Yüksek enflasyon kira çarpanlarını nasıl etkiler?
Gayrimenkul Değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, 20 yılın ardından ülkenin yeniden enflasyonist bir döneme giriş yaptığını belirterek bu ortamın kira çarpanlarına etkisini açıkladı.
Enflasyon toplumda gelir dağılımını alacaklılar ve sabit gelirliler aleyhine bozacağını açıklayan Gayrimenkul Değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, kira geliri elde eden ev sahiplerinin de sabit gelirli olduğunu açıklayarak, yüksek enflasyonun kira çarpanlarını nasıl etkilediğini açıkladı.
Gayrimenkul Değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman, gayrimenkul kiralarının 12 ay boyunca sabit kaldığından kiranın satın alma gücünün her ay düşeceğini belirterek şu örneği verdi.:
'' Yıllık yüzde yüzde 50 düzeyinde bir enflasyon neticesinde birinci aydaki kira gelirinin satın alma gücü 12. ayda yaklaşık yüzde 33 azalmış olur.
Diyelim ki aylık 10.000 TL’den kiraya verdiğiniz bir mülkünüz var. İlk ay 10.000 TL ile aldığınız ürün sepetinizin fiyatı yılın son ayında enflasyon nedeniyle 15.000 TL’ye yükselecektir.
Bu durumda bir aylık kira bedeli olan 10.000 TL ile aynı sepetin ancak 2/3’ünü alabilirsiniz.
İlk ay satın alma gücünüz = kira geliriniz / harcama sepetiniz = 10.000 TL/ 10.000 TL = %100
12. ay satın alma gücünüz = kira geliriniz / 12. Ay harcama sepetiniz = 10.000 TL/ 15.000 TL = yüzde 67
Bu durumda mülk sahipleri satın alma güçlerini koruyabilmek için yüksek kira bedelleri talep edeceklerdir. İşte kiralarda gözlemlenen aşırı artışın arkasındaki motivasyonlardan birisi de enflasyon nedeniyle satın alma gücünde meydana gelen bu kaybın telafi edilme gayretidir.
Son beş altı yıldır İstanbul’daki konut kira çarpanları 25 yıl civarında dalgalanıyordu. Ancak son bir yıldır kira çarpanları hızla düşerek 20 yıl civarına gerilemiş durumda…'' dedi.
ENFLASYONLA DÜZELTİLMİŞ KİRA ÇARPANI = YIL ORTASI DEĞER / YILLIK KİRA
Büyükduman kira çarpanına göre bir hesaplama yaptı:
Kira çarpanının 20 yıl olduğu vasatta 10.000 TL kira getiren bir evin değeri 2.400.000.- TL olacaktır.
Beklenen enflasyonun %50 olduğunu ve konut fiyatlarının da aynı oranda artacağını varsaydığımızda yıl ortası konut değeri %25 artışla 3.000.000.- TL olacak.
Kirayı 12 taksitle almak ile bir defada yıl ortasında almak finansal açıdan aynı değerde olduğunu yukarıda görmüştük. Bu durumda “yıl ortası değer / yıllık kira tutarı” bize enflasyonla düzeltilmiş kira çarpanını verecektir.
Enflasyonla düzeltilmiş kira çarpanı = 3.000.000 /120.000 = 25 yıl.
Kira çarpanı enflasyonla düzeltilince birkaç yıl öncesine göre pek de düşmüş ya da konutların değerine göre kira getirileri yükselmiş görünmüyor. Bu hesaplamalar ticari mülkler için de geçerli olacaktır. Yani gayrimenkul getirilerinde değişen bir şey yok diyebiliriz. ''