek. Böylece, pek yerinde olarak, yeterli piyasa tecrübe ve bilgisine sahip olmayan   yargıçların, dışarıdan ve yukarıdan bakarak   yaptığı uygulamaya son verilmiş.

Gerçekten de 'yüksek kamu yararı' nın takdir yetkisi, siyaseten sorumsuz, halka  hesap vermek durumunda olmayan   yargıçlara bırakılmamalıdır. Nitekim yıllarca emekli maaşı yanında sahip olduğu tek mülkünün getirisi ile hayatını devam ettirmeye çalışan kiralayanları mağdur eden Yargıtay uygulamalarına karşı,    okunmadığından emin olduğumuz, sayfalarca dilekçe yazmaktan başka elimizden hiçbir şey gelmemesinin acısını yaşadık. Oysa yasama veya yürütmenin genel düzenleyici işlemleri olan   kanun ve yönetmelikler zaten Anayasa Mahkemesi ve   Danıştay 'ın   denetimine tabi. Her şeyden önce icraatını beğenmediğimiz idarecilere oy vermemek hakkına sahip olduğumuzu bilmek, adalet duygumuzu tatmin etmekte.

Yargı   sadece yasama veya yürütmenin koyduğu kuralların “hukuka uygunluk'unu denetlemeli ve uygulanmasını sağlamalıdır. Aksi uygulama bir noktadan sonra   'yargıçlar yönetimi'ne  yani 'juristokrasi'ye yol açar ki bu yönetim şekli demokrasiye aykırıdır.

Sağlıklı bir hafta dileğiyle.
Av. Nermin çiviciler