16 maddede sitelerde işletme projesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez Emlakkulisi.com okurları için "sitelerde işletme projesi" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. İşletme projesi, site yönetimlerinin mali yapısının temelini oluşturur.
2. İşletme projesi, yönetim planındaki esaslar çerçevesinde yapılır. Yönetim planında bu konuda madde –hüküm yoksa Kat mülkiyet Kanununun hükümleri esas alınarak işletme projesi yapılır.
3. İşletme projesi denk değil, tahmini hesapla oluşturulur.
4. İşletme projesi, kat malikler kurulunca görüşülüp karara bağlanırsa, netleşmiş sayılır.
5. Yönetim kurulunca yapılan işletme projesi kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir.
6. Çünkü bağımsız bölümden fiilen faydalananlar da, işletme projesindeki giderlerin ödenmesinden, kat maliki ile müteselsilin sorumludur. Ayrıca, tebligat kanunu da, kat mülkiyetine ilişkin maddesinde, tebligatların fiilen oturanlara yapılmasını geçerli ve olabilirli olarak görmüştür. Müteselsilin sorumluluktan dolayı, bağımsız bölümde fiilen oturanlar, işletme projesine hem itiraz edebilirler, hem de bu konuda dava açabilirler.
7. Yönetim kurullarının yaptığı işletme projesine, yedi gün içinde itiraz edilebilir. Kat malikler kurulunda bu itirazlar görüşülür, yapılan değerlendirme ile oluşacak işletme projesi netleşmiş olur ve icra takibinde özel hükümlere tabi olur.
8. Kat maliklerince itirazı incelenip kesinleşmiş işletme projelerinin, tekrardan itiraz edenlere tebliğine gerek yoktur. Başka bir malikin- bağımsız bölümde fiilen oturanların zamanında itirazına istinaden, itiraz etmeyenlerin de itiraz ettiği varsayılmaz.
9. İşletme projesi ile demirbaş avansını karıştırmamak gerekir ki her ikisi de icra takibinde aynı hukuki statüdedir.
10. İşletme projesi, sitenin güvenlik-temizlik hizmetleri ile peyzaj-teknik vb. bakımlar ile bunlardan kaynaklanan malzeme-personel ve ortak alan elektrik-su-doğalgaz gibi enerji –yönetim idari maliyetlerinden oluşurken, demirbaş avansı, sitede yapılmasına, onarılmasına kat malikleri kurulunca karar verilmiş ve yalnızca belli zaman-süre ve miktara mahsus giderlerdir.
11. Kiracıların hangi gideri, ne ölçüde ödeyeceğine dair bazı uygulamalar mevcutsa da müteselsilin sorumluluğun yanında, mal sahibi ile kiracı arasında yapılan bir kira sözleşmesinin varlığı da unutulmamalıdır.
12. Zamanında itiraz edilmeyen ve-veya Kat malikleri kurulunca kara bağlanıp kesinleştirilmiş işletme projesinin hukuki takibi, ve İcra ve İflas Kanununun 68. Maddesine göre yapılırken, kesinleşmemiş işletme projelerinin takibi aynı kanunun 67/1 maddesince yapılır.
13. Birincisinde (madde 68), icra takip isteminin, imzası ikrar veya noterlikçe onamış bir borç ikrarına ilişkin bir senede yahut resmi dairelerin veya yetkili mercilerin yetkileri kapsamında ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeye dayanması halinde, icra takibine itiraz eden borçlu, ödemenin yapıldığını, takibin konusunun kalmadığını kendisi eşdeğerde bir belge ile ispat etmek zorundadır.
14. İkincisinde (madde 67/1) yapılan icra takibinde ise, borçlunun itirazı halinde icra takibinde bulunan kişi alacağın varlığını kendisi kanıtlamak durumundadır.
15. Kanun koyucu gider avansının tahsilini kolaylaştırmak ve hızlandırmak için işletme projesini ve bu konudaki kat malikler kurulu kararını borç ikrarını içeren resmi senet niteliğinde kabul etmiştir.
16. Site yönetimleri bu konularda mevzuata hakim olarak süreçleri atlamadan yönetmelidir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
