12 maddede site aidatının ödenmesinde kiracı sorumluluğu!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "site aidatlarının ödenmesinde kiracı sorumluluğu" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Kanunda, ortak giderlerin sorumluluğu kat maliklerinden alınmadan, bu giderlerin, onun bağımsız bölümünde başka bir sıfatla sürekli oturanlardan da alınabilirliği hükme bağlanmıştır. Böylece, kat malikinin ortak gider borcunu ödememesi durumunda, kiracısı hakkında da dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.
2. Açıkça, ortak giderlerin asıl sorumlusu kat malikidir. Kat mülkiyetinde esas olan budur. Kanunun 20. maddesi bu konuya net açıklık getirmiştir.
3. Bu madde kat malikini kayırma söz konusu değildir. Kanun koyucu bu madde ile sitenin giderlerini karşılayacak aidat ve gider avansı gelirlerini bir an önce ve kolaylıkla alınabilmesine seçenekler, imkanlar getirmiştir.
4. Her halükarda, kat maliki, ortak giderden payına düşen borcunu ödeyenciye kadar bu sorumluluğundan kurtulamaz.
5. Bir bağımsız bölümden, herhangi bir vasıfla sürekli faydalananlar, kat maliki ile birlikte, oluşan borçtan zincirleme, müteselsilen sorumludur.
6. Kanun maddesinde, kiracın kirasına el koymaya yakın bir takım cümleler kurulmuştur. Site yönetimi, kat malikinin kiracısından alacağı kiraya, ev sahibinin borcuna karşı el koymaya benzer bir durum ortaya çıkmaktadır. (Tabiki, bizim bu abartılmış cümlemiz geçerli bir tespit değildir..)
7. Günümüzde, kira kontratlarında aidat bedelinin ödemesinin , kiralayan tarafından yapılacağı yer almaktadır. Tartışılan konu ise gider avans ve aidatlar içindeki yatırıma yönelik olan miktarın kimin tarafından ödeneceği hususudur ki bu da kira kontratında veya sözlü olarak, genellikle de uzlaşma ile giderilmektedir.
8. Aidatın birikmişliği ile oluşan miktarı, rica, ihtar veya icra takibi sebebiyle site yönetimine ödeyen kiracı, kira sözleşmesindeki maddelerden dolayı da ev sahibine karşı temerrüde düşmüş olacaktır.
9. Sık rastlanan bir konu ise, kat malikinin değil de eşin davaya, icra takibine muhatap edilmesi durumudur. Kültürden kaynaklanan bir yaklaşımla, aidat alacaklarında, eşlerden erkek olan muhatap alınır, bu kişi savunmasında, malikin kendi olmadığını ileri sürerek davanın, icra takibinin düşmesini talep edebilir. Bu durumda kanundaki bu madde, muhatabın, bağımsız bölümden sürekli faydalanan kişi olması dolayısı ile savunması geçersiz kalmaktadır.
10. Kanunun 22. maddesinde alınamayan ortak gider payının yasal güvencesinden bahsedilmektedir.
11. Malikten ve bağımsız bölümde sürekli faydalananlardan alınamayan gider avans tutarı, yönetici veya yönetici yoksa herhangi bir kat malikinin yazılı istemi ile bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.
12. Bunun için ise, borcun mahkemece tespit edilmiş olması gerekir. Genel hükümlerin uygulanmasında aşağıda metni bulunan MK madde 893 hükmü dikkate alınır.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
