17 maddede sitelerde yöneticinin sorumluluğu!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "konut sitelerinde yöneticinin sorumluluğu" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Yöneticinin vekil olarak sorumluluğu, kanunla ve yönetim planıyla üstlendiği görevler ile sınırlıdır.
2. Atanması veya azli kat malikleri kurulu kararına bağlıdır.
3. Temsil yetkisi, yalnızca anataşınmazın yönetiminde kanunda öngörülen genel yönetim işlerinin görülmesi ile ilgilidir.
4. Görevini kat malikler kurulunca alınan kararlar çerçevesinde, kendisinden beklenen özenle yerine getiren yönetici, yaptığı görevden ve işlemlerden dolayı oluşabilecek zararlardan kişisel olarak sorumlu tutulamaz.
5. Ancak yönetici, görevini yerine getirirken kasten veya gereken ilgiyi göstermediğinden oluşan zararlardan kişisel sorumlu olur.
6. Yöneticinin, kat malikler kurulunda faaliyet ve denetim raporları üzerinden ibra olması, sonradan ortaya çıkacak bir ihmali veya kötü niyetli uygulamasından aklanmış olduğu anlamına gelmez.
7. Kat maliklerinden biri, yönetici hakkında dava açtığında yalnızca arsa payı oranıyla değil, tümünü konu ederek dava açabilir, sonuçta alınacak tazminat site kasasına girecektir.
8. Kurul karalarının iptaline yönelik davalar, (karara olumlu oy vermiş) kat maliklerini temsilen yöneticiye de açılabilir, direkt olarak bu karara olumlu oy veren kat maliklerine de açılabilir.
9. Yönetici, davaya konu karara olumsuz yönde oy vermiş olsa da, bu davanın yöneticiye husumetle açılmasını engellemez.
10. Yönetici, kararların iptaline ilişkin açılan davayı tüm kat maliklerine bildirmek durumundadır. Kanunda, bu bildirimin nasıl yapılacağına dair bir açıklık yoktur, zaman ve maddi külfet dikkate alındığında, bu bildirimin günümüz haberleşme araçları olan web sitesinden yayınlanması da olabileceği gibi, en azından tebligatla ilgili mevzuat gereğince site duyuru panosunda bilgilendirme yapılabilir.
11. Mahkeme giderleri, karara itiraz eden malik- maliklerinde ödemeleri ile oluşan site hesaplarından, ortak giderlerden karşılanır.
12. Kat maliklerinin aidat ve diğer kararı alınmış ödemelerini geciktirmesinden veya yapmamasından dolayı, site yönetimi hesabında para olmamasından dolayı, ödemesi geciken veya ödenemeyen gider faturalarında oluşacak gecikme tazminatı ve faizlerden oluşan fazla gider maliyetinden yönetici sorumlu tutulamaz.
13. Kat malikleri kurulu kararı olmadığı bir konuda harcama yapan yönetici, bu harcamadan kişisel olarak sorumludur.
14. Yöneticinin sorumluluğu görev süresiyle sınırlıdır.
15. Yeni yönetimin kassında para olduğu halde, geçmişe yönelik kurul kararıyla yapılmış işlere ait borçları ödememsinden eski yönetici sorumlu değildir.
16. Kat malikler kurulu kararının yerine getirilmesinden doğacak her türlü zarardan yalnız yönetici değil, tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur.
17. İş ve sosyal güvenlik hukuku yönünden yönetici, işveren vekili ise de; mali sorumluluk, işveren durumundaki kat maliklerine aittir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
