10 maddede konut sitelerinde mevzuatın önemi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "konut sitelerinde mevzuatın önemi" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Site yönetimlerinin, kendine özel ve kimi konularda genel hükümlerle çelişen bir kanunu vardır: Kat Mülkiyet Kanunu. Site yönetiminin asıl ve kendine özel mevzuatı olan yönetim planı, bu kanun iyi incelenerek ve site yaşamına senaryolu bir şekilde tasarlanır ve dikte edilip, tapu idaresine tescil edilirse, o sitede malik-yönetici-denetici arasında bir uyuşmazlık olmaz, olası uyuşmazlıklar da kanundaki hüküm gereğince kat malikleri kurulunda çözülür.
2. Davlar, uyuşmazlık söz konusu olduğunda açılır. Avukatlar, davların belli bir formasyon içinde ve ilgili dava benzerlerinde daha önce verilmiş mahkeme kararı ve içtihatlarla destekleyerek müvekkili lehine sonuçlandırılmasını sağlamak amacındadır. Site yönetimleri, zamanında mevzuata uygun olarak davranmamış ve süreçleri yönetmemişse, yukarıdaki örnekte olduğu gibi artık yangın çıkmıştır. Avukatın yapacağı tek şey, hasarın minimize edilmesidir.
3. Bu süreç öncesinde, herhangi bir avukattan sitenin her adımında destek almak, hayatın doğal akışı içinde mümkün değildir.
4. Site yönetimleri davalarına kanun gereğince, Sulh Mahkemeleri bakar. Mahkemelerin en küçük adımının üç ay olduğu da hatırlanırsa, site ile ilgili genel de karalara olan itiraz davanın sonuçlanmasının bir veya daha fazla süreceği kaçınılmazdır ki zaten site yönetimlerinin ( olağan kurul) ömrü de bu süreye yakındır.
5. Dava sonuçlanıncaya ve karar iptal edilinceye kadar da geçerli olduğundan, itiraz edilen karar uygulanmış olacaktır.
6. Kararlı site yönetimi, olası iptale karşı veya iptalden sonra aynı konu da aynı şekilde karar da alabilir ve bu alınan karar da tekrar iptal edilinceye kadar geçerli olacaktır.
7. Bazı site yönetimlerinde de, site yönetimleri disiplini ile uzaktan yakından ilgisi olmayan muhaliflikler ile karşılaşılmaktadır. Aslında sitelerin dernek, siyasi parti olmadığı gerçeği kabul edildiğinde, kurul seçimlerinde, bu organizasyonlarda kullanılan “çarşaf liste, sıralı liste, münferit-bağımsız aday” gibi kavramlar / uygulamalar dolayısı ile de uyuşmazlıklar ve bu uyuşmazlıkların sonucu davlar olmaz.
8. Yine, site yönetimleri disiplinleri içinde olmayan, “pan, pan heyeti” kavramı da uyuşmazlıklara sebebiyet vermektedir. Kanunda çok açık hüküm bulunmasına rağmen, kurul toplantılarında , katılımcılar, toplantı heyetine, tutanağı imza altına alma yetkisi verir. Zaten site yönetimlerinde “ pan” kavramı, uygulaması yoktur , bu kavram derneklere, kooperatiflere, vb. resmi denetim altında olan organizasyonların kurullarına özel iken, maalesef mevzuat kirliliğinden dolayı sitelerde de bu uygulamalar yapılmaktadır. Hatta bazı kurullar tutanağı sonradan tutulmakta, yani temize çekilmektedir. Olası davlarda da, davacı yalnızca bu gerekçeyi ileri sürerek kararı iptal ettirebilmektedir.
9. Özetle, koruyucu hekimlik yaklaşımında olduğu gibi, site yönetimlerinde mevzuat tam olarak uygulanırsa, siteler ameliyata girmezler. Sorun mevzuata hakim olabilmektir. Kat maliklerinden mevzuata hakimiyet beklenmeyebilir, avukatlar da profesyonellik gereği, tek hücreli yapısalı olan site yönetimleri mevzuatı yerine genel hükümler üzerinde uzmanlaştığından, ancak konu uyuşmazlıkla davaya taşındığında müdahil olmaktadır.
10. 30 yıllık saha tecrübemiz ve özellikle site yönetimlerinde akademik kariyerimizle site yönetimlerine tavsiyemiz, site yönetimleri yapısallığında (hizmet firmalarından değil) yapısal yönetim firma veya site yönetim danışmanlarından destek almaları veya KMK 34 çerçevesinde bu kurum veya danışmanları dışarıdan yönetici olarak atmalarıdır.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
14 maddede site yönetimlerinde eğitimin önemi!