12 maddede konut sitelerinin hukuki yapısı!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "konut sitelerinin hukuki yapısı" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Siteler, tüzel kişiliksiz organizasyonlardır. Sitelerin bağlı olduğu, denetim üstü herhangi bir resmi kurum yoktur. Çoğaltılabilecek örneklerle; özel okullar, Milli Eğitim Bakanlığına, özel hastaneler, Sağlık Bakanlığına bağlı ve bu bakanlıkların denetiminde iken, site yönetimlerinin bağlı olduğu veya siteleri denetleme yetkisine sahip herhangi bir resmi kurum yoktur.
2. Maalesef, site yönetimi mevzuatına yamanmaya çalışılan, dernekler, kooperatifler, belli statüdeki şirketlerin toplantılarına resmi kurum temsilcileri katılırken, site yönetimlerinde böyle bir zorunluluk, hatta uygulama yoktur. Yani birileri, site yönetimi kurul toplantılarına resmi bir görevli davet edemez, ederse de herhangi bir kurumdan herhangi bir otorite bu toplantılara gelemez.
3. Devlet, insanların hayatını sonlandırabilir, dernekleri kapatabilir, şirketlere kayyım atayabilir, aileleri parçalayabilirken, hiçbir siyasi ortam veya rejimlerde site yönetimlerine müdahale etmez, edemez.
4. Tüm bunlara rağmen, hala bazı site yönetimleri, yöneticileri, kat malikleri, hatta avukatlar site yönetimini yukarıdaki müesseselerim mevzuatına zorlamaktadır. Sonuçta, bu tip uygulamalar vakit, nakit ve güven kaybından başka bir kazanç getirmemektedir.
5. Sitelerde yönetimler, mevzuata sadık uygulamalar yapmaktan ziyade bir hukuk bürosu ile çalışmayı tercih ederler. Bu bürolardaki avukatlarla site mi yoksa site yönetimimi koruma altına alınmaktadır? Kat maliklerinin vekili olan yöneticiler, kat maliklerine karşı bir vekil mi tutmaktadır?
6. Tüm bunlar site yönetim yapısallığından bihaber olmak ya da site yönetimleri mevzuatını bilmemekten kaynaklanmaktadır.
7. Site yönetimleri, vekili olduğu malikleri mevzuat hakkında bilgilendirseler, iletişim içinde olsalar, hiçbir zaman malik-yönetim arasında uyuşmazlık oluşmaz.
8. Tüm malikler bilir ki sitelerin giderleri olur, bu giderler avans şeklinde toplanır, bu toplama yıllık veya aylık aralıklarda farksız olarak vadelendirilir. Malikler bunlardan habersiz ise, site yönetimi iletişimsizlik hatasını yapmaktadır, sonuçta site yönetimlerinin temeli iletişimdir.Yoksa herkes avansını zamanında öder, ödeme de gecikmeler için günlük hesapla aylık %5 gecikme tazminatı eklenir ve kurulda alınmış karara göre belli bir bakiye sonrasına ilgili bağımsız bölüm maliki hakkında icra takibi yapılır, bu takibe rağmen tahsilatta zorluk tahmin edilirse, borç hükme bağlanacak şekilde davaya konu edilir ve ilgili bağımsız bölüm üzerinde kanuni ipotek uygulanır, icra takiplerine rağmen düzensiz veya hiç ödemezliğe eğilimli olan maliklerin mülkiyetlerin devri ile ilgili kurul kararı alınır ve mülkiyetlerinin devri süreci başlatılır.
9. Yukarıdaki süreçte hiçbir uyuşmazlık yoktur, kanun koyucu tüm bunları ön görmüş ve hükme bağlamıştır. Asıl sorun bu süreçlerin , mevzuata uygun çağrı ve oranlarına uygun bir oylama ile karara bağlanması, bu kararların da noter tasdikli kanunda hükmolunduğu gibi deftere yapıştırılması/ yazılması ve tüm maliklerce imzalanmış olması gerekir.
10. Yukarıdaki süreçlerde mevzuata uyulmadıktan sonra, tabi olarak uyuşmazlık ortaya çıkacaktır. İşte bu süreçten sonra hukuk/avukat devreye girer.
11. Mevzuat yangına karşı koymaya, avukatlık ise yangına müdahale etmeye benzer. Yoksa, sitelerde avukat müessesesi gereksizdir demiyoruz, tavsiyemiz: Her binada itfaiye ekibi bulundurmak yerine, oturanları yangına karşı koyma konusunda eğitmek ve olası risklere erken uyarı verecek alarmlar (site yönetimleri danışmanı) bulundurmaktır.
12. Çünkü, yangından sonra çıkacak hasar raporu, mali; yangına sebep olan, hukuki; site de malik olan da sosyal, çalışan da idari olarak bir yaptırıma uğrar ve site hukuki-mali-idari-sosyal bir kaosa düşer.
Nihat Dönmez / Site Yönetimleri Danışmanı
