15 maddede sitelerde yönetim planı ve değiştirilmesi!
Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "Sitelerde yönetim planı ve değiştirilmesi" konusunu Emlakkulisi.com okurları için kaleme aldı. İşte Nihat Dönmez'in yazısı...
1. Bu konu, Kat Mülkiyeti Kanunu madde 70 ile hükme bağlanmıştır.
2. Bir veya daha çok parselde bulunan yapıların toplu yapı, hukuki anlamda site olduğunun en temel göstergelerinden birisi de ortak proje ve vaziyet (yerleşim) planı gibi, tek bir yönetim planına dahil olmasıdır.
3. Yukarıdaki cümleyi açmamız gerekebilir, çünkü ezberden oluşturulan fiili yönetimlerin, yani hukuki-mali-idari-sosyal yapısal arşivi oluşturulmamış veya incelenmemiş toplu yapıların aslında birbirinden hukuki bağımsız ayrı bir site olduğu ortaya çıkmaktadır.
4. Bu ortaya çıkış genellikle, gider avansını ödemeyen malikler hakkında icra takibi yapılması, malikin icra takibine itirazı sonrası açılan itirazın kaldırılması davalarında, hakimin tapu idaresinden yönetim planını talep etmesi ile olur.
5. Üzerinde birden fazla yapı bulunan tek parsel de olsa, eğer bu toplu yapı ise, bu yapılardan hiçbirinin ayrı bir yönetim planı olamaz.
6. Birden fazla parselden oluşan bir toplu yapı varsa, bu parsellerin de, üzerindeki yapıların da ayrı ayrı yönetim planları olamaz.
7. Toplu yapı bir veya birden fazla adadan oluşsa bile, bu adalar grubundaki adaların, parsellerin veya yapıların veya bunlardan birkaçının ayrı ayrı yönetim planları olamaz.
8. Doğal ve kanun gereği, bu yönetim planı tüm binaları, parselleri, adaları, buralarda ikamet edenleri, sükna sahiplerini, malikleri ve bunların külli-cüzi haleflerini, yöneticileri, deneticileri, temsilcilerini bağlar.
9. Toplu yapılarda yönetim planını değiştirme yetkisi, cümle itibariyle “temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır “gibi olsa da KMK madde 74. uyarınca, toplu yapılar ile ilgili özel hükümler saklı kalmak şartıyla, Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan tüm hükümler toplu yapılar hakkında da aynen veya kıyas yolu ile tatbik edilir.
10. Yani, toplu yapılarda yönetim planı değişikliği, yukarıdaki hüküm metninin ezberden değerlendirilmesi ile olmaz.
11. Tüm kat maliklerini bağlayan nitelikteki bir yönetim planının, temelde yönetsel işler için yine yönetim planındaki bir hükümle yönetimsel yetkilerini bıraktıkları temsilciler kurulunca değiştirilmesi hukuki ve sosyal olarak mümkün değildir ve davaya açık haldedir.
12. KMK madde 28’de yönetim planının tüm kat maliklerinin beşte dört oyu ile değiştirilebileceği hükmüyle, KMK madde 70 (incelediğimiz madde) hüküm metninde bağımsız bölüm tamsayısının beşte dördünün oyu ile değiştirilebileceği arasında bir çelişki yoktur.
13. Maliklerin ne kadar ve sayıda bağımsız bölüme sahip olduğuna bakılmaksızın oy hesabının nasıl yapılacağı madde 31’de yeterli olarak açıklanmıştır. İşte bu sebeplerden dolayıdır ki, kurul toplantılarında (2 saatliğine yetkilendirilmiş olmasına rağmen) toplantı heyetinin, özellikle de toplantı başkanının mevzuata hakim ve bu mevzuatı kurula ön anonsla anlatıp, tutanak girişine bu anonsunu işleyecek kadar tecrübeli olması gerekir.
14. Hakim, herhangi bir karar iptali talebinde, ilk önce tutanağı yani kat malikler kurulu kararının tutanağını inceleyecektir, eğer bu tutanak kendini kanun ve yönetim planlarının hükümlerine atıfsız olduğunu görürse, ciddiyetle yönetim planını ve kanunun ilgili maddelerini inceleyecek veya incelettirecektir. Bu da hem mahkeme sürecini uzatacak, hem de tecrübesizce, ezberden, mevzuat tanımaz olarak oluşturulmuş tutanak dolayısı ile site yönetiminde ciddi güvensizlik ve kaosa sebebiyet verecektir ki maalesef günümüz site yönetimlerinin çok büyük çoğunluğu bu durumdadır.
15. Toplu yapının, geçici yönetimle ilgili maddelerinin değiştirilme şartı ise, temsilciler kuruluna değil direkt olarak kat maliklerine verilmiştir. Bunun temel gerekçesi, geçici yönetim sürecinde temsilciler kurulunun oluşmamış olmasıdır.
Nihat Dönmez /Site Yönetimleri Danışmanı
