2015 yılında konut ya da işyeri satanlar vergi ödeyecek mi?

Maliye Bakanlığı tapu kayıtlarını inceleyerek 1 yıl içinde birden fazla gayrimenkul alıp-satanları ticari kazanç yönünden vergi incelemesine tabi tutmaktadır. Bu tür incelemeler çok önemli sonuçlar doğurmaktadır.

Şöyle ki; birden fazla gayrimenkul alıp satan kişiye, siz ticari kazanç elde ettiniz şeklinde vergi inceleme raporu düzenlendiğinde; ortaya defter tutmama, beyanname vermeme, KDV hesaplamama, belge alıp vermeme gibi birçok yaptırım gerektiren fiiller ortaya çıkacaktır. Bunun yanında vergi + vergi ziyaı cezas + usulsüzlük cezaları ve gecikme faizi önünüze gelecektir. Son dönemlerde bu tür incelemeler sıklıkla yapılmaktadır.

Bugün; gayrimenkul ticareti yaparak gayrimenkullerini satanları değil, çeşitli nedenlerle sahip olduğu gayrimenkulleri satanların gelir vergisi karşısındaki durumunu incelemeye çalışacağız.

Gayrimenkul satış kazançları

Satın alınan gayrimenkulün, gerçek kişiler tarafından ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazançlar, “değer artış kazancı” olarak kabul edilmektedir.

A. Elde tutma süresinin vergilemeye etkisi

Miras veya bağış dışında edinilen (satın alınan, inşa ettirilen vb.) gayrimenkullerin satılması durumunda kazanç üzerinden vergi ödenmemesi için gayrimenkulün en az 5 yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekmektedir.

Beş yıllık süre gün olarak hesaplanmalıdır. Buna göre örneğin 1 Mayıs 2010’da alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 2 Mayıs 2015 tarihinde satılması gerekir. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda 5 yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutarı ne olursa olsun gelir vergisi ödenmeyecektir.

2015 yılında sattığınız konut yada iş yerini;

2009 ve öncesinde almışsanız, vergiye tabi değilsiniz.

2010 yılında almış olduğunuz konut yada işyerinin 2015 yılında satılması halinde ise 5 yıllık sürenin dolup dolmadığını alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekmektedir. 5 yıllık süre dolmamış ise; beyanname vermek gerekecektir.

Konut yada işyerini 2011 yılından sonraki herhangi bir tarihte almış ve 2015 yılında satmış iseniz, 10.600 TL’lik istisnayı aşan kısım için beyanname vermek ve yüzde 15’ten başlayıp yüzde 35 ile biten gelir vergisi tarifesine göre vergi ödemek zorundasınız.

B. Elde etme tarihinin tespiti

Gayrimenkulün alış tarihi, satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğini veya ne kadar vergi ödeneceğini etkilemektedir. Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin iktisap (edinim) tarihi, tapuya tescil tarihi olarak kabul edilmektedir. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabilmektedir. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebilmektedir.

Kooperatiflerde ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarih, alım tarihi olarak kabul edilir. Dolayısıyla 5 yıllık sürenin hesaplanmasında bu tarihin esas alınması gerekmektedir.

Cins tashihi, bir taşınmaz malın cinsinin, yapısız iken yapılı veya yapılı iken yapısız hale; bağ, bahçe, tarla vb. iken arsa; arazi iken, bağ, bahçe vb. duruma dönüştürmek için paftasında ve tapu sicilinde yapılan işlem olarak tanımlanmaktadır. Arazi olarak alınan bir gayrimenkulün belediyelerce ifraz ve taksim işlemine tabi tutulduktan sonra satılması halinde, alım tarihi olarak arazinin alındığı tarih değil, belediyenin ifraz işlemi sonucu arsa vasfını kazanarak, cins tashihi yapıldığı tarihin esas alınması gerekmektedir.

Önce kat irtifakı daha sonra da kat mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınır.

C. Endeksleme

Beş yıllık süre dolmadan satılan bir gayrimenkulden sağlanan ve beyan edilmesi gereken kazancın hesaplanması sırasında, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkündür. Buna kısaca “endeksleme” denilmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurt içi üretici fiyat endeksleri (Yİ-ÜFE) açıklanmaktadır. 2015 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE’lerin kullanılması gerekir.

Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanır. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir maliyet bedeli belirlenir. Bu şekilde bulunan yeni maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul edilir. Ancak bu uygulamadan yararlanılabilmesi için endeks farkının yüzde 10’dan fazla olması şartı vardır. Aksi halde kazancın, satış bedelinden ilk alış bedeli ve giderlerin düşülmesi suretiyle hesaplanması gerekmektedir.

Örneğin 20 Haziran 2011’de 300.000 liraya alınan bir gayrimenkul, 1 Mart 2015’te 500.000 liraya satıldıysa, kazanç 200.000 liradır. Ancak verginin bu tutar üzerinden ödenmesi söz konusu değildir. Birkaç işlem daha yapılması gerekir. Endeksleme şöyle yapılacaktır:

Mayıs 2011 endeksi (189,61) ile Şubat 2015 endeksi (239,46) arasında artış yüzde 26.29 oranında gerçekleşmiş. Bu oran yüzde 10’un üzerinde olduğundan endeksleme yapılabilecektir.

Alış bedeli olan 300.000 lira bu oranda artırıldığında endekslenmiş alış bedeli olan 378.870 liraya ulaşılmaktadır. Vergisel açıdan kazanç da (500.000 – 378.870 =) 121.130 lira olarak hesaplanacaktır.

D. İstisna uygulaması

Bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılmasından sağlanan kazancın 2015 yılı için 10.600 TL’si gelir vergisinden istisnadır. Endeksleme yapılması mümkünse; endeksleme sonrası bulunan kazanç, mümkün değilse satış ve alış bedeli arasındaki fark 10.600 TL’den az ise beyanname verilmez, dolayısıyla vergi de ödenmez. Bu tutarı aşan bir kazanç elde edilmesi durumunda ise aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, vergisinin ödenmesi gerekmektedir.

Yukarıdaki örnekte bulunan 121.130 liralık kazanç, 2015 yılı için belirlenen 10.600 liralık istisnayı aştığı için aşan kısım, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmeli. Buna göre üzerinden vergi hesaplanması gereken tutar yani matrah (121.130 – 10.600 =) 110.530 lira olmaktadır. Görüldüğü gibi satıştan elde edilen kazanç 200.000 lira olmasına rağmen, üzerinden vergi hesaplanması gereken kazanç 110.530 lira olarak hesaplandı. Bu tutarın vergisi ise 2015 yılı gelir vergisi tarifesine göre 30.775 lira olmaktadır.

Bu tür satış yapanlar, yukarıda açıkladığımız konulara dikkat ederek satış istisnaya tabi değilse, beyanname vermeleri gerektiğini unutmamalılar.

Geçen gün bahsettiğimiz gibi Maliye Bakanlığı teknolojiyi çok iyi kullanmakta, Tapu İdaresi’nden aldığı bilgileri kullanarak, vergi incelemesi başlatmaktadır. Tapu’nun gönderdiği bilgilerde Gayrimenkulün edinme tarihi ile satış tarihi net bir şekilde yer aldığı için, 5 yıldan daha az bir sürede satılan gayrimenkuller için değer artış kazancı olarak beyan yükümlülüğü doğduğunu açıkça görmektedir. Bu tespitin ardından kişilere cezalı tarhiyat yapılmaktadır.

Sözcü / Dr. Nedim Türkmen