10 maddede temsilciler kurulunun oluşturulması!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "temsilciler kurulunun oluşturulması" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Temsilciler kurulu kavramı, site yönetimleri literatürüne 2007 yılında Kat Mülkiyeti Kanununda köklü değişiklikler yapan 5711 sayılı kanunla girmiştir:
2. Toplu yapıdaki bağımsız bölüm sayılarının fazlalılığı, yönetsel işlerin de artan çeşitliliğinden dolayı, site yönetiminde karar alma sürecini hızlandırmak ve alınan karaların hukuki alt yapısını oluşturmak maksadı ile, site yönetim planı üzerinden (ki site yönetim planları, kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları ilk kararlar tutanağıdır) kat malikleri bu karar alma, siteyi bu alınana karalarla yönetme yetkisini temsilciler kuruluna verebilir.
3. Temsilciler kurulunun kimlerden, nasıl ve kaç kişiden oluşacağına yönetim planında hükmedilir.
4. Kat maliklerinin, yönetici ve denetici atamasında maliklerin sayı ev arsa payı çoğunluğu yerine, temsilcilerin siteye yönetici atamaları, toplantıya katılan temsilcilerin salt çoğunluğu ile yapılır. Böylece yüzlerce, hatta binlerce bağımsız bölümden oluşan sitelerde denetici ve yönetici atanmasında, kat maliklerinin yetkilerini devretmediği sitelere/parsellere nispeten daha az yönetici/denetici atanmazlığı ve mahkemeden yönetici atanmasının talep edilmesi daha az yaşanır olmuştur.
5. Temsilci sistemi ile yönetilen sitelerin, yönetim planında yapılacak (geçici yönetim ile ilgili maddelerin ki hariç) değişikliklerde, kanun koyucu açık olarak, temsilcilerin 4/5 oranındaki oy sayısını yeterli görmüştür ki, temsilcilerin oy sayıları, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadardır.
6. Kanun koyucu, toplu yapılarda temsilciler kurulun nasıl ve kimlerden oluşacağını açıkça malik iradesine bırakmıştır. Her bir blok için ayrıca hem yönetici, hem temsilci seçmek, blok yapı olmayan bağımsız bölüm maliklerinin (her ayrı tek yapı bağımsız bölümün yöneticisi, o bağımsız bölümün maliki olduğu gerekçesiyle) temsilci atamaları, temsilciler kurulunda bloklar için ayrıca temsilci olması, blok yöneticisinin yalnızca blok ile ilgili sorunlarla ilgilenmesi, ayrıca bir yönetim defteri oluşturması, belki de ve doğal olarak bloğun ayrıca denetici atamsı vs. süreçleri, kanun koyucunun sitenin yönetimini basitleştirmek amacının dışındadır.
7. Yukarıda, yeterince karmaşık anlatımız, konunun danışmanlarına yazdırılmış, yönetim planlarının karmaşıklığından kaynaklanmaktadır. Pratik olan, bloklarda yöneticilik değil de temsilci anlamında seçimle atmalar yapılması, tüm yönetsel işlerde temsilcilerin yetkilendirilmesi merkezi hukuk-mali-idari-sosyal yapısallığın sürdürülebilir sağlığı için önemlidir.
8. Çünkü, yöneticinin, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi emredici hükmü, tek parselde 20-30 bağımsız bölümlü, tek veya az sayıdaki yapılarda (tek apartman veya birkaç blok) bile problem çıkartırken, yüzlerce bağımsız bölümden oluşan bloklarda nerdeyse imkansız olacağından, bir çok sitenin yönetiminde hukuki sakatlık ortaya çıkabilecektir.
9. Bu sakatlık özelikle gider ve gider avanslarının toplanmasında olası dirençlerde, itirazın kaldırılması davalarında mahkemeye yeterli delil ( yöneticinin yetkisi, kat maliklerinin kararlarının, blok kat malikleri defterine yazılması ve imza altına alınması) sunamamakla sonuçlanacak ve site giderlerinin karşılanmasında ciddi zorluklarla karşılaşılacaktır.
10. Yukarıdaki konular, oturumdaki yönetim uygulamaları değil de daha çok yönetim planının hazırlığındaki profesyonellik ile ortadan kaldırılabilir ki yönetim planı kat malikleri arasında yüksek bağlayıcılıkta bir sözleşmedir.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
7 maddede sitelerin mali mevzuattaki yeri!