10 maddede site yönetimleri kararlarının bağlayıcılığı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetimleri kararlarının bağlayıcılığı" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Kat malikleri/ temsilciler kurulu kararlarının bağlayıcılığı kanunda net olarak anlatılmıştır ve hükme bağlanmıştır:
2. Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
3. Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar, kat malikleri kurulunca çözülür ve karara bağlanır. Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Bir husus hakkında ilerde çıkan anlaşmazlıklar, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür.
4. Burada tekrarlamamız gerekir ki; kararların bağlayıcılığı çok güçlüdür. Asıl olan bu bağlayıcılığı sağlayacak usul ve esasları tam olarak yerine getirmektir. Kararların alındığı toplantılara yapılacak çağrı, toplantı tarihleri, toplantılar arasındaki süre, çağrının yapılacağı malik listesinin tapu kaydına dayalı olması, hazirundaki listenin de aynı şekilde tapu kaydına uygun, kimlik kontrollü, vekalet kısıtlamasına uyulmuş şekilde olması ve toplantı heyetinin tutanağın hukuki değerini sağlayacak tecrübe-bilgi ve beceri de olması gerekir. Bunlara dikkat edilmeden alınacak olan kararlar dava edildiğinde genellikle usulden iptal edilebilecektir.
5. Kat malikleri kararları yönetsel işlerle ilgili olmalıdır. Kararlar kat mülkiyeti veya mülkiyete ilişkin bir hakkı düzenleyici veya bunun hakkında olamaz.
6. Kararlar, kanuna, yönetim planına, resmi senede (kuruluş sözleşmesi), vb. resmi makamların arşivine girmiş sözleşme, mevzuat ve kanunlara aykırı olamaz.
7. Resmi senet, yönetim planında aksi bulunan bir karar ancak bunları değiştirmeye yetecek oy oranı ile olabilirken, kanuna aykırı olan bir karar hiçbir şekilde geçerli olmayacaktır.
8. Kararların alındığı toplantıya katılmış olsun olmasın, olumlu veya olumsuz oy kullanmış olsun, toplantıdan sonra mülk edinmiş olsun tüm malikler bu kararlara yine kat malikleri kurulunca veya mahkeme karınca iptal edilmedikçe uymak zorundadır.
9. Bir kat maliki toplantıya katılmamışsa kararları tanımama hakkını elde etmez, o kararların kendine ulaştırılmasını isteme hakkını elde eder. Kararın hukuki olmadığını düşünen malikler mahkemeye başvurarak kararın iptalini talep edebilirler. Kararın mahkemeye verilmiş olması, mahkemenin devam ettiği gerekçesi ile davacıya karalara uymama hakkı vermez.
10. Kararların, noterden açtırılmış deftere yapıştırılmış olması noterce tasdiklendiği anlamını taşımaz. Ancak bu uygulama kanundaki şekli yakalayarak karara hukuki geçerlilik kazandırır. Önemli olan kararların altında tüm katılımcıların imzasının bulunmasıdır. Bu karar metni, başka bir kağıda yazılmış, sonra deftere yapıştırılmış da olabilir. Tavsiyemiz, tutanak altında yalnızca toplantı heyetinin imzalarının bulunulması ile yetinilmemesidir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
