10 soruda AVM sektörünün durumu!

Şubat ayında AVM’lerdeki perakende ciro endeksi, geçtiğimiz yılın aynı ayına göre yüzde 18,1 oranında artarak, yüzde 19,7 olarak açıklanan enflasyon oranının altında kaldı. Yine bir önceki dönemin aynı ayıyla karşılaştırıldığında ziyaret sayısı endeksinde yüzde 2,2’lik bir düşüş yaşandığı görüldü. Ocak 2019 ile karşılaştırıldığında ise şubat ayında ziyaret sayısı endeksinin yüzde 13,3 oranında azaldığı tespit edildi. Kira sözleşmelerinin dövizden TL’ye dönmesiyle kur riskine odaklanan sektör için uzmanlar durgunluğun biraz daha süreceği görüşünde. Yine de seçim sonrası belirsizliklerin ortadan kalkmasıyla tüketicinin AVM ziyaretlerinin artacağı düşüncesi hakim. Sektörün şu anki durumunu ve yönünü Torunlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı AZİZ TORUN şöyle anlattı:

1- Türkiye'de AVM sektörü nasıl bir hacim yaratıyor?

Alışveriş merkezleri 2018 yılını yaklaşık 150 milyar TL ciroyla kapattı. Toplam Türkiye perakende sektörünün hacmi 900 milyar TL’nin üzerinde. Organize perakende sektörü ise 350 milyar TL civarı. Organizenin aldığı pay yaklaşık yüzde 35 olmakla birlikte alışveriş merkezlerinin buradaki payı yüzde 40’ların üzerinde. İnternet satışlarının toplam organize perakende cirosundan aldığı pay yüzde l’in altında seyrediyor. Toplam alışveriş merkezi kiralanabilir alanı 14 milyon metrekare ve sayısı 440’a ulaşırken istihdam açısından genç ve kadın ağırlıklı olmak üzere giderek daha eğitimli insanımıza (neredeyse 1 milyon) doğrudan ekmek ve kariyer kapısı oluyor.

2- Sektör 2018'i nasıl kapattı?

Yıl içinde yaşadığımız ekonomik çalkantılı döneme ve ekonomik saldırılara karşın perakende sektörü cirosal bağlamda dirençli bir performans gösterdi. Alışveriş merkezlerindeki organize perakendeciler ise hızlı ve borçla büyümenin sıkıntısını hissetti. Talep daralması, hacmin düşmesi, satış fiyatların aıtırılamaması, ürün maliyetlerinin ise hızla artması, kısacası durgunluk perakendeciyi hazırlıksız yakaladı.

Perakendecinin kiraların döviz olmasına ve dövizin yükselmesine bağladığı sektörel daralma tartışmaları 2018’in öncelikli gündemi oldu. Bu tartışma yıl ortasında gelen TL’ye dönüş kararıyla son buldu. Fakat gelin görün ki gerçek sıkıntı nedeni kira kuru değildi. Ucuz finansman imkânlarının kaybolması, finansa erişim imkânlarının zorlaşması, beklenmeyen sınırlanmalar, artan asgari ücret gibi farklı nedenlerle sektörde kan kaybı hızlanarak devam etti. Yılın son aylarında 50-60 yıllık organize perakende markaları sıkıntı yaşamaya başladı ve konkordatolar ilan edildi. Vakitsiz gelen konkordato fırtınası ise hem tedarikçileri hem bankaları hem de AVM yatırımcılarının bütçelerini, nakit akışlarını alt üst etti.

3- Nakit akışlarındaki sıkıntıyla nasıl mücadele edildi?

Piyasanın kilitlenmesiyle birlikte doğan nakit ihtiyacında iş dünyasının en büyük sermayesi olan güven unsurunun sarsılmasıyla perakendeciler bankalardan talep ettiği desteği ne yazık ki bulamadı. Yüksek faizlerle karşı karşıya kalındı. Mağaza kapamalar, işten çıkarmalar, konkordatolarla Türkiye organize perakendesi sermaye hâkimiyeti açısından 2018 yılını ciddi sıkıntılarla geçirdi. Ancak turizm potansiyeli bulunan lokasyonlarda yer alan AVM’ler bu zor yılı daha hafif yaralarla atlattı. Özellikle yabancı turistler, cirosal anlamda alışveriş merkezlerini çok olumlu etkiledi. Etkilemeye de devam ediyor.

4- Bu yılın ilk 3 ayı nasıl geçti?

Ocak ayı indirimli satışların da etkisiyle iyi geçti. Seçim beklentisi şubat ve mart aylarının durgun geçmesine neden olurken bir de hava koşulları sektörü olumsuz etkiledi. 2019, perakendenin zor yılı olacak. Ancak birçok şirket açısından da fırsatlar yılı olacak diye düşünüyorum. Yılın ilk günlerinden beri birçok yeni şirket pazara girmeye başladı. Özellikle geçmişte üretici olan ya da AVM dışında faaliyet gösteren firmalar yer kiralamaya çalışıyor.

5- Yıl nasıl kapanır?

2019 yılında temkinli yapılan ciro hedeflerinin yakalanacağını düşünüyorum. Yabancı ziyaretçilerin ilgisinin her geçen gün artması, Türkiye’nin özellikle İstanbul’un alışveriş, eğlence, gastronomi, sağlık turizminde giderek ön plana çıkması pozitif etki yaratacaktır.

6- Metrekare bazına düşen satışlarda nasıl bir değişim yaşanıyor?

Orta Doğu ve Balkan ülkelerinden gelen turistlerin özellikle etkilerini hissediyoruz. Bu nedenle alışveriş merkezlerimizde metrekare başına satışlarda düşmeler yaşanmadı. Ancak kârlılıklar azalıyor, maliyetler artıyor ve fiyatları aynı oranda artırmak mümkün olmuyor.

7- 2018'e göre ziyaretçi sayılarında nasıl bir değişim var?

Alışveriş merkezi yatırımcıları açısından 2018 zor bir yıldı. Özellikle turist almayan Anadolu şehirlerinde alışveriş merkezlerinde perakendeciler ciddi anlamda cirosal küçülmeye gitti. Büyük şehirlerde geniş bir konsept barındırmayan, ziyaretçisine farklı deneyimler yaşatmayan AVM’lerin benzer sıkıntılar yaşadığını gözlemledik. Gerek sözleşmelerde TL’ye dönüş gerekse sektördeki marka kayıpları yabancı yatırımcıyı endişelendirdi. Yabancı yatırımcının Türkiye’ye olan yatırım hevesin geçmiş yıllara oranla azaldı.

8- Yatırımcıları uzaklaştıran faktörler neler?

Ucuz kredi imkânı kalmadı. Finansman erişimi zorlaştı ve kiralar TL’ye döndü. Oysa son 10 yıldır AVM, otel gibi benzeri gayrimenkul yatırımları ağırlıklı olarak uygun kredi imkânlarıyla döviz borçlanarak gerçekleştirildi.

Bugün çok oynak bir kur yapısı var. Dolayısıyla ciddi bir kur riskiyle karşı karşıyayız. Yerli yatırımcı uzun vadeli TL borçlanamıyor, yabancı para cinsinden borçlanmada ise ciddi bir döviz riskiyle karşı karşıya. Bu nedenlerle AVM gibi ciddi finansman gerektiren yatırımların yerli ve yabancı yatırımcılar için cazibesini yitirdiğini düşünüyorum.

9- Anadolu'da hangi illerde yeni yatırımlar bekleniyor?

Anadolu’da 17 ilimizde hiç alışveriş merkezi yok. Önümüzdeki 10 yıl süresince de özellikle Anadolu’da yeni alışveriş merkezi yatırımı söz konusu olmayacak görülüyor. 

10- AVM’lerde kire artışı nasıl değişti?

Ekim 2018’den itibaren mevcut kiralarda zaten TÜFE endeksiyle artış söz konusu. Ciro endeksli kiralamalar ağırlık kazanıyor. Ancak perakendeci artık eskisi kadar ciro payı vermek istemiyor. Yani kira hem yalnızca cirodan alınsın diyor, hem de ciro payı düşük olsun istiyor. İki güzellik bir arada olsun talepleri var. Diğer taraftan yüksek faiz oranları ve döviz cinsinden olan kredi borçları yatırımcıların, yani bizlerin canını fena yakıyor. Yükselen kurları da göz önüne aldığımızda elde edilen TL kira gelirleriyle yalnızca kredilerin faizleri ödenebilir durumda.